Vermieter muss beim Einbau neuer, dichtschließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit treffen

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Schimmelpilz, Lüftungsverhalten, Mieter, Fenster, Feuchtigkeit

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Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelpilz in Mieträumen (Teil 2)

Die Ausgangslage

Hat sich in der Mietwohnung Schimmelpilz gebildet, muss der Vermieter zunächst beweisen, dass keine baulichen Mängel zugrunde liegen. Der Mieter wiederum muss dann sein Lüftungsverhalten darlegen und beweisen. Ist das Lüftungsverhalten nicht ausreichend, kommt eine Mitverantwortlichkeit oder sogar eine ausschließliche Verantwortlichkeit für die folgende Schimmelpilzbildung in Betracht. Das gilt umso mehr dann, wenn Baumängel ausgeschlossen werden können. Doch welche Anforderungen sind an das Lüftungsverhalten konkret zu stellen? Dazu hat das Landgericht Gießen einige grundsätzliche Ausführungen gemacht, die ich im Ergebnis für gut nachvollziehbar halte. Vorliegender Fall beschäftigt sich vor allem mit den Anforderungen an das wechselseitige Verhalten von Vermieter und Mieter bei Änderung der tatsächlichen Situation durch Modernisierungen des Vermieters (Einbau dichtschließender Fenster).

Das Urteil zu den notwendigen Vorkehrungen bei Einbau neuer, dichtschließender Fenster

Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dichtschließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Wenn der Vermieter trotz des Einbaus von dichtschließenden Isolierglasfenstern keine Lüftungsanlage einbaut und auch keine sonstigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit schafft und den Mieter auch nicht auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinweist, kann dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden.

Alexander Bredereck
seit 2009 bei
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Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Prenzlauer Allee 189
10405 Berlin
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Kommentar: Auch ein Hinweis würde nur dann genügen, wenn das erforderliche Lüftungsverhalten zumutbar ist.

Das Urteil zum Lüftungsverhalten

Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen (vom Mieter jedenfalls stillschweigend akzeptierten) Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt, ist in der Regel von einem vertraglich geschuldeten Lüftungsverhalten in Gestalt von zweimaligem (morgens/abends) Stoß- oder Querlüften für jeweils ca. 10 Minuten auszugehen.

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Kommentar: 10 Minuten sind meiner Ansicht nach zu viel. Kein Mensch lüftet länger als 5 Minuten. Dies ist auch gar nicht notwendig oder sinnvoll. Es wird gelüftet, um die warme, viel Feuchtigkeit transportierende Luft nach draußen und die kalte, trockene Luft nach drinnen zu transportieren. Dies ist nur bei einem relativ hohen Temperaturunterschied sinnvoll. Wer 18° warme Luft gegen 18° warme Luft austauscht, transportiert relativ wenig Feuchtigkeit nach draußen. Ist aber der Temperaturunterschied sehr groß, führt schon ein fünfminütiges komplettes Durchlüften der Wohnung zum gewünschten Ergebnis. Interessanterweise habe ich noch nie erlebt, dass in einem Gerichtssaal auch nur ansatzweise den eigenen Vorschriften entsprechend gelüftet wurde. Immerhin aber: die Anzahl der notwendigen Lüftung halte ich begrenzt auf zwei pro Tag für nachvollziehbar.

Die Quelle

LG Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 –, juris

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten immer, aber erst recht bei baulichen Änderungen, die eine erhöhte Gefahr von Schimmelpilzbildung mit sich bringen (Wärmedämmung, Fensteraustausch usw.), auf das Lüftungsverhalten detailliert hinweisen und sich die Kenntnisnahme des Mieters bestätigen lassen. Ich empfehle eine von beiden Seiten unterschriebene Anlage zum Mietvertrag. Ein Muster finden Sie auf der unten beschriebenen Internetseite für Vermieter.

Fachanwaltstipp Mieter

Im vorliegenden Fall hat der Mieter Glück gehabt. Nicht immer sind Sachverständigengutachten so eindeutig und die Urteile so praxisnah. Vor diesem Hintergrund ist gerade beim Thema Mietminderung Vorsicht geboten. Wer die Miete überhöht mindert, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und damit den Bestand der Wohnung. Wie man richtig vorgeht, erläutere ich auf der unten beschriebenen Internetseite für Mieter.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
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Alexander Bredereck
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Guten Tag Herr Bredereck,
ich habe Ihren Artikel "Vermieter muss beim Einbau neuer, dichtschließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit treffen" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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Leserkommentare
von paul03 am 23.10.2014 18:01:24# 1
hallo,
eine rechtliche Grundlage für Lüftung in Wohngebäuden ist die DIN 1946-6. Darin steht, dass die Lüftung "nutzerunabhängig" zu sichern ist. D.h. man kann den Mieter nicht verpflichten, ständig so zu lüften, dass kein Schimmel entsteht. Es muß der entsprechende Feuchteantransport auch bei Abwesenheit, Urlaub oä. des Mieters gesichert sein.
Nur in den Mietvertrag zu schreiben, dass zu lüften ist, wird nicht reichen.
    
von discipulos am 23.10.2014 19:37:02# 2
Ein paar preiswerte Geräte und - so verhanden - ein Protokoll der Wärmemengen, als Maßstab der jeweiligen Beheizung für die einzelnen Räume helfen weiter. Nicht fehlen sollten ein Datenlogger für Temperatur und Feuchte, womit u.a. das Lüftungsverhalten exakt überprüft werden kann, sowie ein Laserpyrometer zum Aufspüren von Wärmebrücken. Kapazitatative Feuchtemesser (Kugelkopf) sind nicht sehr zuverlässig, können aber im Einzelfall helfen und Durchfeuchtungen andere Ursachen abgrenzen. Sodann besorge man sich ein solides Werk über Nutzerverhalten und Schimmelpilzbefall und studiere die bauphysikalischen Zusammenhänge. Auf diese Weise ist man gegen inkompetente Gutachter gewappnet und vor Rechtsanwälten muss man eh keine Angst haben
    
von mageralf am 24.10.2014 08:24:45# 3
Schimmel

Wenn eine Wohnung angemietet wird, sieht ein Mieter doch Bad; WC; Küche ohne Fenster. Zustand der Fenster oder Bausubstanz sind nachrangig. Der Grund liegt im Verhalten der Bewohner. Feuchtigkeit die sich Niederschlägt muss erstmals entstehen. Früher hängte man die Handtücher aus dem Fenster, geht heute nicht mehr Außenansicht des Gebäudes! Küche hatte eine Türe, wo lebt man ist doch Lebensqualität, offene Küche. Aber lässt sich alles beheben, Lüftungsanlage, aber bitte Klimaneutral! Traurig dass Gutachter die Wohnungen besichtigen dem Ergebnis nach die Entstehung der Feuchtigkeit nicht berücksichtigen? Juristen, Hinweis muss her, dann können wir Überlegen, Wertlos oder nicht zumutbar.
    
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