Wie rechnet man Betriebskosten richtig ab?
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Betriebskostenabrechnung, Betriebskosten, Nebenkosten, Wohnraum, GewerberaumVoraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung
Häufig werde ich von meinen Mandanten gefragt, welche Voraussetzungen eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hat. Gerade in diesem Bereich des Mieterverhältnisses treten Unklarheiten auf, die sich nicht ohne Weiteres aufklären lassen.
Vereinbarung von Vorauszahlungen für Betriebskosten
Erste Voraussetzung für eine Betriebskostenabrechnung ist die Vereinbarung von Vorauszahlungen für Betriebskosten im Mietvertrag.
Wenn eine Bruttomiete oder eine Betriebskostenpauschale im Mietvertrag vereinbart worden sind, findet eine Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter nicht statt.
Anspruch des Mieters auf Betriebskostenabrechnung
Wurden im Mietvertrag Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, dann hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung.
Für Wohnraum regelt dies § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB.
Bei Wohnraum beträgt der Abrechnungszeitraum höchstens ein Jahr, bei Geschäftsraum gilt das zwischen Mieter und Vermieter Vereinbarte.
Inhalt der Betriebskostenabrechnung
Zu dem Inhalt der Betriebskostenabrechnung macht das Gesetz keine Angaben. Der Bundesgerichtshof hat allerdings in einer Grundsatzentscheidung die Mindestangaben der Betriebskostenabrechnung festgelegt.
Mindestangaben
Die Abrechnung muss sich in Inhalt und Umfang an § 259 BGB orientieren. Sie muss daher folgende Voraussetzungen beinhalten (Mindestangaben):
- Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, soweit sie dem Mieter nicht bekannt sind
- Berechnung des Mieteranteils
- Abzug der vom Mieter tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen
Die Abrechnung muss in den Einzelangaben und insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Übersichtlich bedeutet dabei, dass die Abrechnung eine nachvollziehbare, folgerichtige Gliederung enthalten muss. Die Gliederung sollte durch Überschriften und Gliederungsabschnitte optisch hervorgehoben sein. Üblich ist, dass den gesetzlichen Betriebskostenkatalogen gefolgt wird.
Vorwegabzug
Der Vorwegabzug ist unter folgenden Voraussetzungen zu berücksichtigen:
In einen Gebäude befinden sich sowohl Wohnungen als auch Gewerbeeinheiten und es fallen für beide Nutzungsformen einheitliche Betriebskosten an.
In solchen Fällen gilt: Die Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung darf nur Kosten enthalten, die ihren Grund in der Nutzung der Wohnung haben. Alle Kosten, die z.B. auf gewerbliche Nutzflächen entfallen, sind daher vorher abzuziehen.
Umlagefähige Kosten
Der Vermieter hat grundsätzlich in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten anzugeben. Die Gesamtkosten müssen nach einzelnen Betriebskostenpositionen aufgeschlüsselt angegeben werden.
Bei der Wohnraummiete gilt: Der Vermieter kann nur solche Betriebskosten in die Abrechnung einstellen, die von dem o.g. Betriebskostenbegriff des § 1 Abs. 1 (Betriebskostenverordnung) BetrKV umfasst sind.
Bei der Gewerberaummiete gilt: Der Vermieter kann im Formularvertrag auch Betriebskosten umlegen, die nicht im Betriebskostenkatalog der BetrKV enthalten sind.
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Es besteht die Pflicht des Vermieters, bei den Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten, §§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz, § 560 BGB.
Bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes hat der Mieter einen Freihaltungsanspruch im Bezug auf die unnötig entstandenen Kosten.
Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung
Sehr gerne prüfe ich auch Ihre Betriebskostenabrechnung und berate Sie im Bezug auf etwaige Rückzahlungsansprüche gegen Ihren Vermieter bzw. Ihre Vermieterin.
Zögern Sie nicht, sich über die Direktanfrage bei 123recht.de an mich zu wenden.
Mit freundlichen Grüßen
Ihre
