Vermieterfalle oder Mieterglück: Verjährung des Kautionsanspruchs

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Ingo Kruppa

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In fast allen Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter eine Mietsicherheit, auch Kaution genannt, leisten muss. Für Mietverhältnisse über Wohnraum darf diese gemäß § 551 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Soll der Mieter die Kaution als Geldsumme bereitstellen, so ist er nach § 551 Absatz 2 BGB zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Allgemeine Verjährungsfrist bis Ende 2001: Dreißig Jahre

Ob der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution der Verjährung unterliegt, war in der Zeit bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über die Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (Schuldrechtsmodernisierungsgesetz) kein Problem. Denn bis dahin betrug die allgemeine Verjährungsfrist dreißig Jahre. Sollte ein Mietverhältnis tatsächlich solange andauern, wird kaum ein Vermieter nach dreißig Jahren auf die Idee gekommen sein, wenn bislang noch nicht geschehen, nun den Mieter wegen der Kaution in die Pflicht zu nehmen. Es wäre auch davon auszugehen gewesen, dass dann der Kautionsanspruch auch verwirkt ist.

Allgemeine Verjährungsfrist seit 2002: Nur noch drei Jahre

Seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 beträgt die allgemeine Verjährungsfrist allerdings nur noch drei Jahre. Prompt nach erstmaligem Ablauf dieser Frist musste sich die Rechtsprechung mit der Frage der Verjährung des Kautionsanspruchs beschäftigen.

Urteil: Kautionsanspruch verjährt nach drei Jahren

Nachdem man zuvor wohl nur auf Internetseiten und Publikationen von Mietervereinen Hinweise darauf fand, dass auch der Kautionsanspruch nun nach drei Jahren verjährt, hat das Landgericht Duisburg mit Urteil vom 28. März 2006 (Aktenzeichen: 13 S 334/06) entschieden, dass die mietvertragliche Verpflichtung eines Mieters zur Zahlung einer Sicherheitsleistung der Verjährung unterliegt. Aus Sicht des Gerichts würde ein Vermieter durch den Umstand, dass die Verjährung nach dem neuen Verjährungsrecht bereits nach drei Jahren eintritt, nicht unnötig unter Druck gesetzt. Er sei nicht gezwungen zur Vermeidung der Verjährung eine Mietsicherheit zu fordern, deren Stellung er sich für einen späteren Zeitpunkt vorbehalten möchte. Denn dann könne er mit dem Mieter ein Stillhalteabkommen schließen, durch das die Verjährung gehemmt werde.

Auswirkungen auch für vor 2002 geschlossene Mietverträge

Diese Entscheidung hat nicht nur Auswirkungen für Mietverträge, die seit dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden und bei denen der Kautionsanspruch nach drei Jahren verjährt. Auch für in älteren Mietverträgen vereinbarten Kautionsansprüchen gilt nun das neue Verjährungsrecht entsprechend einer in Artikel 229 § 6 Absatz 1 im Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB) enthaltenen Übergangsvorschrift. So war auch Gegenstand der Entscheidung des Landgerichts Duisburg ein vor dem 1. Januar 2002 geschlossener Mietvertrag.

Berechnung der Verjährungsfrist

Ein wenig länger als drei Jahre kann die Verjährungsfrist dann allerdings doch sein. Zwar beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Sie beginnt aber gemäß § 199 Absatz 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den in Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. So wird ein Kautionsanspruch der im Jahr 2003 fällig wurde erst mit dem Ende des Jahres 2006 verjährt sein.

Konsequenzen für Mieter und Vermieter

Die Entscheidung des Landgerichts bedeutet für Vermieter, dass sie rechtzeitig darauf achten müssen, ob der Mieter tatsächlich seine Kaution leistet. Kommt der Mieter seiner Kautionsverpflichtung nicht nach und kann mit ihm auch ein vom Landgericht Düsseldorf vorgeschlagenes Stillhalteabkommen nicht geschlossen werden, wird der Vermieter rechtzeitig seinen Anspruch gerichtlich mittels einer Zahlungsklage oder eines Mahnbescheides geltend machen müssen. „Glückliche“ Mieter, die erst nach Ablauf der Verjährungsfrist mit der Zahlung des Kautionsanspruchs in Anspruch genommen werden, müssen in einem Gerichtsverfahren unbedingt die Einrede der Verjährung erheben, da das Gericht sie nicht von Amts wegen prüfen wird.