Wohnung vermieten - Werden Mieteinnahmen versteuert ?

22. April 2017 Thema abonnieren
 Von 
michi0177
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 0x hilfreich)
Wohnung vermieten - Werden Mieteinnahmen versteuert ?

Hallo,

ich stehe kurz vor dem Kauf einer Immobilie und möchte nun wissen, ob ich die Mieteinnahmen versteuern muss !?
Mieteinnahmen wären aktuell 420€ kalt.
Im Netz lese ich von Freibeträgen die pro Person/Jahr bei um die 8000€ liegen.
Kann ich das so verstehen - Solange ich keine Mieteinnahmen habe, die 8000€ im Jahr übersteigen, muss ich nichts davon versteuern ?

Freue mich über jede hilfreiche Antwort.

Grüße Michi

Haben Sie sich versteuert?

Haben Sie sich versteuert?

Ein erfahrener Anwalt im Steuerrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Steuerrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



15 Antworten
Sortierung:

#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Kann ich das so verstehen - Solange ich keine Mieteinnahmen habe, die 8000€ im Jahr übersteigen, muss ich nichts davon versteuern ?


Wenn Du sonst keine Einkünfte hast dann ja. Wenn der Grundfreibetrag in Höhe von 8.852€ aber bereits z.B. bei der Lohnsteuerberechnung für Dein Gehalt berücksichtigt wurde, wovon ich ausgehe, dann kannst Du ihn bei den Mieteinnahmen nicht erneut geltend machen. Der Grundfreibetrag steht jedem Steuerzahler nur einmal zu.

In so einem Fall (d.h. dem Normalfall) fallen bei Mieteinnahmen bereits ab dem ersten Euro Steuern an. Versteuert wird allerdings "nur" der Gewinn.

Wenn man bereits eine derart einfache steuerliche Frage nicht beantworten kann, dann ist es bei Mieteinnahmen dringend zu empfehlen, einen Steuerberater einzuschalten. Versteuert wird übrigens nur der Gewinn. Den bei Mieteinnahmen zu berechnen ist nicht ganz trivial und erfordert mindestens erweiterte Kenntnisse im Steuerrecht. Im Gegensatz zur Anlage N kann man die Anlage V zur Steuererklärung auch nicht ohne derartige erweiterte Kenntnisse korrekt ausfüllen.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
michi0177
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 0x hilfreich)

Sonstige Einkünfte gibt es keine, ausser der normale Lohn.
Ist die erste Eigentumswohnung.
Mieteinnahmen würden den die monatliche Rate vom Kredit fast decken, ich würde noch 80 Euro drauf zahlen.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Hi Michi,

absetzbar sind davon nur die Zinsen, nicht der Tilgungsanteil. Aber auch alle Kosten, die Du für die Hütte aufwenden musst (incl. fahrtkosten).

Es gibt gute und recht preiswerte Taschenbücher, die Dir sicher weiterhelfen können.

Berry

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Sonstige Einkünfte gibt es keine, außer der normale Lohn.


Der Grundfreibetrag wird aber bereits beim Lohn berücksichtigt, kann daher bei den Mieteinnahmen nicht mehr berücksichtigt werden.

Zitat:
Mieteinnahmen würden den die monatliche Rate vom Kredit fast decken, ich würde noch 80 Euro drauf zahlen.


Die nicht umlagefähigen Nebenkosten (Verwaltungskosten, Instandhaltung usw.) sind da schon mit eingeplant?

Zitat:
Es gibt gute und recht preiswerte Taschenbücher, die Dir sicher weiterhelfen können.


Schon richtig, wer aber bei den steuerlichen Kenntnissen bei 0 anfängt scheitert nach meiner Einschätzung auch mit Hilfe so eines Taschenbuches an verschiedenen Detaildingen, spätestens jedoch bei der Ermittlung der AfA.

Die steuerlichen Aspekte sollte man übrigens schon beim Kaufvertrag und beim Abschuss eines Darlehensvertrages berücksichtigen. Rückwirkend lässt sich das nicht mehr ändern, wenn man dann feststellt, dass man mit anderer Vertragsgestaltung besser gefahren wäre.

In der aktuellen Niedrigzinsphase erscheint es mir z.B. merkwürdig, dass die Darlehensrate die Kaltmiete übersteigt.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
michi0177
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 0x hilfreich)

Verwaltungskosten sind mit eingeplant, Instandhaltung nicht.
Habe vor die Miete um knapp 20% zu erhöhen, dann hätte ich Mieteinnahmen so hoch wie meine monatliche Rate des Darlehens.

