Vermieter dürfen die Kaution des Mieters im laufenden Mietverhältnis nicht aufbrauchen

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Vermieter, Kaution, Verrechnung, Zusatzvereinbarungen, Mietvertrag, Mietsicherung

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BGH: Entsprechende Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam

Während der andauernden Mietzeit darf die Mietkaution nicht angetastet und zur Begleichung von Forderungen herangezogen werden. Der Bundesgerichtshof stärkt mit einer aktuellen Entscheidung die Rechte von Mietern. BGH, Urteil vom 7.5.2014 (Az. VIII ZR 234/13)

Kaution dient der Mietsicherung

Hintergrund der Entscheidung waren Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über Minderungsansprüche wegen Mängeln in der Wohnung. Der Mieter minderte die Miete. Der Vermieter holte sich den geminderten Betrag durch Rückgriff auf die Mietsicherheit zurück und forderte den Mieter auf, die Kaution wieder aufzufüllen.

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, um etwaige Ansprüche gegen den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern.

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  • Der Vermieter muss die Kaution treuhänderisch anlegen und darf während des laufenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen, so der BGH.
  • Entsprechende Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag – wonach der Vermieter sich auch im laufenden Mietverhältnis aus der Kaution befriedigen darf - sind unwirksam (§ 551 IV BGB).

Mieter soll Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückerhalten

Ein solches Vorgehen widerspräche dem Grundgedanken des § 551 III BGB, wonach der Vermieter die Mietkaution nur treuhänderisch verwaltet. Der Vermieter muss die Kautionssumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. Der Gesetzgeber will mit dieser Regelung sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere auch bei Insolvenz des Vermieters zurückerhält, sofern dem Vermieter keine Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Dieses gesetzliche Ziel würde konterkariert, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen aufbrauchen kann, so der BGH.

Achtung: Gleiches gilt auch anders herum. Der Mieter darf während des Mietverhältnisses die Kaution nicht "abwohnen", also die laufende Miete nicht mit der Kaution verrechnen.

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