Ursache und Wirkung – Der Provisionsanspruch des Maklers

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Die Voraussetzungen für das Entstehen des Provisionsanspruchs finden sich in § 652 BGB. Danach ist zur Entrichtung der Provision verpflichtet, wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.

In den vorangegangenen Artikeln hatte ich drei der vier Voraussetzungen für das Entstehen des Provisionsanspruchs genannt, nämlich

Ralf Mydlak
seit 2007 bei
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Rechtsanwalt
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  • Abschluss eines Maklervertrages
  • Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers
  • Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages

Zu erörtern ist noch die vierte Voraussetzung, nämlich die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Abschluss des späteren Hauptvertrages.

1. Allgemein
Der Hauptvertrag muss „infolge“ des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande gekommen sein (§ 652 I 1 BGB). Erforderlich ist daher, dass die Tätigkeit des Maklers für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich geworden ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin, sondern nur für einen bestimmten Arbeitserfolg entlohnt. Daher genügt es nicht, wenn der Hauptvertrag ohne Beteiligung des Maklers oder zufällig zustande kommt. Die Ursächlichkeit wird jedoch vermutet, wenn der Vertragsabschluss in kurzem zeitlichem Abstand zur Maklertätigkeit erfolgt. Die durch den Auftraggeber widerlegbare Vermutung führt bei zeitnahem Abschluss des Hauptvertrages zu einer Beweislastumkehr zu Lasten des Auftraggebers.

Wie groß der zeitliche Abstand sein darf, ist den Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Art und Weise des Geschäftes zu entnehmen. Liegt zwischen Nachweis und Vertragsabschluss ein Zeitraum von einem Jahr dürfte in der Regel der enge zeitliche Abstand fehlen. Bei einem Zeitraum von vier Monaten bzw. drei Monaten hingegen kann der zeitliche Zusammenhang noch gewahrt sein. Ein erheblicher Zeitablauf führt zum Wegfall der Kausalitätsvermutung. Folge hiervon ist, dass der Makler für die Kausalität beweispflichtig wird. In einem vom Oberlandesgericht Hamburg zu entscheidenden Fall war es dem Makler trotz erheblichem Zeitablauf gelungen nachzuweisen, dass die Verkaufsabsicht des Verkäufers unverändert bestehen geblieben ist.

Maßgeblich für den Kausalzusammenhang ist immer, ob die Maklertätigkeit bei Aufnahme der letztlich erfolgreichen Verhandlungen noch fortwirkt. Daher wird der Kausalzusammenhang unterbrochen, wenn der Vertragserfolg auf völlig neuen Verhandlungen beruht, ohne dass die Maklerleistung noch fortwirkt.

2. Vorkenntnis
Häufigster Einwand gegen die Provisionsforderung ist die sogenannte „Vorkenntnis“. Der Maklerkunde beruft sich z.B. gegenüber der Courtageforderung darauf, dass ihm das Objekt schon durch ein Exposé eines anderen Maklers bekannt war. Auf die Vorkenntnis kann sich der Auftraggeber aber nur berufen, wenn ihm die konkrete Vertragsgelegenheit hinsichtlich der Person des Vertragspartners und des Objektes bereits vor dem Nachweis durch den Makler bekannt war. Diese Voraussetzung ist durch die Vorlage eines anderen Exposés grundsätzlich nicht erfüllt. Schon aus geschäftstaktischen Gründen wird in den Exposés selten die vollständige Kaufgelegenheit genannt. Es genügt auch nicht, dass der Auftraggeber das Objekt zwar kannte, er von der Verkaufsbereitschaft des Eigentümers aber erst durch den Makler erfahren hat.

Ebenso wenig genügt die bloße Kenntnis der Person des Vertragspartners. Hat der Verkäufer die Verkaufsabsicht aufgegeben, entsteht dann aber später eine erneute Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages, ohne dass der Auftraggeber des Maklers einen erneuten Hinweis über diesen erhält, kann sich der Maklerkunde auf Vorkenntnis berufen. Selbst wenn der Vorkenntniseinwand begründet ist, kann der Einwand entfallen, wenn eine wesentliche Maklerleistung vorliegt, aufgrund derer der Auftraggeber erst den Anstoß erhalten hat, sich konkret um das Objekt zu bemühen. Schon deshalb greift bei einem Vermittlungsmakler der Vorkenntniseinwand nicht.

3. Mitursächlichkeit
Eine ausschließliche Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrages ist nicht erforderlich. Es reicht eine Mitursächlichkeitaus, sofern eine nennenswerte und für den Hauptvertrag kausal gewordene Maklerleistung feststellbar ist. Dies wird relevant bei der Einschaltung mehrer Makler. Hier erhält nach dem Prioritätsprinzip derjenige Makler die Provision, dessen Nachweis als erster den Anstoß zur Kontaktaufnahme gegeben hat.

Lässt sich dies nicht feststellen, kann der Provisionsanspruch für alle Makler scheitern.

Der Beitrag wird fortgesetzt.

Rechtsanwalt Ralf Mydlak
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Leserkommentare
von steffenblank am 16.07.2009 17:19:47# 1
ist eine maklercourtage auch dann pflicht, wenn die vermittelte wohnung einer festangestellten bürokraft desjenigen maklers ist? habe es erst gestern bei wohnungsübergabe erfahren.
    
von Rechtsanwalt Ralf Mydlak am 17.07.2009 09:41:14# 2
Sehr geehrter User, gerne bin ich bereit Ihre Frage als Direktanfrage oder als Telefonberatung zu beantworten. MfG Mydlak Rechtsanwalt
    
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