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Verjährung von Mängelansprüchen trotz Zahlungsaufforderung?

2.1.2017 Thema abonnieren Zum Thema: Verjährung
 Von 
Herr_Nilson
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
Verjährung von Mängelansprüchen trotz Zahlungsaufforderung?

Hallo,

ich möchte gerne mal eure Meinung zu meiner Situation hören:

Mein Mieter hatte zu Ende Februar die Wohnung gekündigt.
Bei der Wohnungsübergabe zeigten sich arge Mängel an der Mietsache:
Tapeten hingen von den Wänden, Wasserschäden auf dem Holzfußboden, gesprungene Glasscheiben etc.
Bei Einzug hat der Mieter mir unterschrieben, dass alles in Ordnung war (war es ja auch).
Bei Auszug hat er die Unterschrift des Übergabeprotokolls verweigert und besteht bis darauf, dass die Wohnung ordnungsgemäß ohne Mängel übergeben wurde.
Bis ich dann alle Mängel beseitigt hatte und alle Kosten auflisten konnte, gingen ein paar Monate ins Land, sodass ich dem Mieter erst Ende August erst eine Auflistung der Kosten überreichen konnte.
Neben seiner Kaution sind demnach noch über 2000 Euro an mich zu zahlen.
Als ich dann letztens die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr gemacht habe, kam heraus, dass auch dort noch eine Nachzahlung fällig ist.
Ich habe ihn aufgefordert diese innerhalb von 30 Tagen zu leisten. Im gleichen Schreiben habe ich nochmal die Kosten für die Mängelbeseitigung eingefordert. Er hat beides nicht bezahlt und auch gar nicht darauf reagiert. Ich habe dann ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet.
Dieser Mahnung hat der Mieter widersprochen.
Dann kam noch ein Brief vom Mieterbund, wo drinsteht, dass meine Ansprüche sowieso verjährt sind und der Mieter zudem seine Kaution zurück fordert.
Sind meine Ansprüche damit wirklich verjährt, obwohl ich sie innerhalb der sechs Monate angemeldet habe?

Gruß
Herr Nilson

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Verjährung


17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4105 Beiträge, 2340x hilfreich)

Zitat (von Herr_Nilson):
Sind meine Ansprüche damit wirklich verjährt, obwohl ich sie innerhalb der sechs Monate angemeldet habe?
Möglich ist es. § 548 (1) BGB setzt eine Frist von 6 Monaten. Wenn die Verjährung nicht durch Verhandlungen oder die Beantragung eines Mahnbescheids unterbrochen wurde, dann wären Schadensersatzforderungen wohl verjährt.

Wann wurde denn Mahnbescheid beantragt? Wenn das noch innerhalb von 6 Monaten nach Übergabe der Mietsache war, dann sollte die Verjährung unterbrochen worden sein.

Eine Nebenkostennachzahlung verjährt übrigens mit der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Wenn die Abrechnung also fristgemäß zugestellt wurde, dann wäre die noch nicht verjährt.

Bezüglich Kaution wird es darauf ankommen, ob du mit deinen Forderungen aufrechnen konntest (§§ 387ff BGB ). Selbst wenn die Forderung jetzt verjährt wäre, so könntest du möglichweise immernoch die Aufrechnung mit der Kaution erklären. Dazu genügt es, wenn zu irgendeinem Zeitpunkt deine Forderung unverjährt dem Rückzahlungsanspruch des Mieters an der Kaution gegenübergestanden haben.

Ich würde dir raten, einen Anwalt für Mietrecht aufzusuchen. Der kann das alles prüfen und feststellen, welche Forderung noch nicht verjährt und welche überhaupt berechtigt ist. Auch in der Höhe werden allzu oft Fehler gemacht und ein Neuwert angesetzt. Wenn überhaupt ist vom Schädiger aber der Zeitwert zu ersetzen.

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#2
 Von 
Herr_Nilson
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antwort.

Der Mahnbescheid ging erst nach den sechs Monaten raus - insofern bleibe ich wohl auf den Kosten sitzen.

