Wohnraummietrecht: BGH schafft auf dem Gebiet der Schönheitsreparaturen weitere Klarheit

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Kurze Zeit, nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) Schönheitsreparaturklauseln, die für die Durchführung der Renovierung starre Fristen vorsehen, für unwirksam erklärt hat, liegt nun ein weiteres BGH-Urteil zu Klauseln über Schönheitsreparaturen vor.

Der BGH entschied, dass die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ den Mieter in aller Regel zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ( Az VIII ZR 339/03).

Weder das Urteil zu den „starren Renovierungsfristen“ noch dass Urteil zur oben wiedergegebenen Klausel stellen für den mietrechtlich versierten Rechtskundigen eine große Neuigkeit dar. Denn auch die Rechtsprechung der Instanzgerichte vertrat bereits vor den BGH-Urteilen ganz überwiegend die nun vom BGH bestätigten Auffassungen.

Dennoch sind die Urteile des BGH für die Praxis von großer Wichtigkeit. Denn die meisten Amts- und Landgerichte orientieren sich in ihrer Urteilspraxis an den Entscheidungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Da in mietrechtlichen Angelegenheiten früher der Weg zum BGH in aller Regel verschlossen blieb, kam es immer wieder vor, dass sich an einigen Amts- und Landgerichten eine ganz eigene Rechtsprechung entwickelte, die mitunter schon im nächstgelegenen Landgerichtsbezirk nicht bestätigt wurde.

Die ordnende Funktion, die der BGH nunmehr ausübt, ist deshalb für eine einheitliche und damit gerechtere Rechtsprechung, wie auch für die Beratungspraxis, von großer Bedeutung.

Inhaltlich ist den BGH-Urteilen zu den Schönheitsreparaturen zuzustimmen. Mieter- und Vermieterinteressen werden ausreichend gewahrt, die juristischen Lösungen sind dogmatisch gut herausgearbeitet.
Eine Klausel, die den Mieter auch dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten soll, wenn dies unter Berücksichtigung der Abnutzung möglicherweise nicht erforderlich ist, führt im Einzelfall zu einer unangemessenen Benachteiligung und kann deshalb nicht als wirksam erachtet werden.

Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ verpflichtet den Mieter grundsätzlich auch zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen, da die Parteien auch bei dieser Formulierung nach der seit langem herrschenden Praxis davon ausgehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen bei Erforderlichkeit selbst ausführen darf und soll. Großes Gewicht legte der BGH bei der letztgenannten Entscheidung auf die Bedeutung der Auslegung der Klauseln im Einzelfall.

Daraus folgt, dass sich aus den Umständen des Einzelfalles auch einmal ergeben kann, dass die Klausel nur eine Kostentragungspflicht, aber keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen statuiert. Hiervon wird man jedoch nur dann ausgehen können, wenn bei Vertragsschluss hierüber besondere Absprachen getroffen worden sind.

Wurde, wie dies üblicherweise der Fall ist, der Formularvertrag dem Mieter vom Vermieter einfach zur Unterschrift vorgelegt und der Inhalt der Klauseln nicht zur Disposition gestellt, so wird von der vom BGH dargelegten Auslegung auszugehen sein.

Rechtsanwalt Falk Brorsen
http://www.goettingen-recht.de