Wie ist die Mietminderung zu berechnen?

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Mietminderung, Gebrauchstauglichkeit, Kürzungsbefugnis, Gesamtjahresmiete, Bruttomiete

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Berechnung erfolgt auf Grundlage der geschuldeten Gesamtjahresmiete

Haben Sie sich nicht auch schon mal die Frage gestellt, ob und wie Sie die Miete "richtig" mindern? Die Mietminderung steht neben den weiteren Rechten des Mieters. Sie tritt automatisch kraft Gesetzes nach § 536 Abs. 1 BGB ein, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Ihnen erwächst also automatisch ein Anspruch, ohne dass Sie hier zunächst gestaltend tätig werden müssen.

Es wird dabei unterschieden zwischen der Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit und der Minderung. Ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (also gänzlich) aufgehoben, so ist der Mieter von der Entrichtung des Mietzinses befreit, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Ist die Tauglichkeit jedoch nur gemindert, ist die Miete angemessen herabzusetzen, § 536 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Parteien können die Höhe der Minderung vereinbaren. Liegt keine Einigung vor, ist die Höhe der Minderung nach § 287 ZPO im Wege der Schätzung zu ermitteln. Die Schätzung des Minderungsbetrages, also die im Verhältnis zur Beeinträchtigung angemessene Herabsetzung der Miete ist anhand aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

Zwischenzeitlich bekannt sein dürfte, dass sich die Kürzungsbefugnis des Mieters auf die Bruttomiete bezieht. Dabei wird jedoch sehr oft verkannt, dass damit nicht nur die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen gemeint sind, sondern die tatsächlich abschließend geschuldete Miete einschließlich des (geschätzten) Abrechnungsergebnisses der Betriebskostenabrechnung. Die Formel für die Mietminderung lautet in Anwendung der höchstrichterlichen Rechtsprechung: "Geschuldete Gesamtjahresmiete = Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages".

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