Die nachzuzahlenden Nebenkosten waren ja Bestandteil des gerichtlich angemahnten Betrags.
Und durch die Mahnung sind mir weitere Kosten entstanden, die nicht entstanden wären, hätte der ehemalige Mieter sich rechtzeitig vor Ablauf der 30 Tage gemeldet.
Nach der Mahnung hat er jetzt die Nebenkostenabrechnung bemängelt. Kann ich ihm die Kosten für das Mahnverfahren zuweisen? Hätte er die Abrechnung innerhalb der 30 Tage bemängelt, wäre es schließlich zu keinem Mahnverfahren gekommen.

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4105 Beiträge, 2340x hilfreich)

Nochmal: Lass dich von einem Anwalt beraten. Wenn du immernoch vermietest, wäre eine Mitgliedschaft bei Haus&Grund eine weitere Option. Unberaten läufst du Gefahr, auf deinem Schaden sitzenzubleiben. Zumindest bei der Kaution sehe ich zumindest Chancen, diese mit Forderungen aufrechnen zu können. Aber auch das muss sorgsam geprüft werden.

Der Mieter wird offenbar beraten. Damit ist seine Auffassung nicht unbedingt rechtlich unanfechtbar. Aber ohne eigene Beratung wird es schwierig. Zumal bei vielen Mitgliedschaften bei Mietervereinen eine Rechtschutzversicherung enthalten ist. Es ist also möglich, dass er einem Gerichtsverahren nicht unbedingt ausweichen wird. Da solltest du als Vermieter schon gut beraten sein.

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#4
 Von 
Herr_Nilson
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe bereits die Meinung eines Anwalts eingeholt und wollte hier lediglich weitere Meinungen lesen.
Mein Anwalt sagt im Grunde das Gleiche wie du: Der Mahnbescheid hätte innerhalb der sechs Monate eingehen müssen - also Pech gehabt.
Alles weitere würde mich nur mehr Geld kosten.
Die Nebenkosten kann ich noch bekommen, aber auf dem Rest bleibe ich sitzen.

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(49028 Beiträge, 23237x hilfreich)

Zitat (von Herr_Nilson):
Bis ich dann alle Mängel beseitigt hatte

1. Fataler Fehler. Man hätte den Mieter nachweisbar zur Beseitigung der Mängel auffordern müssen. Durch die Selbstvornahme hat man sich ins Knie geschossen. Da hätte auch ein rechtzeitig abgesendeter Mahnbescheid nichts mehr geändert

2. Fehler: man hat vermutlich keinerlei einigermaßen gerichtsfeste Dokumentation von den Schäden gemacht. Da könnte das mit der Aufrechnung problematisch werden.

3. Fehler: Du hast die Mängel selbst beseititgt? Dann wird man sich von Ersatz der aufgewendeten Zeit verabschieden können.



Zitat (von Herr_Nilson):
gingen ein paar Monate ins Land, sodass ich dem Mieter erst Ende August erst eine Auflistung der Kosten überreichen konnte.

In solchen Fällen eine Abrechung nach Kostenvoranschlag senden und zwar mit Zustellnachweis.



Zitat (von Herr_Nilson):
Kann ich ihm die Kosten für das Mahnverfahren zuweisen?

Ja.
Nur wird er das vermutlich nicht akzeptieren und Du hast ganz schlechte Karten, das durchzusetzen.



Zitat (von Herr_Nilson):
Hätte er die Abrechnung innerhalb der 30 Tage bemängelt, wäre es schließlich zu keinem Mahnverfahren gekommen.

Kann man denn nachweisen, das der Zugang der Abrechung vor der Beantragung des Mahnbescheides gelegen hat?



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB .
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#6
 Von 
Herr_Nilson
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Herr_Nilson):
Bis ich dann alle Mängel beseitigt hatte

1. Fataler Fehler. Man hätte den Mieter nachweisbar zur Beseitigung der Mängel auffordern müssen. Durch die Selbstvornahme hat man sich ins Knie geschossen. Da hätte auch ein rechtzeitig abgesendeter Mahnbescheid nichts mehr geändert

Es gab aus Sicht des Mieters keine Mängel zu beseitigen. Seinerseits werden keinerlei Mängel anerkannt.

Zitat (von Harry van Sell):
2. Fehler: man hat vermutlich keinerlei einigermaßen gerichtsfeste Dokumentation von den Schäden gemacht. Da könnte das mit der Aufrechnung problematisch werden.

