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Wohnflächenabweichung mehr als 20% - Minderung

6.1.2011 Thema abonnieren Zum Thema: 2008 Minderung 2006
 Von 
harmonie123
Status:
Beginner
(66 Beiträge, 8x hilfreich)
Wohnflächenabweichung mehr als 20% - Minderung

Habe eine Dachgeschosswohnung angemietet. Im Inserat stand 125 m² Wohnfläche. Wollte ursprünglich die Wohnung im EG anmieten, die ebenfalls die gleiche Nettomiete hatte wie die DG-Wohnung.

Die m²-Angabe steht nicht im Mietvertrag.
Nach der Nebenkostenabrechnung zahle ich für 120 m² (angeblich wegen Balkon rausgerechnet).

Habe die Wohnung aufgrund dessen von einem Architekten ausmessen lassen. Sie hat lediglich 99,5 m².

Gibt es mittlerweile auch ein Urteil das aussagt, dass auch die Flächenangaben aus dem Inserat und/oder der Nebenkostenabrechnung herangezogen werden können, wenn es um Mietminderungsansprüche in einem solchen Fall geht?

Es geht ja auch nicht um nur 10% Abweichung. Der Mieter im EG zahlt die gleiche Miete und hat weitere Vorteile (eigenen abschließbaren Keller, Garage), die ich nicht habe.

Vielen Dank für die Antworten.

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2008 Minderung 2006


34 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest-12325.03.2013 10:39:04
Status:
Beginner
(118 Beiträge, 44x hilfreich)

die wohnfläche darf maximal um 10% abweichen. andernfalls kannst du schadensersatz fordern. allerdings hast du ein problem: die m2 stehen nicht im MV. Dies sollte dort immer festgehalten werden. Wenn du dich jetzt an deinen Vermieter wendest, wird er sicher eher sagen: oh, dann habe ich einen fehler in der bk-abrechnung gemacht und berechnet dir in zukunft nur noch 100-110m2 fläche bei der bk-abrechnung. an der miete wird er sicherlich dann nichts ändern.

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#2
 Von 
harmonie123
Status:
Beginner
(66 Beiträge, 8x hilfreich)

Ich wollte doch auch speziell wissen, ob ein Urteil bekannt ist, dass die bisher notwendige Angabe der m² im Mietvertrag nicht mehr als bindend dafür ansieht.

Bei der umgekehrten Form - der Vermieter möchte Mieterhöhung haben wegen Flächenabweichung - geht das ja auch.

Alles andere war mir bisher auch schon bekannt. Vielen Dank trotzdem für die Antwort.

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#3
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 252x hilfreich)

quote:
Bei der umgekehrten Form - der Vermieter möchte Mieterhöhung haben wegen Flächenabweichung - geht das ja auch.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens.
Ein solches gibt es aber z.Zt. nicht.



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#4
 Von 
guest-12307.01.2011 18:08:01
Status:
Frischling
(35 Beiträge, 8x hilfreich)

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#5
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2254x hilfreich)

quote:
was bei dir wohl greifen dürfte.



Ich glaube nicht. Im BGH-Fall war die Wohnfläche im MV angegeben, die 10%ige Abweichung nachzuweisen.

Das ist hier nicht der Fall. Bis zur Wuchergrenze (20%, § 5 WiStG ) gilt hier: Gemietet wie besichtigt.

Ob das die übliche Miete hier um 20% übersteigt, könnte man über den Daumen prüfen, indem man den passenden Mietspiegelwert mal 99,5 qm nimmt.

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-- Editiert am 06.01.2011 23:17

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#6
 Von 
guest-12307.01.2011 18:08:01
Status:
Frischling
(35 Beiträge, 8x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#7
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2254x hilfreich)


Auszüge aus "deinem" BGH-Urteil oben:

"§ 1 des Formularmietvertrages lautet unter anderem: "Vermietet werden [...] folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m beträgt.
...
1. Nach der Rechtsprechung des Senats liegt ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt ..."


In unserem Fall hier steht eben laut TE nichts zur Wohnungsgrösse im MV.

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#8
 Von 
guest-12307.01.2011 18:08:01
Status:
Frischling
(35 Beiträge, 8x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#9
 Von 
harmonie123
Status:
Beginner
(66 Beiträge, 8x hilfreich)

Danke für das Urteil. Wenn ich das so lese, komme ich immer mehr zu der Auffassung, dass das Recht immer so gedreht wird, wie man es braucht. Hier muss ein Mieter den juristischen Unterschied zwischen Größe der Wohnung und Wohnfläche genau bei Unterzeichnung kennen - und das noch auf einem Formularmietvertrag.
In anderen Fällen wird wieder zugute gehalten, dass ein "normaler gebilderter Bürger" dies oder das eben auch so verstehen kann und dies dann als korrekt angesehen wird.

