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Vereinigungsbaulastu und GRZ

8.1.2013 Thema abonnieren
 Von 
ASDBau
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Vereinigungsbaulastu und GRZ

Ausgangssituation:
Der Eigentümer zweier nebeneinanderliegender Grundtücke möchte diese effiziert bebauen.
Wie verhält sich dabei die Bebaubarkeit dieser hinsichtlich der zulässigen Grundflächenzahl.

Beispiel:
Grundstück A: 1000 m²
Grundstück B: 500 m²

zulässige GRZ nach B-Plan: 0,4
(Baufenster sei ausser Betracht)
(Flurstücke in BW)


Frage:
Ist es durch die Eintragung einer Baulast beim Bauamt, zu Gunsten des einen und zu Lasten des anderen Grundstücks, somit möglich nur auf einem von diesen ein Gebäude mit insgesamt 600 m² Grundfläche zu errichten? Nicht in der Mitte der Grundstücke!
Ist soetwas üblich oder bedarf es hierfür unbedingt einer Vereinigung/Verschmelzung (im konkreten Fall nicht möglich, da die Grundstücke unterschiedlich belastet sind) der Grundstücke?

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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1828 Beiträge, 1083x hilfreich)

Eine Vereinigungsbaulast wäre eine Möglichkeit, das Ziel zu erreichen: http://www.deutscher-bauzeiger.de/bauamt/vereinigungsbaulast-eine-unterschrift/

Ich würde aber versuchen, die beiden Flurstücke zu vereinigen, da dies langfristig eine eindeutige Situation darstellt. Vor allem bei der Aufnahme einer Hypothek dürfte es vorteilhaft sein, wenn nur Grundbuchblatt betroffen ist.

Sollten die einzelnen Grundstücke schon belastet sein, muß man auf jeden Fall die Berechtigten mit ins Boot nehmen, da sich ja durch die Baulast Wertveränderungen ergeben können.

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#2
 Von 
ASDBau
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo joebeuel,

vielen Dank für die schnelle sehr hilfreiche Antwort.

Die folgenden zwei Stichpunkte aus dem Deutschen Bauanzeiger

- "Eine Vereinigungsbaulast bedeutet, dass ein einheitliches Gebäude auf der gemeinsamen Fläche von zwei Grundstücken gebaut werden muss."
- "Durch die Vereinigungsbaulast kann ein Grundstück über seine Grundstücksgrenzen hinaus bebaut werden."

werfen aber immer noch bezüglich des oben genannten Beipiels Fragen auf.

Bedeutet dies, dass

durch die Vereinigungsbaulast eine, wie hier gewollte, "künstliche" Überschreitung der erlaubten GRZ des einen Grundstücks zu Lasten eines anderen grundsätzlich nicht möglich ist.

oder

ein Gebäude mit insgesamt 600 m² errichtet werden kann, dessen Fläche zu 99 % auf einem Grundstück liegt und deshalb die Bedingung der gemeinsamen Fläche erfüllt ist.

oder

wenn man die GRZ beider Grundstücke völlig ausschöpfen will, es mindesten zwei Gebäude geben muss.
Nach dem Beispiel: 400 m² auf Grundstück A. Und von den 200 erlaubten m² des Grundstücks B, lediglich 1 m² auf B und 199 m² auf A.

Ich verstehe zwar, dass eine Vereinigung oder gar Verschmelzung sinnvoll sind, jedoch sei angenommen diese sind völlig unterschiedlich belastet und eine solche Option kommt nicht in Frage. Weshalb nur die Möglichkeit einer völligen Ausschöpfung einer Vereinigungsbaulast in Frage käme.

Ich würde mich sehr über eine Antwort freuen.

MfG
ASDBau

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#3
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1828 Beiträge, 1083x hilfreich)

Damit kein Mißverständnist aufkommt: Ich sage hier nur wie ich die Anwendung einer 'Vereinigungsbaulast' verstehe, das ist keine rechtssichere Auskunft!

Durch eine 'Vereinigungsbaulast' übernimmt ein Grundstück eine baurechtliche Belastung, die sonst das andere Grundstück tragen müßte. Dazu gehört m.E. auch die GRZ. Beispiel: A = 900 qm, B = 100 qm, GRZ 0,5
Damit wäre auf A ein Gebäude mit 450 qm möglich, auf B mit 50 qm. Weil einerseits B nicht sinnvoll bebaut werden kann, andererseits der Eigentümer von B aber nicht verkaufen will, schafft die 'Vereinigungsbaulast' auf B zugunsten von A die Möglichkeit, das auf A ein Gebäude mit 500 qm möglich wird.

Allerdings könnte es sein, das auf B eine Grundschuld liegt, die durch die Baulast indirekt betroffen ist: durch die Baulast sinkt der Wert von B, da B ja nicht bebaubar ist (z.B. durch den Besitzer von C, dem anderen Nachbarn von B).

Auf jeden Fall sollte man mit der zuständigen Genehmigungsbehörde sprechen, ob die das genauso sieht wie ich. Das Vorhandensein einer GRZ läßt ja eigentlich einen Bebauungsplan erwarten. Normalerweise wird aber im Rahmen eines Bebauungsplans mittels Umlegung dafür gesorgt, das nur bebaubare Grundstücke vorhanden sind. Damit soll vermieden werden, das die Bebaubarkeit der Grundstücke durch ein Kuddelmuddel von Baulasten geregelt wird.

PS: sollten im Plan Baulinien etc. existieren, so werden diese durch eine Baulast nicht ausgehebelt, selbst wenn die GRZ nicht voll ausgeschöpft ist!



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-- Editiert joebeuel am 09.01.2013 20:54

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