Unwirksamkeit eines Gewährleistungsausschlusses für Sachmängel beim Hauskauf

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Eva Feldmann

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Der BGH hat in einem kürzlich veröffentlichen Urteil (Urteil vom 8. 3. 2007 - VII ZR 130/05) noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel auch bei einem Individualvertrag unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam sein kann.

Bei einem Erwerb neu errichteter oder dementsprechend zu behandelnder Häuser ist ein solcher formelhafter Ausschluss auch in einem notariellen Individualvertrag unwirksam, wenn „die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist.“

Von so einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung könne nur dann ausnahmsweise abgesehen werden, „wenn sich der Notar davon überzeugt hat, dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will.“

Im Ergebnis wird dies bedeuten, dass in den überwiegenden Fällen Gewährleistungsausschlüsse in Individualverträgen unwirksam sein dürften und dem Käufer damit umfassend seine Gewährleistungsansprüche erhalten bleiben.

Bei vorformulierten Verträgen von Seiten des Verkäufers handelte es sich auch in der Vergangenheit schon um AGB. Ein formularmäßiger Ausschluss der Sachmängelgewährleistung für neu hergestellte Sachen ist hier generell ausgeschlossen.

Das Gericht weißt ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei der im streitgegenständlichen Vertrag enthaltenen Klausel, wonach der Verkäufer für offene oder versteckte Sachmängel nicht hafte, sofern er diese dem Erwerber nicht arglistig verschwiegen habe, es sich um einen formelhaften Gewährleistungsausschluss handele, der in einer Vielzahl von „Kaufverträgen“ über Altimmobilien enthalten sei und von den Notaren routinemäßig vorgeschlagen werde.

Daher sei diese Vertragsbestimmung einer Inhaltskontrolle gemäß § 242 BGB ähnlich der Überprüfung von AGB zu unterziehen. Soweit der Käufer bei Vertragsschluss nicht vollumfänglich und eindringlich auf die sich hieraus ergebenden Rechtsfolgen hingewiesen wurde, beeinträchtigt diese Klausel ihn unangemessen und damit nichtig.

Bei der Beurteilung der Unangemessenheit wird allerdings jedes Gericht den konkreten Einzelfall im Detail prüfen müssen.

Auf eine eingehende Erörterung und ausführliche Belehrung des Käufers kann nur unter bestimmten Umständen verzichtet werden. Das ist der Fall, wenn sich der Notar davon überzeugt hat, „dass sich der Käufer über die Tragweite seiner Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren sind und dennoch die konkrete Vertragsgestaltung ernsthaft wollen.“