Werde mir vor Kreditabschluss auf jeden Fall noch einen Termin beim Steuerberater machen, will nur vorab mal paar Einzelheiten wissen, daher frage ich hier :)

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Zitat (von michi0177):
Habe vor die Miete um knapp 20% zu erhöhen, dann hätte ich Mieteinnahmen so hoch wie meine monatliche Rate des Darlehens.
Dann kann man nur hoffen, dass in Sachen Mietrecht mehr Kenntnise bestehen als in Sachen Steuerrecht! Sonst sehe ich hier schwarz!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
michi0177
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
Zitat (von michi0177):
Habe vor die Miete um knapp 20% zu erhöhen, dann hätte ich Mieteinnahmen so hoch wie meine monatliche Rate des Darlehens.
Dann kann man nur hoffen, dass in Sachen Mietrecht mehr Kenntnise bestehen als in Sachen Steuerrecht! Sonst sehe ich hier schwarz!

taxpert


Was soll das heißen - Jeder fängt mal an und man kann nicht alles von vorne rein wissen. Dafür gibt es ja Foren, Steuerberater etc.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Zitat (von michi0177):
Was soll das heißen
Bevor ich einen fünfstelligen Betrag in die Hand nehme, den ich offenbar fast komplett fremdfinanzieren muss, sollte man sich Gedanken um das rechtliche und betriebswirtschaftliche Umfeld der Investition machen, oder?

Kommt steuerlich ein Gewinn oder ein Verlust raus? "unterstützt" sie der Fiskus also ein wenig bei der Finanzierung oder müssen SIe neben den 80 € pro Monat, die die Finanzierung teurer ist als die Miete, auch noch eine Rücklage für die Steuernachforderung zurücklegen?

Mieterhöhungen zu wollen ist schön! Möchte ich auch machen! Sind die rechtlichen Voraussetzung dafür tatsächlich erfüllt?

Warum verkauft die Familie das Haus grade jetzt? Da es offenbar zuvor keine WEG sonder eine Bruchteilsgemeinschaft war, werden SIe wohl keine Instandhaltungsrücklage miterwerben! Das Haus ist 22 Jahre alt, da kann jetzt die eine oder andere große Reparatur anstehen! Steht Ihre Finanzierung auch noch, wenn Sie in 6 Monaten 8.000 € für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen wie z.B. Heizungserneuerung aufkommen müssen?

Was, wenn Sie die Mieterhöhung zwar durchsetzen können, aber der Mieter kündigt daraufhin und Sie finden für 6 Monate keinen Nachmieter? Oder Sie erwischen einen Mietnomaden? Passt Ihre Kalkulation dann immer noch?

Nach den bisherigen Fragen in den beiden Foren sind Sie bisher ziemlich "blauäugig" an das Thema heran gegangen! Wenn SIe jetzt schon kurz vor dem Kauf stehen, fangen SIe meines Erachtens nach verdammt spät an, sich Gedanken zu machen!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
michi0177
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 0x hilfreich)

Eigentlich war geplant die Wohnung zur Selbstnutzung zu kaufen. Da in diesem Fall aber Mietswohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden, haben die aktuellen Mieter eine Kündigungsfrist von 3 Jahren.
Danach werde ich in die Wohnung einziehen, außer die Wohnung trägt sich so gut wie von selbst und ich finde in der Zeit etwas anderes das mir gefällt.

Zitat (von taxpert):
Mieterhöhungen zu wollen ist schön! Möchte ich auch machen! Sind die rechtlichen Voraussetzung dafür tatsächlich erfüllt?


Die Voraussetzungen sind da. Die Miete liegt aktuell bei 420€ Kalt, das war auch ein Mitarbeitertarif, da der aktuelle Mieter Mitarbeiter des Eigentümers war, nun Rentner. Eigentümer besitzt Baufirme, welche das Haus 1995 auch gebaut hat.
Miete wurde seit dem noch nie erhöht.

Zitat (von taxpert):
Warum verkauft die Familie das Haus grade jetzt? Da es offenbar zuvor keine WEG sonder eine Bruchteilsgemeinschaft war, werden SIe wohl keine Instandhaltungsrücklage miterwerben! Das Haus ist 22 Jahre alt, da kann jetzt die eine oder andere große Reparatur anstehen! Steht Ihre Finanzierung auch noch, wenn Sie in 6 Monaten 8.000 € für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen wie z.B. Heizungserneuerung aufkommen müssen?


In dem 9 Parteien Haus werden bzw wurden 7 von 9 Wohnungen verkauft, 2 Wohnungen behält die Familie selbst.
Wieso verkauft wird/wurde - Die bisherigen Eigentümer gehen mittlerweile auf die 90 zu und der Junior möchte sich später nicht um das Anwesen kümmern, daher der Verkauf. Zwei Wohnungen bleiben wie gesagt.
Der bisherige Eigentümer/Baufirma hat kürzlich nochmal das ganze Gebäude gestrichen und das Dach gereinigt und versiegelt.


Zitat (von taxpert):
Was, wenn Sie die Mieterhöhung zwar durchsetzen können, aber der Mieter kündigt daraufhin und Sie finden für 6 Monate keinen Nachmieter? Oder Sie erwischen einen Mietnomaden? Passt Ihre Kalkulation dann immer noch?


