Vormundschaft bei Kaufvertrag und Grundschuldbestellung

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Vormundschaft bei Kaufvertrag und Grundschuldbestellung

Kaufvertrag und Grundschuldbestellung sind vormundschaftlich zu genehmigen, falls für einen Betreuten mit notariellem Kaufvertrag eine den Kaufpreis übersteigende Buchgrundschuld bestellt werden soll.

In den §§ 1896 BGB und folgenden wird die Rechtliche Betreuung geregelt. Ein Betreuer ist nach § 1896 BGB dann zu bestellen, wenn ein Volljähriger aufgrund einer psychischen Krankheit oder körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht besorgen kann. Ein Betreuer wird immer auf Antrag oder aber auch von Amts wegen, also wenn das Gericht durch einen Umstand Kenntnis von der unzureichenden Besorgung eigener Angelegenheiten erlangt. Zum Betreuer kann auch ein Angehöriger bestellt werden. Dem Wunsch des zu Betreuenden ist dabei zu entsprechen, wenn es seinem Wohl nicht zuwiderläuft. Grundsätzlich vertritt dabei der Betreuer den Betreuten gemäß § 1902 BGB gerichtlich und außergerichtlich in seinem Aufgabenkreis. Ausnahmsweise kann dies jedoch nicht gelten. § 1908 i BGB bestimmt nämlich, dass § 1821 Abs. 1 Nr. 1, 4 BGB, eine Regelung zur Führung der Vormundschaft, entsprechend anzuwenden ist. Danach bedarf der Betreuer vormundschaftlichen Genehmigung, wenn er verfügen will über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück – und dies ist auch eine Buchgrundschuldbestellung -. Nach Absatz 4 reicht schon aus, wenn eine Verpflichtung darüber eingegangen werden soll.

Nun war der vom Landgericht Nürnberg-Fürth etwas komplizierter, als nur die Beantwortung der Ausgangsfrage. Die Besonderheit war nämlich, dass die zu bestellende Grundschuld den Kaufpreis überstieg. Käufer von Grundstücken haben oft nicht die Mittel, um Kauf, ggf. Umbau aber auch die mit einem Kauf anfallenden Kosten (Notarkosten, Grundbuchamt, Maklerkosten) zu bezahlen. Aus diesem Grund wird oftmals ein höherer Betrag als der eigentliche Kaufpreis finanziert. Dies schlägt sich dann in der Sicherung für die Bank nieder in Form einer höheren Grundbuchschuld.

Eigentümer des Grundstückes waren die Eheleute je zur Hälfte, wobei der Ehemann vormundschaftsgerichtlich zum vorläufigen Betreuer seiner Ehefrau bestellt wurde. Durch notariell beurkundeten Vertrag erteilte der Verkäufer dem Käufer Vollmacht, eine den Kaufpreis übersteigende Buchgrundschuld nebst Zinsen zu bestellen. Dabei verpflichtete sich der Käufer, den Verkäufer von sämtlichen damit zusammenhängenden Kosten freizustellen. Der Käufer bestellte mit notarieller Urkunde aufgrund der Vorurkunde eine Grundschuld. Der Notar teilte dem Amtsgericht nunmehr mit, dass er die Mehrkosten übernehme, die entstehen können weil die Grundschuld den Kaufpreis überstieg.

Die Rechtspflegerin des Amtsgerichtes verweigerte die vormundschaftsgerichtlichen Genehmigungen für sämtliche vom Betreuer geschlossenen Rechtsgeschäfte. Sie war der Ansicht, dass diese Geschäfte nicht im Interesse der betreuten Ehefrau gewesen seien. Der eingelegten Beschwerde half das Amtsgericht nicht ab, weswegen nunmehr das Landgericht zu entscheiden hatte.

Mit Beschluss vom 28.08.2006 stellte das Landgericht Nürnberg-Fürth fest, dass eine Beschränkung der Buchgrundschuld auf die Höhe des Kaufpreises nicht sachgerecht sei und die Genehmigungsfähigkeit davon nicht abhänge. Ganz im Vordergrund stünden natürlich die Interessen der Betreuten. Dabei sollten Vorteile und Risiken abgewogen werden. Verglichen wurde der Kaufpreis mit dem üblichen Marktpreis. Das Gericht fragte sich, ob es auch erforderlich sei, das Grundstück zu verkaufen. Dies wurde als erforderlich angesehen, da die Eheleute beabsichtigten in ein Altersheim zu ziehen. Als entscheidend wichtig sah es das Gericht an, vertraglich durch entsprechende Klauseln vor den Risiken einer solchen Finanzierungsvollmacht zu schützen. Dies geschieht über eine Sicherungsvereinbarung, die eine Zweckerklärung darstelle und die der Buchgrundschuld zugrunde liege. Insbesondere sei auch das Risiko auszuschließen, dass der Verkäufer für den Fall der Rückabwicklung des Vertrages nicht nur den Kaufpreis zurückzahlen müsse, sondern auch aufgelaufene Zinsen, Disagio (dies ist ein Abschlag, der entweder in Prozent des Kreditbetrages - z.B. 8 % - oder als Auszahlungsbetrag in Prozent – z.B. 92 %), eine Nichtabnahme- oder Vorfälligkeitsentschädigung, um die Lastenfreistellung des Grundbesitzes erreichen zu können.

Wichtig ist danach, eine Bestimmung in den Kaufvertrag aufzunehmen, wonach der Grundpfandrechtsgläubiger (die Bank oder Sparkasse) das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten darf, als tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld geleistet werden und zwar zeitlich begrenzt bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung, längstens bis zur Eigentumsüberschreibung.

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