Einmal, im Fall für Mieterhöhung Vermieter, geht es ganz einfach - im Fall Mietminderung Mieter, bringen die Gerichte solche Begründungen mit Nachteil für den Mieter.

Trotzdem danke für die Ausführungen und Antworten hier.

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#10
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2254x hilfreich)



Na und?

Was soll daraus für die 10%ige Abweichung von der Wohnungsgrösse folgen?

In der von dir zitierten Passage geht es nur um die Bedeutung des Worts "Größe" als Beschaffenheitsvereinbarung.

Die aus den qm im MV abgeleitete Miethöhe und deren 10%ige tatsächliche Abweichung hat damit nichts zu tun.

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#11
 Von 
guest-12307.01.2011 18:08:01
Status:
Frischling
(35 Beiträge, 8x hilfreich)

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#12
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2254x hilfreich)


Stimmt, du hast recht, das hat der BGH für gut befunden:

"Die Beklagte sei nicht zu einer Minderung wegen Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnungsgröße berechtigt gewesen. Zwar bestehe bei Mietwohnungen ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB , wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten liege. Dies sei hier aber nicht der Fall, da die Parteien keine Vereinbarung über die Größe der Wohnfläche getroffen hätten. Die Parteien hätten zwar in § 1 des Mietvertrages die Größe der Wohnung benannt, hierbei jedoch nicht den Begriff der Wohnfläche verwendet . Ferner sei zwischen den Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden, dass die Angabe der Größe der Wohnung nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen solle ."

Ich gehe demnach davon aus, dass sogar ohne die "ausdrückliche Vereinbarung" nur dann eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegen würde, wenn ausdrücklich von "Wohnfläche" und nicht von "Größe" die Rede ist.

Das heisst dann für den TE hier, daß er überhaupt keine Handhabe hat, in seinem Vertrag steht gar nichts.

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-- Editiert am 07.01.2011 00:30

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#13
 Von 
guest-12323.01.2011 14:17:44
Status:
Frischling
(20 Beiträge, 7x hilfreich)

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#14
 Von 
meri
Status:
Master
(4835 Beiträge, 1639x hilfreich)

quote:
Wenn ich das so lese, komme ich immer mehr zu der Auffassung, dass das Recht immer so gedreht wird, wie man es braucht.

Das ist die Unfähigkeit des Gesetzgebers, ein Gesetz zu verabschieden, welches in exakter deutscher Sprache abgefasst ist, ohne dem Gesetzestext die Schwäche zu geben, nach philosophischer Betrachtung von allen Seiten, so,so, sollte, müsste, könnte,kann, wohl, muß...... mißbraucht zu werden. :sad:

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#15
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 252x hilfreich)

quote:
Hier muss ein Mieter den juristischen Unterschied zwischen Größe der Wohnung und Wohnfläche genau bei Unterzeichnung kennen

Wieso ?
Solange er mit dem zufrieden ist, was er besichtigt und gemietet hat, gibt es doch keine Probleme.
Etwas komplizierter kann es erst werden, wenn er nachträglich seine Miete neu gestalten will.

quote:
Einmal, im Fall für Mieterhöhung Vermieter, geht es ganz einfach - im Fall Mietminderung (123recht.net Tipp: Mietminderung bei Mängeln der Mietsache ) Mieter, bringen die Gerichte solche Begründungen mit Nachteil für den Mieter.

Da vergleichst Du doch Äpfel mit Birnen.
Auch eine Mieterhöhung kann nur auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen.



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#16
 Von 
meri
Status:
Master
(4835 Beiträge, 1639x hilfreich)

Morti würde selbstverständlich ein Grundstück kaufen...wie gesehen.

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#17
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 252x hilfreich)

Oder eine Frau heiraten ?
Entfernen wir uns jetzt nicht etwas zu weit mit den "Beispielen" ?



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#18
 Von 
meri
Status:
Master
(4835 Beiträge, 1639x hilfreich)

quote:
Entfernen wir uns jetzt nicht etwas zu weit mit den "Beispielen" ?


Keinesfalls.Von Anderen verlangen, was man selbst niemals tun würde?

