Vertragsausfertigungsgebühr; Kosten des Mietvertrages - Abwälzung auf den Mieter zulässig

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Oftmals verwundert die Anzeige in Mietannoncen, dass die Vermittlung einer Wohnung gegen Entgelt erfolgt.
Jedoch handelt es sich nicht um einen Makler, der für die Vermittlung der Wohnung unter den Voraussetzungen des Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittlG) eine Maklerprovision verlangen kann, sondern um eine sog. Immobilienfirma die mit der Verwaltung der Wohneinheit im Namen des Eigentümers beauftragt ist.

Dabei stellt sich jedoch regelmäßig die Frage, ob eine solche Mietvertragsausfertigungsgebühr von dem Wohnungsverwalter rechtmäßig verlangt werden kann.

Sascha Lembcke
seit 2009 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
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Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht, Inkasso, Vertragsrecht

Wissen muss man vor diesem Hintergrund, dass der Wohnungsverwalter regelmäßig gegen Entgelt für den Wohnungseigentümer die Wohnungsverwaltung im Rahmen eines Verwaltervertrages übernommen hat. Insoweit erhält der Verwalter regelmäßig seitens des Verwalters ein Entgelt dafür, dass er gerade für den Eigentümer Mietverträge ausfertigt und abschließt, sprich das Mietobjekt verwaltet.

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Dabei ist vorsorglich auszuführen, dass es auch im Rahmen der Verwaltung der Wohnung unterschiedliche Bereiche gibt. Hervorzuheben ist daher die reine Wohnungseigentumsverwaltung, die sich auf die Ausführung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) richtet und dort lediglich die technische Verwaltung der Wohnung gegenüber der Wohnungseigentumsgemeinschaft und Dritten Versorgern betrifft. Hierbei ist der Verwalter nicht nach außen für den Eigentümer tätig und kommt regelmäßig nicht mit den Mietern in Kontakt. So hat der BGH Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 entschieden, dass dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt ist; da er nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung ist.

Anders hingegen ist es bei Verwaltern, den regelmäßig auch die Verwaltung und Vermietung von Wohnräumen obliegt, insbesondere der Abschluss von Mietverträgen, die Wohnungsverwaltung im eigentlichen Sinne, d.h. wenn der Verwalter für den Mieter Ansprechpartner für sämtliche Belange der Wohnung ist.

In diesem Fall ist die Rechtsprechung einheitlich und es findet das WoVermittlG uneingeschränkt Anwendung:

Wohnungsvermittlungsgesetz (Auszug)

§ 1 (1) Wohnungsvermittler im Sinne dieses Gesetzes ist, wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nachweist.
.. .
§ 2 (2) Ein Anspruch nach Absatz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn
.. .
2. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder
.. .
(5) Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
.. .

Das Amtsgericht Hamburg hat bereits in der Vergangenheit entschieden, Urteil vom 09.11.1999, Az: 23 a C 286/99; dass die Vereinbarung einer Mietvertragsausfertigungsgebühr für den Verwalter unwirksam ist!
Leitsatz des Gerichts:
Die Vereinbarung, dass eine Pauschale für die Ausfertigung des Mietvertrages zugunsten der Verwalterin einer Wohnung gezahlt werden muss, ist wegen § 2 Abs. 5 WoVermittlG unwirksam.


Die Kl. sei als Verwalterin des Grundstücks nicht berechtigt, ein Vermittlungsentgelt zu verlangen, § 2 Abs. 2 Ziff. 2 WoVermittlG. Die vereinbarte pauschale Mietvertragsausfertigungsgebühr stelle für den Verwalter ein von § 3 Abs. 1 WoVermittlG abweichendes geringes Entgelt dar, das der Verwalter nach dem WoVermittlG nicht fordern dürfe.

Mieter sind daher nicht verpflichtet, ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung eine "Vertragsausfertigungsgebühr" für den Mietvertrag zu bezahlen. Hierbei handelt es sich um eine versteckte Maklergebühr, die weder dem Eigentümer noch dem Verwalter zustehe, argumentierte der Richter. Die in Zusammenhang mit dem Vorteil der Vertragsgestaltung anfallenden Kosten hat der Vermieter zu tragen (Amtsgericht Hamburg, Az. 711 C 36/04, Urteil vom 14.11.2004).

Zuletzt hat das AG Hamburg-Wandsbeck WuM 2005, 47 solche Ansprüche zurückgewiesen unter Hinweis, dass die Höhe des Betrages auf eine versteckte Maklerprovision schließen lässt. Wenn also der Vermittler und Ersteller des Mietvertrages gleichzeitig die Wohnung auch verwaltet hat (Abrechnungen erstellt oder unter Vollmachtsvorlage des Vermieters Erklärungen annimmt und abgibt), ist keine Gebühr erlaubt.

Mieter die jedoch bereits in Aussicht auf einen Vertragsabschluss diese rechtswidrige Gebühr gezahlt haben, können jedoch beruhigt sein.
In einer Vielzahl der Fälle kann die unrechtmäßige Gebühr nach

§ 5 WoVermittlG
(1) Soweit an den Wohnungsvermittler ein ihm nach diesem Gesetz nicht zustehendes Entgelt, eine Vergütung anderer Art, eine Auslagenerstattung, ein Vorschuß oder eine Vertragsstrafe, die den in § 4 genannten Satz übersteigt, geleistet worden ist, kann die Leistung nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts zurückgefordert werden; die Vorschrift des § 817 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden.
.. .

zurückgefordert werden. Dabei sollte jedoch mitunter anwaltlicher Rat zur Rate gezogen werden, da eine Überprüfung zumindest dahingehend erfolgen sollte, um welche Art der Wohnungsverwaltung es sich handelt, da dies für die Begründetheit des Rückforderungsanspruch von nicht unerheblicher Bedeutung ist und es auch sog. sanfte Übergänge zwischen den verschiedenen Verwaltertätigkeiten gibt, die eine genaue Zuordnung erschweren, aber durch einen fachkundigen Rechtsbeistand sicher beurteilt werden kann.

Mit freundlichen Grüßen
Sascha Lembcke
Rechtsanwalt
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Leserkommentare
von TH. am 17.03.2013 02:37:56# 1
Sehr geehrter Herr RA Lembcke,

die Entscheidung des AG in Hamburg ist im Bezirksgericht Wandsbek und nicht in Wandsbeck ergangen.

Mit freundlichem Hinweis

TH.
    
von rensseak am 13.08.2014 13:38:53# 2
Der Vermieter überläßt die Überprüfung der Nachmieter sowie die ausfertigung des Mietvertrages einem Makler. Der Makler erhebt dafür eine Gebühr, die er von dem Nachfolgemietern verlangt. Die Nachfolgemieter wurden aber vom Mieter gesucht und vermittelt. Das eine Mietvertragsausfertigunggebühr erhoben wird, wurde vorher nicht vereinbart/mitgeteilt. Der Nachfolgemieter ist aber nicht bereit die Kosten zu tragen uns springt ab. Der Vermieter verlangt von aber vom Vormieter die weitere Mietzahlung für 2 Monate. Ist das rechtens?
    
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