Unwirksame Endrenovierungsklausel – Mieter hat Anspruch auf Kostenerstattung!

Von Rechtsanwältin

Katja Schulze

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In vielen Mietverträgen ist – meist gekoppelt mit Schönheitsreparaturklauseln – vorgesehen, dass der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Mietvertrages renoviert zurückzugeben hat (sog. Endrenovierungsklausel). Zur Frage, ob und inwieweit solche Endrenovierungsklauseln unwirksam sind, sind bereits zahlreiche Gerichtsentscheidungen ergangen.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 27.05.2009 (Az. : VIII ZR 302/07) entschieden, dass dem Mieter bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel ein Anspruch auf Kostenerstattung zustehen kann.

Im konkreten Fall hatten die Mieter nach Kündigung des Mietvertrages vor der Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vorgenommen. Dabei waren die Mieter davon ausgegangen, die Endrenovierungsklausel in ihrem Mietvertrag sei wirksam. Im Nachhinein verlangten sie Ersatz für die durchgeführte Endrenovierung mit der Begründung, eine wirksame Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen habe nicht bestanden.

Der BGH hat der Klage stattgegeben und den Mietern einen Anspruch auf Kostenerstattung gemäß § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters zugestanden. Sei die Endrenovierungsklausel unwirksam, hätten die Mieter die Renovierungsarbeiten ohne Rechtsgrund erbracht. Der BGH bemisst dabei den Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Soweit der Mieter die Arbeiten selbst oder durch Bekannte oder Verwandte ausführen lässt, ist der Wert der Renovierungsarbeiten allerdings „nur“ nach dem Einsatz an freier Zeit, den Kosten für das notwendige Material sowie der Vergütung für die Mithilfe von Bekannten oder Verwandten, die der Mieter aufgewandt hat oder hätte aufwenden müssen, zu bemessen. Unter dieser Maßgabe ist der Wert der erbrachten Leistung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. (Quelle: Pressemitteilung Nr. 114/2009 des BGH vom 27.05.2009)

Fazit: Die neue Entscheidung des BGH ist Konsequenz zu der bisherigen Linie der Rechtsprechung, dass formularmäßige Endrenovierungsklauseln in vielen Fällen unwirksam sind. Damit werden die Rechte der Mieter weiter gestärkt. Gleichzeitig wirft das Urteil die Frage auf, ob dann auch während des laufenden Mietverhältnisses ein Anspruch auf Kostenerstattung besteht, wenn der Mieter zuvor aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung durchgeführt hat. Insoweit bleibt die ausführliche Begründung des Urteils, die derzeit noch nicht gedruckt vorliegt, abzuwarten. Für Vermieter zeigt die Entscheidung, wie wichtig es ist, auf eine rechtssichere Gestaltung des Mietvertrages zu achten, wollen sie nicht riskieren, im Nachhinein mit finanziellen Forderungen der Mieter überzogen zu werden.