Verbrauchsprinzip oder Abflussprinzip?
Von Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Martin Niklas 29.5.2012 | Ratgeber - Immobilienrecht, Wohnungseigentum | 1305 Aufrufe Mehr zum Thema:Heizkostenverordnung, Abflussprinzip, Jahresabrechnung, Einzelabrechnung, Wohnungseigentümer
Heizkostenabrechnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Erfahrungsgemäß ist kaum ein Verwalter in der Lage, eine korrekte Jahresabrechnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen. Dies liegt oft nicht an den mangelnden Fähigkeiten des Verwalters, sondern vielmehr an den sehr speziellen rechtlichen Anforderungen an eine solche Abrechnung.
Der Bundesgerichtshof hat jetzt in einem Urteil festgestellt, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung unmittelbar und zwingend auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft gelten, und daher weder durch Beschluss oder Vereinbarung beschlossen werden müssen, noch entsprechend abbedungen werden können. Lediglich die konkrete Art der Verteilung der Heizkosten, wie sie im Rahmen der Heizkostenverordnung möglich ist, kann durch die Wohnungseigentümer bestimmt werden.
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Weiterhin hat der BGH den Diskussionen in der Rechtsprechung und in der juristischen Literatur hinsichtlich der Frage, inwieweit bei einer Einzelabrechnung das Verbrauchsprinzip, und inwieweit das Abflussprinzip anzuwenden sei, ein Ende bereitet.
Die Gesamtabrechnung für ein Wirtschaftsjahr hat jeweils sämtliche Einnahmen und Ausgaben der WEG zu enthalten. Das bedeutet bezüglich der Heizkosten, dass alle tatsächlichen Ausgaben in die Jahresabrechnung eingestellt werden müssen, egal wie viel verbraucht würde, und ob beispielsweise wegen günstiger Preise ein Vorrat an Heizöl angeschafft wurde.
In den Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungseigentümer jedoch müssen, weil nur dies den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspreche, die Kosten jeweils nach dem konkreten Verbrauch berechnet werden.
Der Bundesgerichtshof nimmt es somit in Kauf, dass die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen in dieser Position voneinander abweichen. Insoweit sei lediglich eine entsprechende Erläuterung bezüglich der auftretenden Zahlendifferenz durch den Verwalter erforderlich.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs mag umstritten sein, jedoch dient es bis auf weiteres der Rechtssicherheit für alle Hausverwaltungen.
BGH, Az. V ZR 251/10, Urteil vom 17.2.2012
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