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Untermieter einfach ausgezogen

5.10.2017 Thema abonnieren Zum Thema: Untermieter einfach
 Von 
S.G.
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Untermieter einfach ausgezogen

Hallo,

in meiner Wohnung habe ich ein Zimmer untervermietet und bisher lief alles super, Miete kam pünktlich, vertraglich alles festgehalten.

Vor einem Monat kam der Unermieter und meinte er müsse ausziehen. Ich sagte ihm kein Problem, schreibe mir bitte eine Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) und ich bestätige dies. Nichts ist passiert.

Dann kam der Tag des Auszugs. Ich habe extra mit ihm eine Uhrzeit zw. 14 und 16 Uhr abgemacht. Nix war, er hat den Vormittag abgepasst wo niemand da war und hat sein Zeug geholt, den Schlüssel in den Briefkasten geworfen und noch Zeugs dagelassen.

Wir haben noch ein klärendes Gespräch versucht zu führen, welches nichts gebracht hat, aber wenigstens das dagelasse Zeug ihm übergeben.

Die Vermietung fand zwischen Hauptmieter(Privatperson) und Untermieter(Privatperson) statt.

Was kann ich nun bezüglich der ausstehenden Miete und einer evtl. Kündigung tun?

Vielen Dank.

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Untermieter einfach


19 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
-Laie-
Status:
Richter
(8436 Beiträge, 3417x hilfreich)

Möbliertes Zimmer? Kündigungsfrist 2 Wochen? Du brauchst nix zu bestätigen, eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung.
Welche ausstehende Miete? Du hast geschrieben, dass diese immer pünktlich gekommen wäre. Bis jetzt kam keine schriftliche Kündigung? Was gibt es noch zu klären?

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#2
 Von 
spatenklopper
Status:
Master
(4009 Beiträge, 2085x hilfreich)

Um Laies Beitrag zu präzisieren.

Bei der Vermietung eines möblierten Zimmers, ist anders als in §568 BGB für "normalen" Wohnraum vorgeschrieben, keine schriftliche Kündigung vorgeschrieben.

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#3
 Von 
S.G.
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

ja es war möbeliert.

Wir haben extra nicht die 2 Wochen Kündigungsfrist ausgemacht, sondern 3 Monate für Planungssicherheit auf beiden Seiten.

Somit stehen eigentlich noch die Mieten aus und eine schriftliche Kündigung ist bisher nicht eingegangen.

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4562 Beiträge, 2445x hilfreich)

Zitat (von S.G.):
Wir haben extra nicht die 2 Wochen Kündigungsfrist ausgemacht, sondern 3 Monate für Planungssicherheit auf beiden Seiten.
Schau dir mal § 573c (3) BGB und vor allem § 573c (4) BGB an. Deine Klausel wird daher aller Wahrscheinlichkeit nach unwirksam sein.

Zitat (von S.G.):
und eine schriftliche Kündigung ist bisher nicht eingegangen.
Wurde oben doch schon geschrieben. § 568 BGB gilt nicht für Wohnraum nach § 549 (2) BGB . Eine schriftliche Kündigung ist nicht notwendig.

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#5
 Von 
-Laie-
Status:
Richter
(8436 Beiträge, 3417x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Schau dir mal § 573c (3) BGB und vor allem § 573c (4) BGB an. Deine Klausel wird daher aller Wahrscheinlichkeit nach unwirksam sein.
Das sehe ich nicht so. Eine Benachteiligung des Mieters wäre es nur, wenn eine einseitige Verlängerung der Kündigungsfrist vorläge. Als Individualklausel im beiderseiten Einverständnis um Planungssicherheit zu haben denke ich schon, dass diese Klausel, je nach Formulierung, Bestand haben kann.

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4562 Beiträge, 2445x hilfreich)

Zitat (von -Laie-):
Eine Benachteiligung des Mieters wäre es nur, wenn eine einseitige Verlängerung der Kündigungsfrist vorläge. Als Individualklausel im beiderseiten Einverständnis um Planungssicherheit zu haben denke ich schon, dass diese Klausel, je nach Formulierung, Bestand haben kann.
Fangen wir mal bei dem Begriff Individualvereinbarung an. Dieser spielt bei der Inhaltskontrolle (§ 307 BGB ff) eine Rolle, weil diese sich nur auf AGB-Klauseln bezieht. Das ist hier aber gar nicht der Ansatzpunkt. Hier geht es um § 573c BGB und insbesondere um eine zwingende gesetzliche Regelung aus § 573c (4) BGB . Da ist es egal, wie diese Klausel zustande gekommen ist. Auch individualvertraglich lässt sich diese Regelung nicht aushebeln.