Es gibt Fotos und Zeugen.

Zitat (von Harry van Sell):
3. Fehler: Du hast die Mängel selbst beseititgt? Dann wird man sich von Ersatz der aufgewendeten Zeit verabschieden können.

Hätte ich das nicht selbst gemacht, wären die Kosten sehr viel höher gewesen. Da mir klar war, dass der Mieter die sowieso nicht bezahlt (hat er ja mehrfach betont), wollte ich die Kosten natürlich so gering wie möglich halten.


Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Herr_Nilson):
Hätte er die Abrechnung innerhalb der 30 Tage bemängelt, wäre es schließlich zu keinem Mahnverfahren gekommen.

Kann man denn nachweisen, das der Zugang der Abrechung vor der Beantragung des Mahnbescheides gelegen hat?


Wurde unter Zeugen eingeworfen.

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(49028 Beiträge, 23237x hilfreich)

Zitat (von Herr_Nilson):
Es gab aus Sicht des Mieters keine Mängel zu beseitigen. Seinerseits werden keinerlei Mängel anerkannt.

Irrelevant, solange man das nicht soformuliert schriftlich von Mieter hat



Zitat (von Herr_Nilson):
Wurde unter Zeugen eingeworfen.

In den Briefkasten vom Zustelldienst oder in den Briefkasten des Mieters?



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB .
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#8
 Von 
Herr_Nilson
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Herr_Nilson):
Es gab aus Sicht des Mieters keine Mängel zu beseitigen. Seinerseits werden keinerlei Mängel anerkannt.

Irrelevant, solange man das nicht soformuliert schriftlich von Mieter hat

Ich habe das so vom Mieterbund formuliert vorliegen, der den Mieter ja außergerichtlich vertritt.


Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Herr_Nilson):
Wurde unter Zeugen eingeworfen.

In den Briefkasten vom Zustelldienst oder in den Briefkasten des Mieters?

In den Briefkasten des Mieters.

Ist ja auch egal. Es sieht wohl oder übel so aus, dass ich die Kröte schlucken und auf mein Geld verzichten muss.
Die Nebenkostenabrechnung werde ich dann jetzt mal "berichtigen" und eine erneute Zahlungsaufforderung schicken.
Die wird vermutlich wieder ignoriert...

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#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(49028 Beiträge, 23237x hilfreich)

Zitat (von Herr_Nilson):
Ich habe das so vom Mieterbund formuliert vorliegen, der den Mieter ja außergerichtlich vertritt.

Das Schreiben datiert aber vermutlich erst nachdem Du mit den Arbeiten begonnen hattest /fertig warst?



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB .
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#10
 Von 
Herr_Nilson
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Jein.

Eine Fensterscheibe wurde z.B. noch während der Mietzeit erneuert und prompt kam ein Schreiben vom Mieterbund, dass der Mieter für die Kosten nicht aufkommen wird weil die Scheibe durch Temperaturschwankungen kaputt gegangen ist.

Ansonsten habe ich nur die mündliche Aussage des Mieters unter Zeugen, dass sie sich nichts von all dem annehmen, was ich zu bemängeln habe.

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#11
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4105 Beiträge, 2340x hilfreich)

Zitat (von Herr_Nilson):
Eine Fensterscheibe wurde z.B. noch während der Mietzeit erneuert und prompt kam ein Schreiben vom Mieterbund, dass der Mieter für die Kosten nicht aufkommen wird weil die Scheibe durch Temperaturschwankungen kaputt gegangen ist.

Für die Zukunft: Du musst beweisen, dass ein Mieter einen Schaden durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch verursacht hat. Manchmal mag da ein Anscheinsbeweis für dich sprechen. D.h. bei manchen Schäden wird ein Richter annehmen, dass dieser aller Wahrscheinlichkeit nach durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden ist. Dann muss der Mieter dieses Anschein entkräftigen. Aber in allen anderen Fällen bist du in der Beweislast.

Bei einem kaputten Fenster müsstest du also nachweisen, dass der Mieter selber daran Schuld ist. Ein Gutachter hätte den Grund vielleicht feststellen können. Aber das ist jetzt natürlich nicht mehr möglich. Von daher wären die Kosten wohl so oder so bei dir gelandet.

