Wohnungseigentum: Verwendung der Instandhaltungsrücklage

Aktueller Beschluss des OLG München

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Maximilian A. Müller

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Schwerpunkte: Aufenthaltsrecht, Kaufrecht, Wohnungseigentumsrecht, Internetrecht, Miet und Pachtrecht.

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Jede Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine Instandhaltungsrücklage. Dies ist auch gut so, denn nur auf diesem Wege wird es der Gemeinschaft ermöglicht, notwendige Mittel zur Sanierung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums möglichst schnell und unkompliziert bereit zu stellen. Den einzelnen Wohnungseigentümern wird somit eine gewisse Planungssicherheit gegeben und damit das Risiko einer unerwarteten finanziellen Überforderung minimiert. Kein Wunder also, dass das Gesetz in § 21 Abs. 5 Nr. 4 die Wohnungseigentümer (im eigenen Interesse) dazu verpflichtet, eine „angemessene Instandhaltungsrücklage“ bereit zu halten.

Das Oberlandesgericht München hat nun in einem aktuellen Beschluss vom 20.12.2007 (Az. : 34 Wx 76/07) klargestellt, dass die Instandhaltungsrücklage nicht ausschließlich für Sanierungen oder Reparaturen, sondern auch für andere Zwecke genutzt werden darf. Entscheidend sei hierbei, dass auch nach der zweckfremden Entnahme eine „eiserne Reserve“ der Instandhaltungsrücklage weiterhin vorhanden sei. Wie hoch diese Reserve sei, könne nicht immer konkret festgelegt werden. Entscheidend seien demnach verschiedene Faktoren, wie z.B.

• Alter und Zustand der Anlage
• Reparaturanfälligkeit der Anlage
• anstehende (Instandsetzungs-) Maßnahmen der nahen Zukunft und etwaige Kosten hierfür
• Aussichten, die Rücklage möglichst schnell wieder aufzufüllen

Im konkreten Fall beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Instandhaltungsrücklage zu nutzen, nachdem offenstehende Hausgeldzahlungen nicht mehr ausgeglichen und eingebracht werden konnten. Der Beschluss wurde von einem Wohnungseigentümer angegriffen und angefochten. Obwohl die Anfechtungsklage des Eigentümers letztlich Erfolg hatte, wies das Gericht darauf hin, dass die Instandhaltungsrücklage nicht unantastbar ist, sondern stets der Einzelfall zu berücksichtigen sei.

Praxistipp

Wohnungseigentümer sind gesetzlich dazu verpflichtet, eine angemessene Rücklage zu bilden. Diese Verpflichtung kann auch von einem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich durchgesetzt werden. Die Höhe dieser Rücklage ist gesetzlich nicht festgelegt und kann daher in jeder Gemeinschaft unterschiedlich sein. Sie bemisst sich im Wesentlichen an den zu erwartenden Aufwendungen für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. Soweit die Instandhaltungsrücklage auch nach einer etwaigen Verwendung noch ausreichend bemessen ist, können die Eigentümer (durch einen entsprechenden Beschluss) die Rücklage unter Umständen auch für andere Zwecke verwenden. Hierbei ist jedoch Vorsicht und eine genaue Berechnung geboten, da ansonsten – wie die vorliegende Entscheidung des OLG München zeigt - die Anfechtung des Beschlusses droht.

Der Autor ist Sozius der Rechtanwaltskanzlei Dr. Seither in Landau in der Pfalz und bei der Rechtsanwaltskammer Zweibrücken als Rechtsanwalt zugelassen. Er ist insbesondere im Wohnungseigentums- sowie im Mietrecht tätig und betreibt unter anderem die Geschäftsstelle Landau-Südpfalz des Vermietervereins.
Für Fragen und Anregungen zu obigem Artikel oder weitergehenden Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht steht der Autor gerne unter Mueller@seither.info zur Verfügung.