Von der winterlichen Streu- und Räumpflicht des Mieters

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Mieter, Unfall, Obliegenheit, Streupflicht, Räumpflicht

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Wann sich ein Mieter morgens aus dem warmen Bett zum Schneeschippen und Streuen quälen muss und wer beruhigt weiterschlafen darf, erfahren Sie in dieser kleinen Wintergeschichte.

1. Akt: der Unfall

Leise rieselte der Schnee auf den Gehweg und bedeckte die darunter liegende Eisschicht. Die Luft war kalt und klar zu dieser frühen Morgenstunde. „Halb 8 Uhr am Samstagmorgen, eine wunderbare Zeit für einen kleinen Winterspaziergang“ dachte sich der Rentner R und verließ seine Wohnung in der Stadt F um sich durch das dichte Schneegestöber seinen Weg durch die friedlich schlafende Stadt zu bahnen. Der ältere Herr, durchaus noch rüstig und sicher zu Fuß unterwegs, unterschätze aber leider das Verletzungsrisiko und die Eisschicht unter der frischen Schneedecke.

Auf dem Gehweg vor dem Haus des Vermieters V passierte es schließlich: Einen kleinen Moment nicht aufgepasst und schon rutschte R auf dem weder gestreuten, noch geräumten Gehweg aus und brach sich – so kurz vor Weihnachten – sein rechtes Bein. Nachdem die Schmerzen etwas abgeklungen und das Bein eingegipst waren, stellte sich für R die Frage, wen er für diesen Unfall zur Rechenschaft ziehen könnte.

2. Akt: die Suche nach dem Schuldigen

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So humpelte R zur Verwaltungsbehörde der Stadt F und verlangte den Verantwortlichen für das Streuen und Räumen der Gehwege zu sprechen. Doch hier schien er weder willkommen, noch an der richtigen Stelle zu sein. Denn die Stadt F verwies zurecht auf die Verordnung, nach der die Eigentümer der Häuser das jeweilige Stück des Gehwegs vor ihrem Haus streuen und räumen müssten. Nur für das Streuen und Räumen der Schneemassen auf öffentlichen Strassen und Plätzen sei die Stadt F verantwortlich. Da sich R dummerweise auf dem Gehweg und nicht auf der Strasse verletzt hatte, musste er unverrichteter Dinge wieder gehen.

Der rüstige R – mittlerweile gar nicht mehr in Vorweihnachtsstimmung – sprach nun beim Anwalt A vor. „Klare Sache“ meinte der, „V obliegt als Vermieter die Pflicht den Gehweg von Schnee und Eis zu befreien. Auch Samstagmorgens, wenn es frisch geschneit hat!“. Doch bevor sich R richtig freuen konnte, ergänzte A „...es sei denn, er hat seine Obliegenheit auf den Mieter M abgewälzt. Dann wäre dieser eventuell haftbar zu machen.“.

Angesichts solch juristischer Spitzfindigkeiten entschloss sich R dafür V und M gemeinsam zur Verantwortung zu ziehen. Erwartungsgemäß verwies V auf seinen Mieter M, der im Erdgeschoss des Hauses wohnte, vor dem sich R sein – immer noch schmerzendes Bein – gebrochen hatte. V war der Meinung, dass M alleine haften müsse, da er die Streu- und Räumpflicht per Hausordnung auf seine Mieter abgewälzt hätte. Zudem sei der Bewohner der Erdgeschosswohnung für diese Tätigkeit auserkoren, weil „..das schon immer so war!“ meinte V.

M, der am Samstagmorgen sehr gerne ausschläft und sich keiner Schuld bewusst ist, ist anderer Meinung. Die Streu- und Räumpflicht sei rechtlich gar nicht auf den Mieter abzuwälzen. Ausserdem könne die Hausordnung doch nicht ernsthaft ausreichen, um den Mieter zu verpflichten. Zumindest könne nicht der Mieter der Erdgeschosswohnung allein fürs Schneeschippen herangezogen werden, denn diese unbeliebte Aufgabe sei unter den restlichen Mietern des Hauses gerecht aufzuteilen. Vor allem, weil er aufgrund einer Gehbehinderung zusätzlich geschont werden müsse. Letztlich sei es aber ungerecht, wenn die Mieter den vollen Schaden bezahlen müsste und der Vermieter überhaupt nicht zur Rechenschaft gezogen werden würde, immerhin sei der der Eigentümer des Hauses und der eigentlich Verpflichtete.