Wenn der Mieter kündigt, dann werde ich selbst die Wohnung beziehen. Sollte das aus irgendeinem Grund nicht möglich sein, dann habe ich in der Familie einige, die auf Wohnungssuche sind, somit gäbe es absolut keine Probleme, was neue Mieter betrifft.



-- Editiert von michi0177 am 22.04.2017 15:39

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Zitat (von michi0177):
Danach werde ich in die Wohnung einziehen,
Womit schon mal das erste steuerliche Problem auf dem Tisch liegt!
Zitat (von michi0177):
Die Voraussetzungen sind da. Die Miete liegt aktuell bei 420€ Kalt, das war auch ein Mitarbeitertarif, da der aktuelle Mieter Mitarbeiter des Eigentümers war, nun Rentner. Eigentümer besitzt Baufirme, welche das Haus 1995 auch gebaut hat.
Miete wurde seit dem noch nie erhöht.
Nochmal! Sie sind in der Nachweispflicht! Die reine Behauptung, das die ortsübliche Miete höher sei, reicht nicht aus! Auch das -möglicherweise!- Vorliegen eines "Mitarbeitertarifes" reicht nicht aus! Auch nicht, dass die Miete seit 10 Jahren nicht erhöht wurde!
Zitat (von michi0177):
Der bisherige Eigentümer/Baufirma hat kürzlich nochmal das ganze Gebäude gestrichen und das Dach gereinigt und versiegelt.
Klassisches Vorgehen! Sieht toll aus, kaschiert echte Probleme und erhöht den erzielbaren Preis der Immo um das 3 bis 4 fache der aufgebrachten Kosten! Als Käufer wäre mir persönlich z.B. eine neue Heizung wichtiger als ein Außenanstrich!

taxpert

-- Editiert von taxpert am 22.04.2017 16:22

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
michi0177
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
Womit schon mal das erste steuerliche Problem auf dem Tisch liegt!


Wieso Problem ?

Zitat (von taxpert):
Nochmal! Sie sind in der Nachweispflicht! Die reine Behauptung, das die ortsübliche Miete höher sei, reicht nicht aus! Auch das -möglicherweise!- Vorliegen eines "Mitarbeitertarifes" reicht nicht aus! Auch nicht, dass die Miete seit 10 Jahren nicht erhöht wurde!


Mag sein, wenn sich der Mieter quer stellt. Aber solange der Mieter mit der Mieterhöhung einverstanden ist, dann steht dieser ja auch nichts im Weg, oder liege ich da falsch ?

Zitat (von taxpert):
Klassisches Vorgehen! Sieht toll aus, kaschiert echte Probleme und erhöht den erzielbaren Preis der Immo um das 3 bis 4 fache der aufgebrachten Kosten! Als Käufer wäre mir persönlich z.B. eine neue Heizung wichtiger als ein Außenanstrich!


Ich war eben nochmal auf eigene Faust bei der Wohnung und habe zufällig die Mieter angetroffen und mich mit diesen Unterhalten.
Anschließend sind wir gemeinsam nochmal durch die Wohnung gelaufen und dann haben die Mieter mal richtig ausgepackt.
Schimmel in jedem Zimmer das an der Aussenseite des Gebäudes liegt, einige Fenster kaputt, Rolladen kaputt.
Ich bin schockiert !!
Diese Wohnung wird es definitiv nicht.

Jetzt habe ich nochmal Zeit mich in die ganze Materie einzulernen - ich sehs positiv.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Zitat (von michi0177):
Wieso Problem ?
Weil Überschüsse dann steuerpflicht sind, Verluste aber nicht geltend gemacht werden können!
Zitat (von michi0177):
Mag sein, wenn sich der Mieter quer stellt.
Davon sollte man vorsichtshalber mal ausgehen!
Zitat (von michi0177):
Schimmel in jedem Zimmer das an der Aussenseite des Gebäudes liegt, einige Fenster kaputt, Rolladen kaputt.
Ich bin schockiert !!
Die z.B. würden zu einer Mieterhöhung bestimmt Hurra schreien!

Viel Glück bei der weiteren Suche und viel Spaß beim EInlesen ins Miet- und Steuerrecht! Ist teilweise sogar spannend!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
michi0177
Status:
Frischling
(42 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
Weil Überschüsse dann steuerpflicht sind, Verluste aber nicht geltend gemacht werden können!


Wäre es anders wenn ich eine Wohnung kaufe und direkt einziehe ?

Zitat (von taxpert):
Viel Glück bei der weiteren Suche und viel Spaß beim EInlesen ins Miet- und Steuerrecht! Ist teilweise sogar spannend!


Vielen Dank :)

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Mahnman
Status:
Senior-Partner
(6041 Beiträge, 1341x hilfreich)

Zitat:
Wäre es anders wenn ich eine Wohnung kaufe und direkt einziehe ?


Ja, weil dann keine Einkommensteuertatbestand erfüllt ist und die Angelegenheit fpr die Ienkommensteuer unerheblich ist.

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 267.057 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
107.980 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen