Wohnraummietrecht: Wann darf eine Garage separat gekündigt werden?

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BGH v. 12.10.2011 - VIII RZ 251/10

Mieter und Vermieter stellen sich häufig die Frage, ob  eine vermietete Garage unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann. Der Bundesgerichtshof hat sich nun in einer Entscheidung vom 12.10.2011 (Az. : VIII ZR 251/10) mit dieser Problematik befasst.

In dem dem für Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat vorliegenden Fall war die Beklagte war die Mieterin einer Wohnung und Garage in Duisburg auf Räumung der Garage verklagt worden. Diese befand sich in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Der Wohnungsmietvertrag enthielt keine Vereinbarungen über die Garage, diese wurde nach Abschluss des Mietvertrages mündlich vermietet.

Der Bundesgerichtshof gab, anders als die Vorinstanzen, der Räumungsklage statt. Die separate Kündigung der Garage wäre nur unzulässig gewesen, wenn sie Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses gewesen wäre. Das war nach Ansicht des Senats aber nicht der Fall:

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht nach Auffassung der Richter eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. 

So war es in dem zu entscheidenden Rechtsstreit aber gerade nicht. Ein einheitlicher Mietvertrag konnte nicht angenimmen werden, die Garage durfte also unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden.

Beraterhinweis: 

Sind Wohnung und Garage jeweils selbständig angemietet worden, steht natürlich auch dem Mieter das Recht zu, den Garagenmietvertrag selbständig zu kündigen, wenn er die Garage nicht mehr benötigt. Ist die Garagennutzung aber bereits im Wohnungsmietvertrag vereinbart worden, kann sie weder mieterseits, noch vom Vermieter einzeln gekündigt werden.