Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis im Bereich des Wohnraummietrechts?

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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in seinem am 06.05.2009 verkündeten Urteil zum Aktenzeichen XII ZR 137/07 (erstmals) die Frage entschieden, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen darf.

Mit der Entscheidung setzt sich bereits der Beitrag vom 19.05.2009 des Verfassers ( http://www.123recht.net/Versorgungssperre-durch-den-Vermieter-nach-beendetem-Mietverhältnis-__a42677.html ) auseinander. Am Ende heißt es dort wörtlich:

„Zu beachten ist, dass die Entscheidung das Gewerberaummietrecht betrifft und die Urteilsgründe nicht auf das Wohnraummietrecht übertragbar sein dürften.

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Klarheit werden insoweit aber wohl erst die vollständigen Entscheidungsgründe des Urteils vom 06.05.2009 bringen, die bislang noch nicht vorliegen“.

Nunmehr liegen die vollständigen Entscheidungsgründe des Urteils vom 06.05.2009 vor; in den Leitsätzen heißt es zunächst:

  1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.
  2. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.
  3. Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume“.

Im Bezug auf die Frage Geltung für das Wohnraummietrecht kann folgendes festgehalten werden:

Der BGH führt zunächst aus, dass „nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen“ können, „wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann“. „Solche nachvertraglichen Pflichten können sich im Einzelfall aus der Eigenart des - beendeten - Mietvertrages (z. B. Wohnraummiete) oder den besonderen Belangen des Mieters (z.B. Gesundheitsgefährdung oder etwa durch eine Versorgungssperre drohender, besonders hoher Schaden) ergeben“.

Danach dürfte die Entscheidung vom 06.05.2009 nicht auf das Wohnraummietrecht übertragbar sein.

Weiter heißt es in den Entscheidungsgründen des Urteils dann aber:

„Eine über die Vertragsbeendigung hinausgehende Versorgungsverpflichtung würde allerdings allein den Interessen des Mieters dienen (vgl. insoweit Staudinger/Rolfs BGB [2006] § 546 a Rdn. 6). Die trotz beendeten Vertrages aus Treu und Glauben nach § 242 BGB herzuleitende Verpflichtung lässt sich daher nur rechtfertigen, wenn sie auf der anderen Seite den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderläuft, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht. Ist dem Vermieter die Weiterbelieferung nicht zumutbar, so kommt es anders als bei bestehendem Mietvertrag auf den Umfang und die Grenzen eines Zurückbehaltungsrechts nicht an, weil der Vermieter in diesem Fall schon nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet ist“.

Also auch das Wohnraummietrecht, zumindest bei Unzumutbarkeit auf Seiten des Vermieters.

Bereits im nächsten Absatz relativiert der BGH aber wieder, wenn ausgeführt wird:

„Anders liegt es dagegen jedenfalls dann, wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverzug des Mieters beruht und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste. Der Vermieter liefe dann Gefahr, die von ihm verauslagten Kosten für die Versorgung nicht erstattet zu erhalten und dadurch einen - weiteren - Schaden zu erleiden. Weil ihm unter diesen Umständen die Fortsetzung der Leistungen nicht zuzumuten ist, ist der Vermieter jedenfalls bei der Geschäftsraummiete regelmäßig nicht mehr verpflichtet, dem Mieter weitere Versorgungsleistungen zu erbringen. Den Vermieter trifft dann nur noch die Abwicklungspflicht, dem Mieter die Unterbrechung der Versorgungsleistungen so frühzeitig anzukündigen, dass dieser sich darauf einstellen kann“

Jedenfalls bei der Geschäftsraummiete bedeutet nicht nur bei der Geschäftsraummietmiete oder gar nicht bei der Wohnraummiete.

Was bleibt? Es kommt wohl auf den Einzelfall an. Wenn ein Grundsatz aufgestellt worden ist, dann der, dass eine Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist auch nicht im Bereich des Wohnraummietrechts.

Hingewiesen werden soll noch auf folgende Formulierung in den Entscheidungsgründen des Urteils vom 06.05.2009:

„Demnach kann auch nicht argumentiert werden, die Einstellung von Versorgungsleistungen führe zu einer „kalten Räumung“ oder einer unzulässigen Selbstvollstreckung (so Erman/A. Lorenz BGB 12. Aufl. § 858 Rdn. 3 m.w.N.; ähnlich Gaier ZWE 2004, 109, 114). Die Einstellung der Leistungen greift anders als die unzulässige Selbstvollstreckung (etwa durch das Auswechseln von Türschlössern) nicht in den Besitz des Mieters ein. Ob die Versorgungssperre gerechtfertigt ist oder ein Anspruch auf Weiterbelieferung besteht, bestimmt sich allein nach vertraglichen Kriterien“.

Rechtlich mag das nachvollziehbar sein; im Ergebnis bleibt es sich aber gleich, ob man die Türschlösser austauscht oder dem Mieter Heizung, Strom und Wasser abstellt. Eine Nutzung des Mietobjektes wird in dem einen wie dem anderen Fall faktisch unmöglich. Gerade in den Wintermonaten dürfte die Bezeichnung „kalte Räumung“ daher durchaus den Kern der Sache treffen.

Das Urteil des BGH kann nachgelesen werden unter http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2009&Sort=3&anz=119&pos=23&nr=47900&linked=urt&Blank=1&file=dokument.pdf

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