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#19
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 252x hilfreich)

quote:
Von Anderen verlangen, was man selbst niemals tun würde?

Düster bleibt der Worte Sinn (wenn sie denn einen haben).



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#20
 Von 
meri
Status:
Master
(4835 Beiträge, 1639x hilfreich)

quote:
Düster bleibt der Worte Sinn (wenn sie denn einen haben).

Das ist der unüberwindbare Unterschied zwischen ihrer Schuld befreiten Eigentümern und Vermietern.Wenn Morti nicht mehr vermieten muss, wird er den Sinn auch verstehen.

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#21
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 252x hilfreich)

Es wird immer mystischer.



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#22
 Von 
guest-12307.01.2011 15:48:55
Status:
Frischling
(20 Beiträge, 0x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#23
 Von 
harmonie123
Status:
Beginner
(66 Beiträge, 8x hilfreich)

@all

Mir wurde die Wohnung sowohl im Inserat mit 125 m² als auch später in der NK-Abrechnung mit 120 m² angeboten und abgerechnet.

Architektenaufmaß sowie Nachprüfung Architekt VM hat ergeben, dass die Wohnung nur 99,5 hat.

Es gibt ein BGH-Urteil um umgekehrten Fall, wie bereits erwähnt, in dem es ausreicht, wenn die Wohnung vorher in Inserat oder NK-Abrechnungen ... mit der Höhe angegeben wurde, die dann definitiv falsch ist. Hier muss die m²-Zahl nicht im Mietvertrag stehen.

Welcher Nichtjurist soll denn bitte hier das Gesetz als ehrlich gegenüber Allen ansehen???

Und was bin ich nun als Mieter - eher ein Apfel oder eine Birne. Ich esse beides gerne?

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#24
 Von 
guest-12307.01.2011 15:48:55
Status:
Frischling
(20 Beiträge, 0x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#25
 Von 
meri
Status:
Master
(4835 Beiträge, 1639x hilfreich)

quote:
Mir wurde die Wohnung sowohl im Inserat mit 125 m² als auch später in der NK-Abrechnung mit 120 m² angeboten und abgerechnet.

Die Berechnungsmethode wäre sicherlich belustigend anzuschauen. Wasserverbrauch nach Zimmern???

Wieviel Wasser verbraucht denn ein Zimmer?
Wobei die Abrechnungsmethode nach qm ebenso belustigend ist.

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#26
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 252x hilfreich)

quote:
das Gesetz als ehrlich gegenüber Allen

Das mit den 10 % stammt ja nicht aus irgendeinem Gesetz, sondern aus der Rechtsprechung (die ich persönlich für falsch halte).
Abgesehen von Neben- und Betriebskostenabrechnungen kommen die Quadratmeter doch erst bei einer Mieterhöhung ins Spiel.
Ansonsten sagt ein Bild nun mal mehr als tausend Worte.



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#27
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2254x hilfreich)

quote:
Das Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, wenn die Miete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen die ortsüblich vergleichbaren Mieten um mehr als 20 % übersteigt.




§ 5 WiStG ist ein gesetzliches Verbot, eine tatbestandlich überhöhte Miete wäre gemäss § 134 BGB unwirksam, die Überzahlung könnte zurückgefordert werden.

Beim BGH, VIII ZR 56/04 , en Detail nachzulesen ab wann eine Mietpreisüberhöhung vorliegt.

Die hier schon vorliegende NK-Abrechnung, die auf 120 qm basiert (Dachschrägen?), ist in jedem Fall nicht korrekt. Da sollte man mal beim Vm nachbohren und auf Umrechnung auf 95,5 qm bitten.

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#28
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 252x hilfreich)

quote:
Die hier schon vorliegende NK-Abrechnung, die auf 120 qm basiert (Dachschrägen?), ist in jedem Fall nicht korrekt.

Das müßten dann aber schon arge Schrägen sein.
Zuvörderst sollten erst mal die anderen Wohnungen vermessen werden.



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#29
 Von 
guest-12307.01.2011 15:48:55
Status:
Frischling
(20 Beiträge, 0x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#30
 Von 
meri
Status:
Master
(4835 Beiträge, 1639x hilfreich)

quote:
§ 20 StGB ?

Pikowitzchen:
Eigentümergrundschuld, löschbar mit Löschungsbewilligung, Löschungsantrag des Eigentümers und öffentlicher Unterschriftsbeglaubigung vor Bürgermeister, VG, KV oder Notar.

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