Wann ist eine Untervermietung der Wohnung erlaubt?

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Untervermietung, Wohnung, Mieter, Vermieter

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Die Frage belastet häufig das Verhältnis zwischen Vermieter, Mieter und Untermieter.

Es ist erst einmal zu unterscheiden,

  • die vollständige Wohnraumüberlassung (§ 540 BGB) und
  • die teilweise Untervermietung der Wohnung (z.B. Vermietung eines WG-Zimmers); § 553 BGB.

Grundregel ist:

Die vollständige Untervermietung geht nur mit Erlaubnis des Vermieters. Ansonsten riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Die Erlaubnis (ein Rechtsanspruch besteht darauf nicht) holen Sie sich am besten beim Vermieter schriftlich ein, damit es später nicht zu Beweisproblemen kommt. Auch der Umfang der Untervermietung sollte möglichst genau geregelt sein:

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  • an wen wird vermietet (Name des Untermieters),
  • für welchen Zeitraum (z.B. auf unbestimmte Zeit)
  • in welchem Umfang (z.B. die gesamte Wohnung)

Wurde die Untervermietung für eine bestimmte Person erlaubt, so muss sich der Hauptmieter jede weitere Untervermietung erneut genehmigen lassen. Wenn der Vermieter allerdings eine generelle und nicht personengebundene Genehmigung erteilt hat, so muss ihm nur der Name des jeweiligen Untermieters mitgeteilt werden.

Spezialfall („berechtigtes Interesse an teilweiser Untervermietung“):

In bestimmten Fällen hat der Mieter einen rechtlichen Anspruch auf teilweise Untervermietung der Wohnung, wenn er nämlich ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat (§ 553 BGB). Dann muss der Vermieter die teilweise Untervermietung genehmigen, das ist dann auch gerichtlich einklagbar.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter "vernünftige und nachvollziehbare" wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe zur Untervermietung anführen kann.

Beispiele:

  • wenn der Mieter nicht mehr dieselben finanziellen Mittel wie zur Zeit des Mietvertragsabschlusses hat,
  • wenn nach der Trennung der Ehepartner oder ein Familienmitglied aus der Wohnung ausziehen will,
  • wenn ein Lebenspartner in die Wohnung einziehen will,
  • während einer längeren Abwesenheit (zum Beispiel Auslandsaufenthalt für ein Jahr),

Verweigerung der Erlaubnis

Der Vermieter darf die Untervermietung nur in engen Ausnahmefällen verweigern, zum Beispiel wenn die Wohnung durch die Untervermietung "übermäßig belegt" werden würde.

Im Zweifel fragen Sie Ihren Anwalt

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