Vorzeitiger Ausstieg aus befristetem Mietvertrag durch Nachmietergestellung

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Immer wieder kommt es im Rahmen eines zeitlich befristeten Mietvertrags zu dem Wunsch des Mieters, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen. Und immer noch sind viele Mieter der Auffassung, sie könnten dieses Ziel ganz einfach dadurch erreichen, dass sie dem Vermieter drei Nachmieter anbieten.

Doch eines ist ganz klar: Diese weit verbreitete Meinung ist schlichtweg falsch!

In der Regel muss sich der Vermieter nicht auf einen Nachmieter einlassen. Allerdings gilt auch hier der Grundsatz: Keine Regel ohne Ausnahme. Die Gerichte berufen sich dabei auf den Grundsatz von Treu und Glauben. Danach muss der Vermieter den Mieter immer dann vorzeitig aus dem Vertrag entlassen, wenn dessen Interesse an der vorzeitigen Beendigung gegenüber dem Vermieterinteresse an der Vertragserfüllung deutlich überwiegt. Der Mieter muss sich also immer auf einen wichtigen Grund berufen können.

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Das Oberlandesgericht Karlsruhe bejahte als solche schwergewichtigen Gründe zum Beispiel eine schwere Krankheit des Mieters, einen beruflich bedingten Ortswechsel, die Aufnahme des Mieters in einem Altersheim und die wesentliche Verkleinerung oder Vergrößerung der Familie.

Zu beachten ist allerdings, dass diese Umstände keine Kündigungsgründe für einen Zeitmietvertrag darstellen, sondern dem Mieter lediglich ein Recht zur Nachmietergestellung geben.

Ein wichtiger Grund, der das Recht zur Nachmietergestellung auslöst, besteht dagegen nicht darin, dass der Mieter eine eigene Wohnung kauft oder eine billigere Wohnung anmieten möchte. Auch die Trennung des Mieterpaares berechtigt nicht zur Nachmietergestellung.

Selbst wenn letztendlich aber die berechtigten Interessen des Mieters überwiegen, ist der Vermieter nicht verpflichtet, jeden präsentierten Nachmieter auch zu akzeptieren. Vielmehr muss der Nachmieter zumutbar und auch geeignet sein. So muss der Nachfolger dem Vermieter zumindest eine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit bieten und das Mietobjekt auch zu den gleichen Zwecken nutzen wollen. Wurde zum Beispiel bisher das Objekt zu Wohnzwecken vermietet, muss sich der Vermieter nicht auf einen Nachfolger einlassen, der eine gewerbliche Nutzung beabsichtigt.

Insgesamt gilt aber, dass ein Nachmieter nur aus objektiven Gründen abgelehnt werden kann, also mangelnde Sympathie alleine nicht ausreichend ist.

Wenn der Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter unberechtigterweise ablehnt, entfällt die Mietzahlungspflicht des Mieters ab dem Zeitpunkt, ab dem für den Vermieter der Abschluss des Mietvertrags mit dem Nachfolger zumutbar gewesen wäre. Zu beachten ist allerdings auch, dass dem Vermieter in der Regel eine 2-monatige Überlegungsfrist eingeräumt wird.

Zusammenfassend muss also der Mieter einen wichtigen Grund für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses haben und dem Vermieter einen nach objektiven Maßstäben zumutbaren und geeigneten Nachmieter präsentieren.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, bleibt dem Mieter alleine der Weg, den Vermieter um Zustimmung zur Untervermietung zu bitten. Lehnt er dieses Ansinnen ab, kann der Mieter das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen. Bei dieser Notlösung ist allerdings darauf zu achten, dass die Mietzahlungsverpflichtung des Hauptmieters gegenüber dem Vermieter nicht entfällt. Ein Vertragsverhältnis entsteht nur zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter sowie zwischen diesem und dem Untermieter.

RA Romberg

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