3. Akt: das Urteil

Trotz aller Bemühungen war eine außergerichtliche Einigung nicht möglich und so kam es zu einem Prozess. Nach zähen Verhandlungen erließ das Amtsgericht der Stadt F schließlich sein Urteil.

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt die Streu- und Räumpflicht auf die Mieter abzuwälzen, allerdings muss dies im Hauptvertrag explizit vereinbart werden und kann nicht durch einen Hinweis auf die Hausordnung erfolgen.

Die Verpflichtung eines einzelnen Mieters ist nur durch eine konkrete Vereinbarung möglich und folgt nicht aus Gewohnheitsrecht. Der Hinweis des Vermieters, dass diese Vorgehensweise „schon immer so“ gehandhabt werde, reicht deshalb nicht aus. Der Vermieter ist deshalb dazu aufgefordert die Streu- und Räumpflicht der Mieter zu organisieren, ohne dass es zu Unklarheiten hinsichtlich der Aufgabenverteilung kommt.

Sofern keine festen Streu- und Räumzeiten vereinbart wurden, muss der verpflichtete Mieter mit dem Einsetzen des Tagesverkehrs – also meist zwischen 7 Uhr bis 20 Uhr – den Gehweg vor dem Haus und dem Zugang zum Haus und zum Garten, sowie zu den Mülltonnen des Hauses von Schnee und Eis frei halten. Hierbei genügt es, wenn ein für den normalen Fußgängerverkehr ausreichend breiter Streifen geräumt bzw. gestreut wird.

Die Räumpflicht setzt unmittelbar nach dem Schneefall ein und muss im Falle eines Dauerschneefalls auch wiederholt ausgeübt werden. Streuen muss der Verpflichtete jedenfalls dann, wenn eine konkrete Glättegefahr gegeben ist. Eine ständige Überwachung der Glätte auf dem Gehweg ist allerdings genauso wenig erforderlich, wie ein vorsorgliches Streuen der Geh- und Zuwege. Bei anhaltender Glättegefahr, z.B. bei einem wiederkehrenden Eisregen, entfällt die Streupflicht dann, wenn das Streuen des Gehwegs nur zu einer unwesentlichen und nicht dauerhaften Beseitigung der Glättegefahr führt. Sofern der verpflichtete Mieter sich darauf beruft, dass ein Räumen bzw. ein Streuen des Gehwegs wegen der anhaltender Schnee- oder Eisregenschauer zwecklos gewesen wäre, ist er im Falle eines Unfalls für diese Behauptung beweispflichtig.

Der Mieter ist bei Verhinderung oder Abwesenheit dazu verpflichtet eine geeigneten Ersatz zu finden. Nur im Ausnahmefall – wenn ein Ersatz nicht beschafft werden kann – entfällt diese Verpflichtung.

Sollte die Streu- und Räumpflicht für den Mieter aufgrund einer Behinderung oder einer Gebrechlichkeit oder wegen hohen Alters unzumutbar sein, so muss der Vermieter ihn von dieser Pflicht aufgrund von Treu und Glauben freistellen.

4. Akt: die Versöhnung

Nach diesem Urteil fühlen sich alle Beteiligten ein wenig bestätigt, aber immer noch ist nicht klar, wer denn nun zahlen soll. „Die Lösung ist einfach“ sagte der Richter, „eigentlich müssten beide, Vermieter und Mieter, gemeinschaftlich haften. Aber der M war mangels einer eindeutigen Vereinbarung und seiner Behinderung nicht dazu verpflichtet, den den Schnee zu schippen und die Eisdecke zu streuen. Also muss V hier ausnahmsweise alleine haften.“.

Doch nach einem Jahr zäher und kostspieliger Verhandlungen hatten alle Beteiligten genug und wollten sich endlich aussöhnen. Weihnachten stand vor der Tür und R verzichtete auf Schmerzensgeld, dafür lud V ihn zu einem Glühwein auf dem Weihnachtsmarkt ein. Der V engagierte auch einen professionellen Winterdienst und legte die Kosten zu Recht auf alle Mieter um und M konnte nun wieder beruhigt ausschlafen.

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen allen eine friedliche (und hoffentlich unfallfreie) Winter- und Weihnachtszeit!

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