Und jetzt zu der Frage, was eine "zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung" ist. Es entbehrt nicht einer gewissen Komik, wenn man in diesem Thread eine solche in der Vereinbarung nicht sehen will. Denn der Teilnehmer (Untervermieter) will offenbar basierend auf seiner Klausel 2 weitere Monatsmieten vom Mieter. Das ist ganz ohne Zweifel ein Nachteil für den Mieter.

Im übrigen verlangt § 573c (4) BGB ja nicht, dass nur die Klauseln unwirksam sind, die ausschließlich Nachteile für den Mieter haben. Die Klausel darf durchaus wie hier auch Vorteile für den Mieter haben. Hilft aber nunmal wenig, wenn sie unter anderem zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abweicht. Denn genau das ist nicht zulässig.

Zum Schluß sollte man sich klar sein, dass Gerichte manchmal recht kreativ werden können. Ich habe in letzter Zeit mal wieder BGH-Urteile zu Kautionen gelesen und mich gewundert, wie der BGH es geschafft hat, die eigentlich eindeutige Regelung aus § 551 (4) BGB auszuhebeln. Da wurde dann argumentiert, dass in der dort behandelten speziellen Situation der "Schutzzweck" aus dem Paragraphen nicht gegeben sei und daher das Verbot aus Absatz 4 doch irgendwie nicht schlagend sei. Im Extremfall kein ein Gericht also versuchen, sich selbst über solch eigentlich zwingende Regelungen hinwegzusetzen. Das ist jedoch nur sehr selten der Fall und ich kenne kein einschlägiges Urteil in Bezug auf § 573c (4) BGB . Es gibt Urteile zu Kündigungsverzichten. Aber bei denen geht es nicht um eine Kündigungsfrist sondern ein zeitlich befristeter Verzicht auf eine Kündigung. Das ist also ein anderes Thema.

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#7
 Von 
-Laie-
Status:
Richter
(8436 Beiträge, 3417x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Es entbehrt nicht einer gewissen Komik, wenn man in diesem Thread eine solche in der Vereinbarung nicht sehen will. Denn der Teilnehmer (Untervermieter) will offenbar basierend auf seiner Klausel 2 weitere Monatsmieten vom Mieter. Das ist ganz ohne Zweifel ein Nachteil für den Mieter.
Du verdrehst hier ein paar Sachverhalte. M und VM möchten einen Vorteil durch eine Planungssicherheit haben. Dies wurde hier evtl. per Individualvereinbarung festgehalten. Da dies, in diesem speziellen Fall, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, einen Vorteil dargestellt hat, sehe ich hier jetzt keinen Verstoß gegen §573. Die Kündigungsfristen sind zum Vorteil für beide Seiten geschaffen worden.

Zitat (von cauchy):
Das ist jedoch nur sehr selten der Fall und ich kenne kein einschlägiges Urteil in Bezug auf § 573c (4) BGB
.
Wie bereits geschrieben, ich sehe hier keinen Nachteil in der Vereinbarung, denn diese Vereinbarung ist als Gesamtpaket anzusehen welches Planungssicherheit gibt. Ich sehe hier also gute Chancen für den VM auf die Erfüllung des Vertrages zu bestehen. Aber auch ich kenne kein Urteil und keine andere Ausführung die sich über genau diesen Sachverhalt auslässt. Ich würde die Chancen zur Durchsetzung auf 70% zu 30% für den VM schätzen.

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#8
 Von 
spatenklopper
Status:
Master
(4009 Beiträge, 2085x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Und jetzt zu der Frage, was eine "zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung" ist. Es entbehrt nicht einer gewissen Komik, wenn man in diesem Thread eine solche in der Vereinbarung nicht sehen will. Denn der Teilnehmer (Untervermieter) will offenbar basierend auf seiner Klausel 2 weitere Monatsmieten vom Mieter. Das ist ganz ohne Zweifel ein Nachteil für den Mieter.

