Wie kann man den Wert einer Eigentumswohnung bestimmen?

Hallo lex,

bei der Verkehrswertermittlung gibt es 3 verschiedene Verfahren:

- Vergleichswertverfahren
- Ertragsertwertverfahren
- Sachwertverfahren

Relativ einfach kommt man über das Vergleichswertverfahren zum Verkehrswert. Die regional tätigen Gutachterausschüsse erstellen anhand der Verkaufsvorfälle der Vergangenheit eine Kaufpreissammlung. Aus dieser Sammlung entsteht dann eine Bodenrichtwertkarte, mit der man den durchschnittlichen Verkaufspreis pro qm ermitteln kann. Diesen Preis multiplizieren Sie mit der Wohnfläche der ETW.

Die Bodenrichtwertkarte finden Sie unter: http://www.gutachterausschuss.de/

Die Karte ist micht überall kostenlos, in meinem Stadt ist je Anfrage eine Gebühr von bei 100,- € bis 150,-- € fällig.

MfG Gruwo

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Hallo lex,

aus dem BGH-Urteil vom 2. 7. 2004 - V ZR 213/03 (Methoden zur Verkehrswertermittlung einer Eigentumswohnung)

quote:

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Das von dem Sachverständigen in erster Linie herangezogene und als maßgeblich erachtete Vergleichswertverfahren (§§ 13f. WertV 1988) stellt von seinem Ausgangspunkt her die marktgerechteste Methode der Verkehrswertbestimmung dar (Simon/Kleiber, Schätzung u. Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Aufl., [1996], Rdnr. 1. 127; Zimmermann, WertV 1988, § 13 Rdnrn. 1f.). Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, was bei bebauten Grundstücken je nach den Umständen allerdings auf Schwierigkeiten stoßen kann, wird die Vergleichswertmethode in der Literatur nicht nur als die „einfachste“, sondern auch als die „zuverlässigste“ Methode der Wertermittlung angesehen (Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl. [2002], Vorb. §§ 13f. WertV Rdnrn. 5f.). Auf dem Markt des Wohnungseigentums steht die Vergleichswertmethode (mit) im Vordergrund, denn dieser Markt orientiert sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (Euro/m² Wohnfläche) und es besteht im Allgemeinen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen (Kleiber/Simon/Weyers, Vorb. §§ 13f. WertV Rdnr. 86; Sprengnetter, Grundstücksbewertung VII Kap. 1: Die Bewertung von Wohnungs- u. Teileigentum, 9/1/3/1, zur Ertragswertmethode 9/1/3/16). Dies gilt auch für vermietetes Eigentum, wobei in Fällen, in denen nach Lage und Ausstattung höherwertige Objekte wegen der Vermietung nicht zur Eigennutzung zur Verfügung stehen (Teilmarkt), Preisabschläge in Frage kommen.

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Der Verkehrswert einer ETW wird i.d.R. über den Vergleichswert - den man der Bodenriichtwertkarte entnehmen kann - ermittelt. Abweichungen werden über Zu-bzw. Abschläge korrigiert. Dazu können auch Sondernutzungsrechte zählen.

Erschreckend einfach, oder?

MfG Gruwo

PS: Befragen Sie 10 Sachverständige nach dem Verkehrswert, erhalten Sie 11 verschiedene werte. Liegen diese "nur" 10% auseinander, ist das schon ein echter Erfolg.

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@fix

Vielen Dank für den Hinweis, Sie haben natürlich recht. Ich habe hier die Begriffe falsch verwendet.

Um den Vergleichswert einer ETW zu ermitteln, benötigen man Auskunft aus der Kaufpreissammlung, die eben nicht mit der Bodenrichtwertkarte gleichzusetzen ist. Diese Auskunft ist i.d.R. nicht kostenlos.

Die Kaufpreissammlung differenziert nach der Lage des Grundstücks, Baujahr, Gebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe und Lage innerhalb des Objekts und Bodenwert; aus dem o.g. BGH-Urteil vom 2. 7. 2004.

quote:

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Wird für Eigentumswohnungen noch irgendein anderer Durchschnittswert pro m² Wohnfläche festgestellt?

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Nicht bei der Ermittlung des Verkehrswerts. Ein Bauträger errechnet für die eigene Buchhaltung aber noch die Anschaffungs- und Herstellungskosten, die sich bei der Kalkulation des Verkaufspreises auch als qm-Preis darstellen lassen.

MfG Gruwo

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