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Wohnung als Kapitalanlage.Was gilt es zu beachten?

3.1.2014 Thema abonnieren Zum Thema: Wohnung Gilt
 Von 
TimeyTr
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 2x hilfreich)
Wohnung als Kapitalanlage.Was gilt es zu beachten?

Hallo Community,

ich spiele mit dem Gedanken mir eine Immobilie als Kapitalanlage zuzulegen. Aus diesem Grunde bin ich aktuell auf der Suche nach einer guten Informationsquelle, welche die wichtigsten rechtlichen Besonderheiten, die ein Vermieter kennen sollte, zusammenfasst. Beispielsweise habe ich davon gehört, dass ein Vermieter bei der Festsetzung der Miete nicht an den Mietspiegel gebunden ist, wenn er den Wohnraum möbliert / auf Zeit vermietet. Wo kann ich mich diesbezüglich schlau machen?

Danke im Vorwege für eure Mühe.
Tim

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Wohnung Gilt


7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hamburger-1910
Status:
Bachelor
(3148 Beiträge, 2680x hilfreich)

Der "Immobilien-Berater" aus dem Verlag Norman Rentrop.

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#2
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3604 Beiträge, 1304x hilfreich)

quote:
Wohnung als Kapitalanlage.Was gilt es zu beachten?

Such dir ne andere Kapitalanlage. Nur ein Mietnomade, und die sind weniger selten als du denkst, und schon zahlst du Zehntausende drauf. Es muß noch nicht mal ein Nomade sein. Jemand, der einfach keine Miete mehr zahlt, reicht schon. Es dauert Monate, bis du ein Räumungsurteil hast, bis dahin hast du weiter Mietausfälle und die Neben- und Heizkosten darfst auch immer schön DU zahlen. Selbst wenn du einen Titel kriegst, gibts oft eh nix zu holen und du bleibst auf den Kosten sitzen. Und da das Mietrecht hauptsächlich zu Gunsten der Mieter gestaltet ist und zu Ungunsten des Eigentümers der Wohnung, kannst du kaum was dagegen machen.

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#3
 Von 
galabaer
Status:
Praktikant
(681 Beiträge, 396x hilfreich)

quote:
Such dir ne andere Kapitalanlage. Nur ein Mietnomade, und die sind weniger selten als du denkst, und schon zahlst du Zehntausende drauf. Es muß noch nicht mal ein Nomade sein. Jemand, der einfach keine Miete mehr zahlt, reicht schon. Es dauert Monate, bis du ein Räumungsurteil hast, bis dahin hast du weiter Mietausfälle und die Neben- und Heizkosten darfst auch immer schön DU zahlen. Selbst wenn du einen Titel kriegst, gibts oft eh nix zu holen und du bleibst auf den Kosten sitzen. Und da das Mietrecht hauptsächlich zu Gunsten der Mieter gestaltet ist und zu Ungunsten des Eigentümers der Wohnung, kannst du kaum was dagegen machen.

*sign* Eine Immobilie kauft man nur um sie selber zu bewohnen, alles andere ist fahrlässig. In D ist Vermieten quasi schon eine Enteignung, dass darf man nicht vergessen...

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#4
 Von 
purzel105
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 4x hilfreich)

Das kann man aber auch anders sehen. Deutschland hat mit die höchsten Mietpreise der Welt -von einzelnen Metropolen wie London z.B. mal abgesehen. Englische und andere Investoren aus aller Welt strömen auf den deutschen Vermietermarkt. Wenn man mal die Eigentumsverhältnisse z.B. in Berlin erforscht muß man sich schon fragen, warum die ganze Welt hier vertreten ist, oft auch nur durch einheimische Immobilienverwaltungen.
Aufpassen muß man natürlich schon, an wen man vermietet. Mietnomaden und anderes Gesindel stürzen sich bewusst auf unerfahrene Privatvermieter weil sie bei den großen Gesellschaften auch keine Chance mehr haben, die lassen ihre Wohnungen mittlerweile lieber leerstehen als Mieteinbussen zu riskieren.

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#5
 Von 
Chylla
Status:
Lehrling
(1976 Beiträge, 488x hilfreich)

Hallo,

ich habe drei Mieter. Zwei der Wohnungen (wobei eine Wohnung nur mein drittes Zimmer ist und einen eigenen Eingang hat) sind möbliert.