Ich sehe die Komik nicht.
In der Regel haben längere Kündigungsfristen durchaus einen Vorteil für die Mieter, nämlich zumindest ,zeitlich gesicherten, Wohnraum.
Daraus einen Nachteil für den Mieter zu deuten, weil er dafür Miete zahlen muss....., ich sehe das als gewagte These.

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#9
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4562 Beiträge, 2445x hilfreich)

Ich bin zugegeben etwas entgeistert. Sind diese Wortmeldungen wirklich ernst gemeint? Natürlich ist es ein Vorteil für den Mieter, wenn der Vermieter eine längere Kündigungsfrist hat. Das lässt § 573c (4) BGB ja auch zu. Aber wie will man allen Ernstes eine für den Mieter längere Kündigungsfrist als Vorteil interpretieren?

Vielleicht liegt das Problem an dieser Einschätzung

Zitat (von -Laie-):
denn diese Vereinbarung ist als Gesamtpaket anzusehen
Die ist aber schlicht falsch. Das Gesamtpaket wäre interessant, wenn man über die Inhaltskontrolle gehen würde. Hier ist das vollständig unerheblich. Die Vereinbarung enthält Bestandteile, die ganz eindeutig zum Nachteil des Mieters sind. Und das killt zumindest diesen Teil der Vereinbarung.

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#10
 Von 
spatenklopper
Status:
Master
(4009 Beiträge, 2085x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Und das killt zumindest diesen Teil der Vereinbarung.

Warum?
Ein gegenseitiger Kündigungsverzicht (nichts anderes sehe ich hier momentan) ist durchaus zulässig.

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#11
 Von 
Akkarin
Status:
Lehrling
(1405 Beiträge, 224x hilfreich)

Würden wir über eine normale Wohnung reden, würde ich den Kündigungsausschluss auch für wirksam halten.
Bei einem möblierten Zimmer wird es möglicherweise auf den Einzelfall ankommen.

Wie lange wohnte der Untermieter denn da?
Was war genau als Kündigungsauschluss vereinbart?
Wurde das schriftlich gemacht?

Signatur:If you are going through hell, keep going. - Winston C.
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#12
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4562 Beiträge, 2445x hilfreich)

Kündigungsausschluss? Der Teilnehmer kann sich ja nochmal dazu äußern. Aber das hier

Zitat (von S.G.):
Wir haben extra nicht die 2 Wochen Kündigungsfrist ausgemacht, sondern 3 Monate für Planungssicherheit auf beiden Seiten.
klingt nun wirklich nicht nach Kündigungsausschluss.

Zur Einordnung: Bei einem Kündigungsausschluss verzichtet eine (oder beide) Vertragsparteien auf ihr Recht zur Kündigung. Wenn ein Kündigungsverzicht als AGB-Klausel wirksam sein soll, dann darf dieser Verzicht nur für einen gewissen Zeitraum gelten. Wenn dieser Zeitraum zu Ende ist, dann kann der Mieter mit der gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfrist kündigen. Das wären nach Darstellung des Teilnehmers 14 Tage zum Ende des Monats.

Das war hier steht, wäre eine Verlängerung der Kündigungsfrist auch nach diesem Zeitraum. Das hat mit einem Kündigungsausschluss nichts zu tun.

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#13
 Von 
-Laie-
Status:
Richter
(8436 Beiträge, 3417x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Das war hier steht, wäre eine Verlängerung der Kündigungsfrist auch nach diesem Zeitraum.
Korrekt, tut aber nichts zur Sache, denn beide Parteien haben das zu ihrem jeweiligen Vorteil so vereinbart. Zum eigenen Vorteil darf man selbstverständlich von der 2 Wochen Vorgabe abweichen. Per Gesetz darf man das lediglich nicht zum Nachteil. Einen Nachteil sehe ich hier immer noch nicht und komisch finde ich es übrigens auch nicht.

-- Editiert von -Laie- am 09.10.2017 11:13

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#14
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(643 Beiträge, 38x hilfreich)

Zitat (von S.G.):
Wir haben extra nicht die 2 Wochen Kündigungsfrist ausgemacht, sondern 3 Monate für Planungssicherheit auf beiden Seiten

Hier geht es um die Kündigungsfrist von 3 Monaten, nicht wie üblich 14 Tage.

