Wie kommt ein Tagesordnungspunkt eigentlich in die Einladung einer Wohnungseigentümerversammlung?

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Wohnungseigentümer, Verwalter, Einladung, Tagesordnungspunkt, Eigentümerversammlung

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Wissenswertes für den Wohnungseigentümer

Einladungen zu einer Wohnungseigentümerversammlung sind für viele Eigentümer mit einigen Überraschungen verbunden. Der eine mag sich fragen, weshalb denn ein bestimmter Tagesordnungspunkt auf der Einladung vorhanden ist, ein anderer wird sich vielleicht wundern, weshalb denn der von ihm gewünschte Tagesordnungspunkt auch nach mehrmaligem Lesen der Einladung nicht auftaucht.

Aber wie kommt ein Tagesordnungspunkt nun auf die Einladung?

Die Frage ist erst einmal einfach zu beantworten:

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
76829 Landau
Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung ist im Regelfall von dem Verwalter vorzunehmen (Ausnahmen bestehen insbesondere dann, wenn kein Verwalter gewählt wurde oder dieser sich weigert – dann greift der Verwaltungsbeirat ein; fehlt auch dieser, wird es kompliziert...). Der Verwalter ist es daher auch, der letztlich entscheidet, welche Tagesordnungspunkte auf der Einladung erscheinen und welche nicht.

Entgegen der Meinung einiger Hausverwalter können diese aber nicht frei darüber entscheiden, was nun in einer Eigentümerversammlung besprochen werden kann. Falsch ist insbesondere auch, dass ein Tagesordnungspunkt nur dann aufzunehmen ist, wenn dies mehr als ¼ aller Eigentümer fordern. § 24 IV WEG regelt hierbei nur, dass eine Minderheit von mehr als 25 % der Miteigentumsanteile jederzeit eine Versammlung fordern und daher natürlich auch jeden Tagesordnungspunkt verlangen kann. Ob ein solcher Tagesordnungspunkt sinnvoll ist oder nicht, spielt letztlich keine Rolle, der Verwalter ist hier an die gesetzliche Regelung gebunden.

Steht der einzelne Eigentümer dann rechtslos da?

Nein. Denn auch unterhalb dieses Anteils von 25 % kann die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes eingefordert werden. Auch ein einzelner Eigentümer hat einen Anspruch hierauf, den er – notfalls gerichtlich – auch gegen den Verwalter oder gegen den Wunsch der übrigen Eigentümer durchsetzen kann. Ausreichend hierfür ist, wenn der Tagesordnungspunkt „ordnungsgemäßer Verwaltung“ entspricht. Die Gerichte sind hier regelmäßig sehr großzügig, da die Eigentümerversammlung genau das Organ ist, in dem sich die Eigentümer austauschen, in dem sie aber auch Entscheidungen treffen. Zudem sieht die gesetzliche Regelung vor, dass Beschlüsse – wenn sie denn wirksam sein sollen – auch zuvor in der Einladung bezeichnet werden müssen. Möchte daher ein Eigentümer Entscheidungen herbeiführen, so muss er auch erreichen, dass die von ihm gewünschte Thematik als Tagesordnungspunkt bereits in der Einladung berücksichtigt wird.

Wann darf der Verwalter die Aufnahme ablehnen?

Nur in Ausnahmefällen darf der Verwalter den Wunsch eines Eigentümers ablehnen. Entschieden wurde dies z.B. dann, wenn die Eigentümer über den gewünschten Antrag bereits einmal entschieden haben. Ebenfalls mag einmal die Aufnahme abgelehnt werden, wenn es überhaupt kein Bedürfnis für einen entsprechenden Beschluss gibt oder aber eine Beschlusskompetenz generell fehlt, d.h. der Eigentümer einen Beschluss wünscht, der überhaupt nicht möglich ist. Generell wird man aber sagen können, dass die meisten Themen von der Verwaltung aufzugreifen sind.

Die Uhr tickt!

Wer nun aber glaubt, nach dem Erhalt der Einladung noch Tagesordnungspunkte melden zu können, der irrt gewaltig. Denn liegt die Einladung bereits im Briefkasten, so ist es in aller Regel bereits zu spät. Denn das Gesetz schreibt eine in der Regel zweiwöchige Einladungsfrist vor. Dies bedeutet, dass die Einladung – aber auch die einzelnen Tagesordnungspunkte – zwei Wochen vor der eigentlichen Eigentümerversammlung vorliegen muss. Nachträglich können daher in der Regel keine Tagesordnungspunkte aufgenommen werden, da dann die gesetzliche Einladungsfrist nicht mehr gewahrt würde. Auch einstweilige Verfügungen vor einer Eigentümerversammlung scheiden daher in aller Regel aus.

Wie kann sich der Eigentümer verhalten?

Der einzelne Eigentümer muss daher rechtzeitig reagieren. Sobald er gewisse Tagesordnungspunkte besprechen möchte oder gar Beschlussfassungen wünscht, sollte er dies sofort an den Verwalter weitergeben – und zwar unabhängig von dem Termin der Eigentümerversammlung und auch dann, wenn die Versammlung möglicherweise turnusmäßig erst in einigen Monaten stattfinden wird. Die Verwaltung sollte gleichzeitig ausdrücklich dazu aufgefordert werden, schriftlich zu bestätigen, dass in der kommenden Eigentümerversammlung der Tagesordnungspunkt berücksichtigt wird. Sollte eine Bestätigung nicht eingehen, wäre der Verwaltung eine ausdrückliche Frist zu setzen.

Sollte auch dies nicht helfen, wird der Eigentümer letztlich zum Schutze seiner Rechte Klage gegen die Hausverwaltung einreichen müssen. Bei einem Erfolg werden die entstehenden Kosten hierbei von der Verwaltung zu erstatten sein.

Entsteht dem einzelnen Eigentümer oder auch der Gemeinschaft durch die unterbliebene Aufnahme als Tagesordnungspunkt ein Schaden, was z.B. dann denkbar ist, wenn erforderliche Instandsetzungen mangels Beschlussfassungen nicht in die Wege geleitet werden können, so ist dieser von dem Verwalter grundsätzlich zu ersetzen.

Besonders relevant ist die recht großzügige Rechtsprechung übrigens dann, wenn es im Ergebnis um Ansprüche geht, die sich im Ergebnis gegen den Verwalter richten. So kommt es immer wieder vor, dass ein Eigentümer der Auffassung ist, dass der Verwalter seine Pflichten verletzt hat und daher der Gemeinschaft Schadensersatz schuldet oder gar abzuberufen ist. Die Entscheidung hierüber hat in der Regel jedoch nicht ein einzelner Eigentümer zu treffen, sondern ist der Gesamtheit der Eigentümer zu überlassen, die hierüber in einer Eigentümerversammlung entscheiden sollen. Natürlich hat die Hausverwaltung in der Regel ein gesteigertes Interesse daran, solche für sie unangenehmen Tagesordnungspunkte aus einer Versammlung herauszuhalten.

Wie wir allerdings gesehen haben, wird dies aber in der Regel dem Verwalter nicht gelingen. Vielmehr wird auch ein einzelner Eigentümer regelmäßig die Aufnahme von Tagesordnungspunkten erzwingen können, ob es dem Verwalter nun passt oder nicht.

Fragen, Anregungen und Kritik nimmt der Verfasser gerne per E-Mail entgegen.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Der vorstehende Artikel erhebt nicht den Anspruch, eine abschließende rechtliche Beratung darzustellen. Fragen, Lob, Kritik und sonstige Anregungen zu dem Artikel sind gerne gesehen.
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