Vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages eines gewerblich genutzten Grundstückes, Gastronomie, Betrieb - fristlose Kündigung des Pachtvertrages, Pachtaufhebungsvertrag

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Viele Pächter stellen sich die Frage, wie Sie einen Pachtvertrag vorzeitig beenden können. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Dieser Artikel dient dazu, einige, rechtliche Möglichkeiten zur Beendigung eines Pachtvertrages aufzuzeigen.

Vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages eines gewerblich genutzten Grundstückes, Gastronomie, Betrieb - fristlose Kündigung des Pachtvertrages, Pachtaufhebungsvertrag

Ein Pachtvertrag sichert dem Pächter im Gegensatz zur Miete nicht nur den Gebrauch der Pachtsache zu, sondern auch den Ertrag aus dieser (sog. Fruchtziehung), sofern die Nutzung der Pachtsache ordnungsgemäß erfolgt. Im Gegenzug ist der Pächter verpflichtet, dem Verpächter den vereinbarten Pachtzins zu entrichten.

Als Pachtobjekt definiert § 581 BGB einen Gegenstand, das bedeutet es können nicht nur Sachen gepachtet werden, sondern auch Grundstücke, Räume, vorwiegend für den Gastronomiebereich mit Inventar z.B. Einrichtung einer Gaststätte, Restaurant etc. Es können aber auch Rechte und Unternehmen gepachtet werden.

Aufgrund der Ähnlichkeit des Pachtvertrages zum Mietvertrag finden auf den Pachtvertrag im Wesentlichen die Bestimmungen des Mietrechts Anwendung.

I. Kündigung eines Pachtvertrages ohne bestimmte Pachtzeit

Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so beträgt nach § 584 Abs. 1 BGB die Frist für die ordentliche Kündigung eines Pachtvertrages über Grundstücke oder ein Recht sechs Monate; sie ist nur zum Schluss eines Pachtjahres zulässig. Ist das Pachtjahr im Vertrag nicht definiert, so beginnt es jeweils mit dem dem Vertragsbeginn entsprechenden Datum. Diese Frist ist auch für die vorzeitige Kündigung maßgeblich, wenn das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

II. Beendigung eines Pachtvertrages mit bestimmter Dauer (Pachtzeit)

Wenn für die Pacht eine bestimmte Pachtzeit vereinbart wurde, endet das Pachtverhältnis in der Regel erst mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit. Eine ordentliche Kündigung käme daher nicht in Betracht.  

Lediglich durch eine außerordentliche Kündigung könnte das Pachtverhältnis vorher beendet werden ( § 543 BGB ), wenn keine Ausnahmevorschrift dies untersagt.

Berechtigt hierzu sind Sie nur, wenn ein „wichtiger Grund" vorliegt. Dieser liegt vor, wenn Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzellfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung sowohl Ihrer Interessen, wie auch des Verpächters eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zur Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Die Anforderungen an dem Vorliegen eines wichtigen Grundes sind allerdings von der Rechtsprechung sehr hoch gefasst. Das Vorliegen ist daher eher schwierig zu begründen, aber nicht unmöglich.

Es muss daher immer eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalles, möglichst durch eine fachliche Seite vorgenommen werden, welche die individuellen Gründe der vorzeitigen Beendigung des Pachtvertrages erfasst und gegen die Interessen des Verpächters abwägt, um so eine Entscheidung zu bestimmen, ob ein ausreichend  wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt.

Hierbei mit einfließen müssen die persönlichen Gründe des Pächters, z.B. seine gesundheitliche Situation etc., oder betroffene Dritte, wie Familienangehörige, aber auch die wirtschaftliche Situation des Pachtobjektes, z.B. drohende Insolvenz sind bei einer Abwägung mit einzubeziehen.

Bei einem positiven Ergebnis ist es notwendig, für den Verpächter ein Schreiben aufzusetzen oder dies von einem Anwalt vornehmen zu lassen, indem Sie außerordentlich fristlos kündigen.

In dem Schreiben, das Sie Ihrem Verpächter per Einschreiben zukommen lassen, sollten Sie Ihre Gründe für die außerordentliche Kündigung darlegen.

Gerne ist auch die Kanzlei Recht und Recht bereit Ihnen ein solches Kündigungsschreiben aufzusetzen.

Alternativ besteht die Möglichkeit einen Pachtaufhebungsvertrag mit dem Verpächter zu schließen, um das Pachtverhältnis zu beenden. Vorteil einer solchen vertraglichen Regelung ist, sofern eine entsprechenden Bereitschaft durch den Verpächter vorhanden ist, die Aufnahme umfassender Absprachen, welche in den Vertrag aufgenommen werden können und letztlich zur Beendigung des Pachtvertrages führen. Ein wichtiger Grund ist für den Abschluss des Pachtaufhebungsvertrages nicht Voraussetzung.

Es ist empfehlenswert, eine fachliche Seite, z.B. einen erfahrenen Anwalt, mit den Vertragsverhandlungen zu beauftragen, um zunächst die Bereitschaft und die Möglichkeit einer Pachtaufhebung zu ermitteln, die einzelnen Bestimmungen des Pachtaufhebungsvertrag festzulegen und anschließend einen entsprechend ausgehandelten Pachtaufhebungsvertrag aufzusetzen, welche das Pachtverhältnis einvernehmlich beendet.