Wie berufe ich einen WEG Verwalter ab?

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, WEG, Verwalter, Abberufung, zerstörtes, Vertrauen

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Ein Leitfaden für Wohnungsigentümer

Immer mehr Wohnungseigentümer sind mit ihrem gewählten und beauftragten Verwalter unzufrieden. Unregelmäßige Abrechnungen, nicht eingetriebenes Hausgeld zahlungsunwilliger Eigentümer, schlampige Geschäftsführung. Was tun?

Oftmals bestehen langjährige Verträge, die nur schwer kündbar sind. Seit der WEG -Novelle sind die Beschluss-Kompetenzen der Eigentümer Versammlung vereinfacht und gestärkt worden. Das ist zu begrüßen, allerdings nur, wenn die Hausverwaltung gut arbeitet. Zunächst ein Überblick: was macht der WEG Verwalter? Für was wird er jeden Monat bezahlt?

In den §§ 27 und 28 WEG sind seine Pflichten geregelt. Im Einzelnen:

1.Der Verwalter muss einen Wirtschaftsplan erstellen. Für jedes Jahr. Aus diesem ist zu erkennen, welche Kosten für den Erhalt und die Pflege der Immobilie entstehen. Welche sind vom Eigentümer zu tragen, welche sind auf den Mieter umlegbar? Dieser Plan kann durch Stimmenmehrheit genehmigt werden. 

2.Besonders wichtig ist die Jahresendabrechnung. Hier wird über die Hausgeldeinkünfte und die Kosten für das Sonder - und Gemeinschaftseigentum Rechnung gelegt. Daraus muss vor allem klar werden, welcher Eigentümer sein Hausgeld gezahlt hat und wer nicht. In diesem Falle muss der Verwalter das Geld beitreiben. Unterlässt er dies, kann das eine schwere Pflichtverletzung darstellen.

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3.Die Eigentümer haben ein Einsichtsrecht in die Unterlagen in den Büroräumen des Verwalters. Allerdings nur die Gemeinschaft. Einzelne Eigentümer müssen ein besonderes Interesse nachweisen, zum Beispiel die Aufklärung eines bestimmten Sachverhaltes. (Rohrbruch, Brand, Einbrüche)

 4.Der Verwalter hat die Pflicht, fristgerecht einmal im  Jahr oder im Bedarfsfalle zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zu laden. Zwei Wochen Frist sollten es schon sein. Zudem ist eine Niederschrift der Sitzungen anzufertigen und den Eigentümern die Möglichkeit zu geben, eigene Anträge zu stellen. 

5.Derr Verwalter  soll eine Hausordnung vorlegen, Termine von Dienst-Leistern organisieren, z.b. Hausmeister, Schneeräumung etc.  Zu erwähnen sind noch Buchführung, Abrechnungen, Kontrolle der Einnahmen, Überwachung des technischen und baulichen Zustands der Immobilie, Kontakt mit den Mietern, das Überprüfen von Mängelanzeigen. 

Kurzum: eine Menge Arbeit, bei der Fehler gemacht werden können. Zahlt zum Beispiel ein Eigentümer sein Hausgeld nicht und verkauft seine Wohnung, kann der Verwalter nicht einfach dem Weiterverkauf zustimmen. Er hat dafür zu sorgen, dass die Schulden beglichen werden. Sonst bleibt die Gemeinschaft darauf sitzen.  Gesetzt den Fall, der Verwalter versagt und kümmert sich nicht. Was ist zu beachten?  

Die  Abberufung erfolgt  durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Wenn die nicht will, kann der einzelne Eigentümer darauf klagen. Aber nur, wenn er nachweist, dass er vorher den Weg über den Mehrheitsbeschluss versucht hat. Es sollte ein wichtiger Grund für die Abberufung vorhanden sein:

Der liegt vor, wenn eine weitere Fortführung der Verwaltertätigkeit nicht zumutbar ist, insbesondere, wenn das erforderliche  Vertrauensverhältnis  zwischen Eigentümern und Verwalter  zerstört  ist (BGH NZM 2002, 788).  Das ist immer dann der Fall, wenn der Verwalter seinen oben genannten Pflichten nicht nachkommt oder diese nur schleppend erfüllt.  Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Abberufung eher die Ausnahme ist. Bevorzugt werden die regulären Kündigungsfristen im Vertrag. Doch es gibt auch Fälle, in denen die Gerichte kein Pardon zeigen:

Verspätete Versendung von Abrechnungen, Ladungen, unsaubere Buchführung, willkürliches Verbuchen von Einnahmen, Kein Beitreiben offener Forderungen, schwere Fehler bei der Aufsicht von Dienstleistungsfirmen, verweigerte Akteneinsicht, Missachtung der Beschlüsse der Eigentümer-versammlung (Klageaufträge, Veränderungen bei der Abrechnung), Unwahre Angaben bei der Abrechnung, Heimliches Einkassieren von Provisionen  bei Vermietung oder  Annahme von   Schmiergeldern, keine Bezahlung von Versicherungsbeiträgen, keine Mängelbeseitigung an der Anlage bei Gefahr in Verzug, schlichtes Untätigkeit trotz Ermahnung durch die Eigentümer-versammlung.

Im Grunde genommen gilt dasselbe, wie bei fristlosen Kündigungen. Der Grund muss stimmen, nachweisbar sein und korrekt von der Gemeinschaft  oder einem Beauftragten vor Gericht vorgetragen und bewiesen werden. Zuständig ist das Amtsgericht.

Allgemein gilt: ein Verwalter ist nur so gut, wie die Mitglieder der Eigentümerversammlung. Aufmerksame Eigentümer lassen Fehler erst gar nicht aufkommen.  Selbst kleine Fehler nicht durchgehen lassen, diese summieren sich schnell zu hohen Beträgen. 

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