Wohnraummiete: Mietminderung bei Flächenabweichung und Vereinbarung eines Quadratmetermietzinses

Mietrecht, Pacht

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Falk Brorsen

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Vor wenigen Monaten hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine weitreichende Entscheidung getroffen und die vorherige Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Karlsruhe bestätigt: Weicht die im Mietvertrag angegebene Fläche von der tatsächlichen Fläche um mehr als 10% nach oben ab, so ist hierin ein Mangel der Mietsache zu sehen und der Mieter berechtigt, die Miete (in Höhe der Differenz) zu mindern sowie in der Vergangenheit zuviel gezahlte Beträge zurückzufordern. Dies gilt selbst dann, wenn die Größenangabe im Mietvertrag mit dem Zusatz "ca." versehen ist.

Viele Mieter (insbesondere Mieter von Wohnungen mit Dachschrägen) werden daraufhin ihre Wohnung ausgemessen haben, um ihr Minderungs- und Rückforderungsrechte zu überprüfen. Wichtig hierbei: Selbst wenn die Abweichung unter 10% liegt, ist die Miete zu reduzieren und kann zurückgefordert werden, sofern im Vertrag ein Quadratmetermietzins vereinbart ist.

Hiervon ist dann auszugehen, wenn im Vertrag nicht nur ein Gesamtbetrag als Mietzins angegeben ist, sondern darüber hinaus (oder auch ausschließlich) ein Quadratmeterbetrag (z.B. "5,50 Euro/qm") ausdrücklich genannt ist. Denn in diesem Fall kommt es für die Mietreduzierung und Rückforderung nicht mehr auf die Frage an, ob ein Mangel der Mietsache (also ein bestimmtes Maß an Abweichung) vorliegt, sondern es wurde von vornherein ein geringerer Mietzins vereinbart und nur aufgrund eines Irrtums über die für die Berechnung zugrundezulegende Größe der Wohnung zuviel gezahlt (so auch Urteil des AG Magdeburg vom 30.07.2004)

Ein Ausmessen der Wohnung und eine Überprüfung des Mietvertrages lohnt sich daher in jedem Fall.

Wichtig für Mieter mit Dachschrägen in der Wohnung: Flächen unterhalb einer lichten Höhe von einem Meter gehören nicht zur Wohnfläche, Flächen unterhalb einer lichten Höhe von ein bis zwei Metern nur zu 50%. Zwar hat es in der Rechtsprechung in der Vergangenheit unterschiedliche Urteile dazu gegeben, nach welcher Norm die Wohnfläche zu bestimmen ist. Die überwiegende Rechtsprechung wendet jedoch die 2. Berechnungsverordnung bzw. die neue Wohnflächenverordnung an, wonach oben genannten Regeln zur Flächenermittlung gelten.

Rechtsanwalt Falk Brorsen
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