Wann eine Eigenbedarfskündigung zur beruflichen Nutzung einer Wohnung erlaubt ist

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Eigenbedarfskündigung, berufliche, Nutzung, nachvollziehbar, begründet

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Nutzungswunsch des Vermieters muss nachvollziehbar und vernünftig begründet sein

Kündigung wegen Eigenbedarf zum Zwecke der beruflichen Nutzung unter Umständen zulässig. Bundesgerichtshof: Das gilt sogar dann, wenn die Wohnung ausschließlich für die berufliche Tätigkeit genutzt werden soll (BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 –, juris).

Ausgangslage

§ 573 BGB regelt die Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf. Nach dem Wortlaut geht die Vorschrift von einer Nutzungsabsicht als Wohnung aus.

Alexander Bredereck
seit 2009 bei
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Rechtsanwalt
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Eine solche Auslegung wird nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Bedeutung der Vorschrift nicht gerecht. Durch die Formulierung „insbesondere“ hat der Gesetzgeber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zum Ausdruck gebracht, dass die nachfolgende Aufzählung lediglich beispielhaft zu verstehen ist. So hat der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit bereits entschieden, dass eine beabsichtigte teilweise gewerbliche Nutzung für die Begründung des Eigenbedarfs unschädlich ist. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung weiter vertieft.

Der Fall

Der Vermieter wohnt mit seiner Ehefrau in einer Wohnung im Haus und kündigt einen anderen Mieter des Hauses mit der Begründung, er benötige die Wohnung, um diese seiner Ehefrau zur Ausübung deren Tätigkeit als Rechtsanwältin zu überlassen. Es ging also um eine ausschließliche Nutzung zu beruflichen Zwecken.

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Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat dem Vermieter recht gegeben und den Eigenbedarf als gegeben angesehen. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tätigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig begründet ist (BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 –, juris)

Die anderen Ansichten

Hierzu gibt es in Rechtsprechung und Schrifttum andere Ansichten (AG Hamburg, WuM 2007, 710). Aus dem Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Vermieter die Räume "als Wohnung benötigen" müsse, folge, dass der Gesetzgeber einen derartigen Bedarf des Vermieters ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken gerade nicht anerkennen wolle. Deshalb verbietet sich die Argumentation mit dem Auffangtatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Bewertung

Sicherlich ist der Nutzungswunsch als Wohnung im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung deutlich stärker zu Gunsten des Vermieters zu werten, als der Wunsch nach einer gewerblichen Nutzung. Auch der Wortlaut der Vorschrift spricht gegen eine allzu weite Auslegung. Der Gesetzgeber hätte sich nämlich sonst die Formulierung „als Wohnung“ sparen können. Da der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit bereits andere Urteile in dieser Richtung gesprochen hat, ist allerdings nicht davon auszugehen, dass sich in nächster Zeit an dieser Linie etwas ändern wird.

Quelle: BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 –, juris

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Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
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Alexander Bredereck
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Guten Tag Herr Bredereck,
ich habe Ihren Artikel "Wann eine Eigenbedarfskündigung zur beruflichen Nutzung einer Wohnung erlaubt ist" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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