In den letzten 10 Jahren hatte ich ca. 20 Mieter. Meine Erfahrungen: Mieter, die die Wohnung als beruflichen Zweitwohnsitz benutzen, zahlen fast immer. Neigen aber dazu, die 3-monatige Kündigungsfrist nicht einzuhalten. Mieter die am Erstwohnsitz in eigener Immo wohnen, gehen pfleglicher mit den Sachen um, sind aber bei Mängeln auch schneller auf der Matte.

Beamte und Angestellte des öffentlichen Dienstes zahlen fast immer, denn eine Lohnpfändung schadet auch ihrer Karriere.

Möblierte Wohnungen an Firmen zu vermieten ist grober Unfug. Sobald mehrere Personen, auch wenn es solche in leitender Position sind, drin sind ist niemand mehr für Sauberkeit zuständig. Und bei Mängeln ist es keiner gewesen. Die Firmen mauern dann. Ich kann nur abraten.

Hartz 4 Mieter und solche die aufstocken müssen, hatte ich schon zwei mal, obschon bei Beginn des Mietvertrages diese das nicht waren. Jede Art von Beschädigung bleibt auf Dir sitzen, da diese Personen immer unter der pfändbaren Einkommensgrenze sind. Da ist einfach nichts zu holen und das Geld für die Haftpflicht sparen die sich auch, Finger weg. Alte Menschen sind fast unkündbar, da soziale Härte, wenn sie raus sollen. Vergiss es.

In der Tat habe ich mit möblierten Wohnungen als Zweitwohnsitz die besten Erfahrungen und die besten Renditen gemacht, auch wenn immer wieder mal ein Monat Leerstand dabei war und eine Anzeige im Internet immer ca. 60 - 100 Euro kostet (und nur so wird man gefunden). Aber diese Wohnungen gehen bei uns im Süden von D nur bis ca. 400-600 Euro gut weg.

Und lass Dir immer eine Kopie des Arbeitsvertrags geben ! Ich hatte schon Menschen, frisch aus dem Knast, die möbliert wohnen wollten und so taten, also wäre das nur ihr Zweitwohnsitz. Versuche z.B. durch Bekannte rauszubekommen, ob derjenige tatsächlich dort arbeitet.

-- Editiert Chylla am 05.01.2014 22:35

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#6
 Von 
Chylla
Status:
Lehrling
(1976 Beiträge, 488x hilfreich)

Ach ja, zur Miethöhe. Man kann vom Mietspiegel ausgehen und dann einen Zuschlag für die Möblierung fordern. Bei Neuvermietung ist es eh möglich drüber zu gehen, wenn der Mieter länger bleiben wird sollte man einfach die Kosten aufschlüsseln, d.h. Kaltmiete, Nebenkosten und Zuschlag für Möblierung klar trennen. Der Zuschlag kann, je nach Ausstattung Küche und sonstige elektrische Geräte (Flat TV, Hi Fi, Küchenausstattung, Relax- und Massagesessel haben meine Mieter) durchaus 20-30 % der Kaltmiete sein.

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"Chylla"

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#7
 Von 
vronik
Status:
Schüler
(297 Beiträge, 148x hilfreich)

Moin,

quote:
Such dir ne andere Kapitalanlage. Nur ein Mietnomade, und die sind weniger selten als du denkst, und schon zahlst du Zehntausende drauf. Es muß noch nicht mal ein Nomade sein. Jemand, der einfach keine Miete mehr zahlt, reicht schon.

quote:
Eine Immobilie kauft man nur um sie selber zu bewohnen, alles andere ist fahrlässig. In D ist Vermieten quasi schon eine Enteignung, dass darf man nicht vergessen...

das ist ja nun ausgemachter Unsinn.
Ich habe zuletzt nur noch an Beamte vermietet, deren Nettoeinkommen mindestens ein Vierfaches der Bruttomiete beträgt.
Beim Mieterwechsel kamen bisher alle sehr zuverlässigen Nachmieter aus dieser Behörde.

Allein in 2013 ist der Preis für meine Bestandsimmobilien um über 8% gestiegen.

Zu den oben genannten Bedenken bzw. Risiken:

Du solltest als Vermieter, bei nur einem Objekt, nicht auf diese Einkünfte angewiesen sein.



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