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#12
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2269 Beiträge, 635x hilfreich)

Unabhängig davon sind die Reparaturkosten sowieso falsch. Der Mieter haftet grundsätzlich zum Zeitwert.

Wieso immer noch manche denken, dass der alte Wert ersetzt wird, erschliesst sich mir nicht...

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#13
 Von 
Herr_Nilson
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zeitwert bei einer Glasscheibe? In wie fern soll die sich denn abgenutzt haben?

Die Scheibe habe ich aufgehoben, für den Fall, dass ein Gutachter da mal draufschauen muss.
Ich weiß ja, wie die Scheibe kaputt gegangen ist und habe davon ebenfalls Bilder gemacht.

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#14
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2269 Beiträge, 635x hilfreich)

Zitat (von Herr_Nilson):
Zeitwert bei einer Glasscheibe? In wie fern soll die sich denn abgenutzt haben?

Die Scheibe habe ich aufgehoben, für den Fall, dass ein Gutachter da mal draufschauen muss.
Ich weiß ja, wie die Scheibe kaputt gegangen ist und habe davon ebenfalls Bilder gemacht.

Ja, auch eine Glasscheine hat einen Zeitwert. Genauso das Parket etc.

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#15
 Von 
spatenklopper
Status:
Bachelor
(3706 Beiträge, 2010x hilfreich)

Zitat (von asd1971):
Ja, auch eine Glasscheine hat einen Zeitwert.

Wie berechnet man den?
Analog zur durchschnittlichen Lebensdauer von Fenstern?

Offtopic:

Was ist mit Kirchenfenstern mit Malereien?
Teilweise sind diese mehrere hundert Jahre alt, Restwert = 0, weil alt?

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#16
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2269 Beiträge, 635x hilfreich)

Zitat (von spatenklopper):
Zitat (von asd1971):
Ja, auch eine Glasscheine hat einen Zeitwert.

Wie berechnet man den?
Analog zur durchschnittlichen Lebensdauer von Fenstern?

Offtopic:

Was ist mit Kirchenfenstern mit Malereien?
Teilweise sind diese mehrere hundert Jahre alt, Restwert = 0, weil alt?

Es gibt eine Gutachterliste. Die habe ich grad nicht zur Hand.

Bei Kirchenfenstern kommt es drauf an. Der Zeitwert kann auch höher liegen mit der Zeit. Das muss aber entsprechend in der Glasversicherung vereinbart worden sein. Nach meinem Kenntnisstand versichert die Kirche das jedoch nicht, sondern lässt einen Glaser die Reparatur durchführen.

Wenn ein Dritter den Schaden durchführt prüft das ein Gutachter. Allerdings kenne ich persönlich keinen einzigen Fall, in dem jemand einen solchen Schaden zahlen musste...

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#17
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2337 Beiträge, 1227x hilfreich)

Wenn es sich bei der beschädigten Glasscheibe um das Teil eines Fensters geht, dann handelt es sich um die Reparatur des beschädigten Fensters.
Wer da einen Zeitwertabzug verlangt, sollte das schon in irgendeiner Weise begründen können.
In aller Regel wird sich die Lebensdauer des Fensters durch Ersatz einer beschädigten Glasscheibe nicht erhöhen.

Der Zeitwertabzug käme zum Tragen, wenn die Reparatur (Ersatz der Glasscheibe) nicht möglich wäre und das ganze Fenster ausgetauscht werden müsste.

Zur technischen/wirtschaftlichen Lebensdauer und der Zeitwertberechnung z.B. dort

Ansonsten: die 3 Fehler hatte HvS ja schon in #5 erwähnt.
Wieviel der Schriftverkehr (Antwort des Mieters/seines Vertreters) wert ist, sollte Dein Anwalt beurteilen, der Zeitverlauf und Unterlagen auch kennt.

Für die Zukunft empfiehlt es sich auch den Versicherungsumfang der Gebäudeversicherung zu prüfen > Glasschäden inkludiert? (Die Kosten sind ja umlagefähige Betriebsksoten) Dann vermeidet man schonmal Streit um solche Lappalien und kann sich auf das Wesentliche konzentrieren.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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