Wintergarten

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Rechtsanwalt Udo Kuhlmann

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Schwerpunkte: Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Familienrecht, Wohnungseigentumsrecht, Baurecht, Miet und Pachtrecht.

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Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Errichtung von Wintergärten auf Balkonflächen ist jedenfalls dann unwirksam, wenn das Abstimmungsergebnis nicht einstimmig erfolgte.

Denn die Umsetzung des Beschlusses stellt eine nachteilige bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG und keine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 22 Abs. 2 WEG dar. Zudem würde die Umsetzung die Eigenart der Anlage verändern, § 22 Abs. 2 WEG. So hat das Amtsgericht Konstanz entschieden (13.03.2008, Aktenzeichen: 12 C 17/07).

Die Umgestaltung von drei Dachterrassen zu verglasten Wintergärten stellt eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dar (unstreitig, z.B. entschieden durch das BayObLG NJW-RR 1993, 337 und hinsichtlich der Überdachung einer Terrasse mit einer Ziegel-Holz-Konstruktion OLG München ZMR 2006, 230).

Die im konkreten Fall beschlossenen Wintergärten stellen auch einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Es muss sich also um eine Rechtsbeeinträchtigung handeln, die nicht bloß völlig belanglos ist oder bagatellartigen Charakter hat (Bärmann/Pick/Merle, Kommentar zum WEG, 9. Auflage, § 22, 127). Es ist daher auf objektiv und konkret feststellbare Beeinträchtigungen einzugehen. Maßstab zur Beurteilung, ob eine Umgestaltung beeinträchtigend wirkt, ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der betreffenden Situation verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ, 116, 392). Der Begriff des Nachteils ist hierbei recht weit zu verstehen (BVerfG, NJW-RR 2005, 454, wo es explizit heißt: „ Wie auch das Rechtsbeschwerdegericht zugrunde legte, wird bereits der Bau eines reinen Wintergartens für sich in der Regel als zustimmungspflichtige Beeinträchtigung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG angesehen“.

Rechtsanwalt Udo Kuhlmann empfiehlt daher, sich bereits vor Beschlussfassung anwaltlich beraten zu lassen, ob und inwieweit ein beabsichtigter Beschluss angreifbar ist oder nicht.

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