Wohnrecht - neuer Käufer, Herr mit gesetzlicher Betreuung hat Wohnrecht

Das kommt jetzt sehr auf die konkrete Ausgestaltung des Wohnrechtes an. Dazu solltest du nicht nur den Grundbucheintrag, sondern auch den Notarvertrag, mit dem der erwirkt wurde, genauestens studieren.
Wenn es wirklich ein höchstpersönliches Wohnrecht ist und nicht mehr, dann müsstest du keine Abgabe zahlen. Der Notar ist aber lieber vorsichtig mit seinen Äußerungen, was ja auch verständlich ist - "könnte" geht immer. Es kommt eben auf die genaue Gestaltung an.

Ob der alte Herr dort gemeldet sein muss, ist auch so eine Frage. Es gibt Wohnrechte, die bei "endgültiger Aufgabe" (dauerhafter Umzug ins Pflegeheim) erlöschen, und dann endlosen Streit darüber, wann so was endgültig ist, es gibt Wohnrechte, bei denen "nicht anwesend für mehr als 6 Monate" fürs Erlöschen genügt - und es gibt die Mehrzahl von Wohnrechten, bei denen nur der Todesfall das Recht beendet.

Der Wunsch der Bank ist nachvollziehbar, aber den halte ich auch für illusorisch: Das Betreuungsgericht müsste zustimmen, dass der Betreute auf sein Recht (1. Stelle des Grundbuchs) verzichtet - warum sollte es das tun?
Wenn du da in die erste Position rein willst: versucht, den alten Herrn das Wohnrecht abzukaufen. Auch da mischt das Betreuungsgericht mit und es wird nicht einfach, aber immerhin eine Chance: Du kauft ihm das Wohnrecht ab und er erhält dafür ein Mietrecht (für einen Sonderpreis von z.B. 1€) an der Wohnung, welches im Grundbuch an 2. Position hinter der Bank eingetragen wird. Da das Mietrecht nicht so wertvoll ist wie das Wohnrecht, müssten da natürlich noch andere Hebel greifen, z,B,: Wenn er das Mietrecht aufgibt (Umzug ins Pflegeheim) erhält er eine monatliche Rente in Höhe der laut Mietspiegel für seine Wohnung erzielbare Miete ... oder irgend etwas in dieser Art, bei dem das Betreuungsgericht davon ausgehen kann, dass es für ihn ein Vorteil ist.

Wie Quiddje geschrieben hat, hängt alles davon ab, wie das Wohnrecht konkret ausgestaltet ist.
Das Betreuungsgericht ist quasi die Instanz, die aufpasst, dass der Begünstigte nichts von seinen bestehenden Ansprüchen verschenkt/ohne angemessenen Ausgleich aufgibt und sich dadurch ggf. zum Sozialfall macht.

Du willst also das Haus bewusst mit dieser Belastung kaufen?
Dann sollten natürlich die Belastung angemessen beim Kaufpreis berücksichtigt sein.

Wer ist denn der eigentliche Verkäufer? d.h. wer erhält den Kaufpreis?
Derjenige wird dann ggf auch Abstriche machen müssen, damit das Haus eventuell lastenfrei (ohne Wohnrecht) an den Käufer übergeben werden kann. Denn Interessenten, die bereit sind solche Belastungen zu übernehmen, dürften nicht so zahlreich sein.
Andererseits ist das möglicherweise auch eine Verhandlungssache mit dem Betreuungsgericht, denn anscheinend ist das Wohnrecht ja auch mit Belastungen verbunden (Instandhaltungspflicht des Begünstigten).

Wir haben z.B. ein Haus erworben, das bereits auf die nächste Generation übertragen war, bei dem aber die ehemalige Eigentümerin ein Nießbrauchsrecht hatte. Verkäufer war zugleich Betreuer.
Diese Belastung wollten wir natürlich nicht übernehmen, weil wir sonst selbst als Eigentümer eine Nutzungsentschädigung/Miete an die Nießbrauchsbegünstigte hätten zahlen müssen.
Hier musste sich zunächst der Betreuer als gesetzlicher Betreuer einsetzen lassen, um überhaupt ein Grundstücksgeschäft abschließen zu können. Der notarielle Kaufvertrag wurde dann nach vorheriger Abstimmung mit dem Betreuungsgericht gefertigt. D.h. das Betreuungsgericht hat seine Zustimmung zur Löschung des Nießbrauchsrechts gegen Zahlung von 18.000 € erteilt (Nießbraucherin 103 Jahre alt!!! gerade frisch im Pflegeheim). Für den Wertansatz solcher Rechte gibt es Tabellen, wobei das bei der 103-Jährigen vermutlich jenseits der normalen Tabellenwerte lag.
Der "Ablösebetrag" hat uns als Käufer nicht tangiert, weil wir eben "lastenfreien" Übergang vereinbart hatten.

Auch nicht ganz unwichtig zu wissen:
Verzögert hatte das ganze Verfahren den Kaufvorgang um rund 10 Monate.
Glücklicherweise hatten wir bei der Finanzierung statt der üblichen 6 Monate bis zur Fälligkeit von Bereitstellungszinsen gleich 12 Monate vereinbart.

Bei einem noch ausgeübten Wohnrecht kann ich mir nicht vorstellen, dass das Betreuungsgericht auch mit Ablösebetrag einer Löschung zustimmt.