Unwirksame Schönheitsreparaturklausel - Mieterhöhung?

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Schönheitsreparaturen, Endrenovierung, Miete, Mieterhöhung

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Von Rechtsanwalt Alexander Birmili

Inzwischen dürfte es vielen Vermietern und Mietern bekannt sein, dass so genannte "starre Fristenklauseln" in vorformulierten Mietverträgen unwirksam sind. Dies sind bindende Regelungen, nach denen die Mieträume nach Ablauf von beispielsweise drei, fünf und sieben Jahren - je nach Raumart - vom Mieter zu streichen sind.

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden (BGH vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03; 22.09.2004, VIII ZR 360/03; 20.10.2004, VIII ZR 378/03), dass diese vertraglichen Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des § 535 I 2 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind und als Folge der Mieter keinerlei Durchführung von Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, Reinigen eines Teppichbodens) schuldet. Nach der gesetzlichen Regelung ist nämlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Mit Einschränkungen sind vertragliche Abweichungen hiervon möglich.

Ob die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs einen "Segen" für die Mieter darstellen, ist mehr als zweifelhaft. Schließlich wurde hierdurch das Gefüge der geschlossenen Mietverträge gehörig durcheinandergebracht. Nicht selten stellt sich die Frage der durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Ende des Mietverhältnisses und der Aspekt, ob der Mieter hierzu verpflichtet war, macht schnell einen Betrag von mehreren tausend Euro aus. Hätte der Vermieter bei Vertragsschluss gewusst, dass er letztendlich die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muss, hätte er dies natürlich in der Miete einkalkuliert und der Mieter hätte nicht zur gleichen Miete wohnen können. Dadurch, dass überaus viele Klauseln aufgrund der neuen Rechtsprechung unwirksam geworden sind, hat sich deshalb die Mietstruktur erheblich verändert. Schließlich müssen nun Teile der Miete für zukünftige Schönheitsreparaturen und nicht nur für Instandsetzungen zurückgelegt werden.

Es gibt jedoch für den Vermieter oft eine Möglichkeit, diese Veränderungen der Mietstruktur aufzufangen: die gesetzliche Mieterhöhung.

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Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur "ortsüblichen Vergleichsmiete" verlangen. Grundlage dieser Vergleichsmiete ist oftmals ein Mietspiegel, der von der Gemeinde aufgestellt worden ist. Und genau hier liegt die Chance des Vermieters. Meist ist im Mietspiegel erwähnt, dass bei den angegebenen Mieten eine vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen angenommen wird, d.h. der Mieter ist für die Schönheitsreparaturen zuständig.

Nachdem diese im Fall der Unwirksamkeit jedoch nicht mehr vorliegt, stellt sich die Frage, wie die Miete in diesem Fall wieder an die Vergleichsmiete herangeführt - sprich erhöht - werden kann. Für die Frage, wieviel die Schönheitsreparaturen "wert" sind, gibt es einen gesetzlichen Anhaltspunkt in § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen.

Die Kosten der Schönheitsreparaturen dürfen demnach höchstens mit 8,50 € pro qm und Jahr (ca. 71 ct pro qm und Monat) angesetzt werden.

Der Vermieter kann folglich diesen Betrag berechnen und aus der vertraglich vereinbarten Miete herausrechnen. Anschließend sollte man feststellen, ob eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wobei noch weitere Schritte gesetzlich zu beachten sind, auf die ich hier nicht eingehen kann, möglich ist.

Kommt man hier zum Ergebnis einer möglichen Mieterhöhung, kann der Vermieter die Schieflage des Vertrages wieder korrigieren.

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