Was wird aus einem Mietverhältnis im Todesfall des alleinigen Mietvertragspartners, wenn weitere Familienangehörige in der Wohnung wohnen?

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Die Mehrheit der Bevölkerung wohnt in einer Mietswohnung. Oft wurde dabei der Mietvertrag nur von einer Person unterschrieben. Doch was wird aus dem Vertrag, wenn der Vertragspartner stirbt, aber noch andere Menschen in der Wohnung leben? Wenn beispielsweise der Ehemann, der einziger Vertragspartner ist, stirbt, geht das Mietverhältnis grundsätzlich auf den oder die Erben über. Zu beachten ist aber, dass der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, kraft Gesetzes als Sonderrechtsnachfolger in das Mietverhältnis eintritt. Er geht dabei dem Erben im Rang vor. Gleiches gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen und für Kinder, die in dem gemeinsamen Haushalt leben. Der letztgenannte Fall gilt nicht, wenn bereits der Ehegatte in das Mietverhältnis eintritt. Will der Familienangehörige oder Partner nicht in den Mietvertrag eintreten, da beispielsweise die Wohnung für eine Person zu groß und zu teuer ist, muss er den Eintritt in das Mietverhältnis ausdrücklich gegenüber dem Vermieter ablehnen. Hierbei muss beachte werden, dass diese Ablehnung nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters ausgesprochen werden kann. Doch auch der Vermieter hat in diesem Fall Rechte. Er kann innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt des Ehegatten, des  Lebenspartners oder von Familienangehörigen in das Mietverhältnis erfahren hat, eine außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt und der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Der Kündigungstermin ist wie bei der ordentlichen Kündigungsfrist spätestens der dritte Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats.

Wichtig ist, dass der Mietvertrag unverändert fortbesteht.  Der Vermieter kann den Mieterwechsel somit nicht dazu nutzen, den Mietzins über das gesetzlich mögliche Maß hinaus zu erhöhen oder um andere Änderungen zu Lasten des Mieters vorzunehmen, beispielsweise unwirksame Schönheitsreparaturklauseln durch wirksame zu ersetzen. Die in das Mietverhältnis eintretenden Personen haften aber für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind, neben dem Erben als Gesamtschuldner.

Ulrike Knobel
Rechtsanwältin
Helmut-Anzeneder-Straße 6
91052 Erlangen
Tel: 09131-5300461
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Daneben steht dem überlebenden Ehegatten, Partner oder Familienangehörigen natürlich noch die normale gesetzliche Kündigungsfrist zur Beendigung des Mietverhältnisses zu, wenn er sich zu einem späteren Zeitpunkt entschließt, die Wohnung aufzugeben.

Wird man aufgrund einer Krankheit genötigt, die Wohnung aufzugeben, muss man grundsätzlich die reguläre dreimonatige Kündigungsfrist einhalten, d.h. man muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats schriftlich kündigen. Etwas anderes gilt dann, wenn man sich mit dem Vermieter auf eine kürzere Kündigungsfrist einigen kann (beispielsweise wenn der Vermieter die Wohnung noch renovieren will oder er einen Mieter hat, der vorher einziehen will).

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