WEG-Novelle: Beschlusskompetenz bei Kostenverteilung von Betriebs- und Verwalterkosten ab dem 01.07.2007

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1. Betriebskosten

Nach dem neu eingeführten § 16 Absatz 3 WEG haben die Wohnungseigentümer nunmehr die Möglichkeit, durch Stimmenmehrheit zu beschließen, dass

1. die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, soweit diese nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden und

2. die Kosten der Verwaltung

   nach einem anderen Maßstab als dem Miteigentumsanteil abgerechnet werden.

   Welche Kosten zu den Betriebskosten zählen, kann der Wohnungseigentümer dem § 556 Abs. 1 BGB und der Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten entnehmen.

   Beispiele: Kosten für die Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Haus- und Haftpflichtversicherung etc. .

Praxishinweis: Bezüglich der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten enthält die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkV) entsprechende Regelungen, die auf das Wohnungseigentum anwendbar sind (§ 3 HeizKV). Die Gesamtheizkosten und die Warmwasserkosten sind anteilig nach der Wohn- oder Nutzfläche und dem tatsächlichen Verbrauch aufzuteilen. Die Wohnungseigentümer können einmalig durch Mehrheitsbeschluss festlegen, wie viel Prozent der Kosten verbrauchsabhängig verteilt werden sollen.

2. Verwaltungskosten

Auch bezüglich der Verwaltungskosten können die Wohnungseigentümer nunmehr eine andere Kostenverteilung beschließen, § 16 Absatz 3 WEG n.F.. Da die Kosten keine Betriebskosten sind, hat der Gesetzgeber diese ausdrücklich in den neu gefassten Absatz 3 WEG mit aufgenommen, da es sich um typische Kosten beim Wohnungseigentum handelt.

Unter die Kosten der Verwaltung zählen z.B. die Verwalterhonorare, die Kosten für den Geldverkehr und die Auslagen des Verwalterbeirates sowie Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 WEG, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwaltes aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung handelt, § 16 Absatz 8 WEG n.F..

Aber Achtung, die Wohnungseigentümer dürfen nur dann einen anderen Kostenverteilungsschlüssel entsprechend § 16 Absatz 3 WEG beschließen, wenn der Maßstab den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn

1. verbrauchsabhängige Kosten nach dem Verbrauch,
2. verbrauchsunabhängige Kosten nach dem Objekt, der Nutzerzahl

abgerechnet werden sollen.

Durch die Einführung des § 16 Absatz 4 WEG n.F. haben die Wohnungseigentümer nunmehr die Möglichkeit im konkreten Einzelfall mit einem so genannten qualifizierten Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung für folgende Maßnahmen:

1. Instandhaltung und Instandsetzung gemäß § 21 Absatz 5 Nr. 2 WEG,
2. modernisierende Instandsetzung gemäß § 22 Absatz 3 WEG n.F. ,
3. bauliche Veränderungen gemäß § 22 Absatz 1 WEG n.F. ,
4. Aufwendungen gemäß § 22 Absatz 1 WEG n.F. ,
5. Modernisierungen gemäß § 22 Absatz 2 WEG n.F. und
6. Anpassungen des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, § 22 Absatz 2 WEG n.F.

zu ändern. Dies setzt jedoch voraus, dass der abweichend vereinbarte Kostenmaßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt und keine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer erfolgt.

Da abweichende Kostenverteilung im Zusammenhang mit der Beschlussfassung über die oben genannten Maßnahmen stehen muss, kann den Wohnungseigentümern empfohlen werden, beim Beschluss über die Maßnahme auch gleichzeitig einen Beschluss über die Verteilung der Kosten zu treffen.

Für einen veränderten Kostenverteilungsbeschluss bedarf es einer qualifizierten Mehrheit, das bedeutet einer Mehrheit von drei Viertel aller Stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Absatz 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Liegt ein Beschluss entsprechend § 16 Absatz 4 WEG n.F. vor, muss abweichend von der früheren Regelung des § 16 Absatz 3 a.F. (heute § 16 Absatz 6 n.F.) auch der Wohnungseigentümer die Kosten einer Maßnahme entsprechend § 22 Absatz 1 WEG tragen, der dieser Maßnahme nicht zugestimmt hat, § 16 Absatz 6 Satz 2 WEG. Sollte jedoch kein Beschluss über die Kostenverteilung gemäß Absatz 4 vorliegen, bleibt es bei der Regelung, dass nur der Wohnungseigentümer die Kosten für die bauliche Veränderungen oder Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum, die mehr als nur ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung beinhalten (vgl. § 22 Absatz 1 WEG), tragen muss, der einer solchen Maßnahme zugestimmt hat (§ 16 Abs. 6 WEG)

Praxishinweis: Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt die Befugnisse zur Veränderung des Kostenschlüssels gemäß § 16 Absatz 3, 4 WEG n.F. einzuschränken oder auszuschließen.