Zitat (von Akkarin):
Was war genau als Kündigungsauschluss vereinbart?

Und hier um Kündigungsausschluss. Das verstehe ich so, dass erst nach einer vereinbarten Zeit von beiden Parteien gekündigt werden kann.

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#15
 Von 
Sir Berry
Status:
Bachelor
(3500 Beiträge, 927x hilfreich)

Falls es sich tatsächlich um eine auch als solche klar erkennbare Individualvereinbarung handelt, irgendwo im Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Wohnung ) also ein Text in dem Sinne "abweichend von § x vereinbaren Mieter und Vermieter eine dreimonatige Kündigungsfrist" steht, tendiere ich auch dazu, dass die längere Frist gültig ist.

Allerdings deutet der Eingangsbeitrag darauf hin, dass der TS über keine vertieften Rechtskenntnisse verfügt. Ich vermute daher, dass die 3 Monate daher einfach nur im normalen Text erwähnt wurden. Falls meine Vermutung zutrifft tendiere ich allerdings dazu, dass die verlängerte Kündigungsfrist eben keine Individualabrede ist und daher als nicht wirksam einzustufen wäre.

Der Text des Mietvertrages ist m.E. unverzichtbar.

Ungeachtet dessen stellt sich aber auch die Frage, ob man als Vermieter bei dieser unklaren Rechtslage überhaupt Weiterungen anstrebt.

Berry

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#16
 Von 
Akkarin
Status:
Lehrling
(1405 Beiträge, 224x hilfreich)

Mein Tipp ist halt, dass es keine Verlängerung der Kündigungsfrist ist, diese wäre unwirksam, aber für eine gewisse Zeit gegenseitig auf eine Kündigung verzichtet wurde. Das wäre ja erlaubt.

Ansonsten wäre ich bei cauchy und ganz besonders bei Sir Berry

Zitat (von Sir Berry):
Der Text des Mietvertrages ist m.E. unverzichtbar.

Signatur:If you are going through hell, keep going. - Winston C.
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#17
 Von 
Spezi-2
Status:
Bachelor
(3301 Beiträge, 1649x hilfreich)

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über die Schriftform der Kündigung ?

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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#18
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4562 Beiträge, 2445x hilfreich)

Zitat (von Sir Berry):
Falls es sich tatsächlich um eine auch als solche klar erkennbare Individualvereinbarung handelt, irgendwo im Mietvertrag also ein Text in dem Sinne "abweichend von § x vereinbaren Mieter und Vermieter eine dreimonatige Kündigungsfrist" steht, tendiere ich auch dazu, dass die längere Frist gültig ist.
Jedem seine Meinung. Aber diese ist zumindest meiner Meinung nach grob falsch. Und meine Meinung deckt sich mit der vom BGH. Bereits in diesem BGH Urteil ( BGH, 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 ) wurde nach der Mietrechtsreform klargestellt
Zitat:
Zwar ist durch das Mietrechtsreformgesetz der bisherige "einfache" Zeitmietvertrag im Sinne des § 564 c Abs. 1 BGB a. F. abgeschafft und § 565 Abs. 2 BGB a. F., wonach eine Verlängerung der Kündigungsfristen auch zu Lasten des Mieters zulässig war, durch § 573 c Abs. 4 BGB ersetzt worden; längere Kündigungsfristen des Mieters als in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmt können danach nicht mehr vereinbart werden.

Klar, hier gehts nicht um Absatz 1 sondern Absatz 3 § 573c BGB . Aber daraus nun einen wesentlichen Unterschied konstruieren zu wollen, ist ziemlich gewagt.

Im übrigen gings bei dem Urteil um einen individualvertraglich vereinbarten, einseitigen Kündigungsausschluss. Dieser war in dem Fall gültig. Aber eine Verlängerung der Kündigungsfrist ist auch individualvertraglich nicht möglich. Das steht schon ziemlich eindeutig im Gesetz. Aber wer's lieber vom BGH hören will, kann im obigen Urteil nachlesen.

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#19
 Von 
Sir Berry
Status:
Bachelor
(3500 Beiträge, 927x hilfreich)

Deine Argumentation,
cauchy
ist beachtlich und daher nicht von der Hand zu weisen.

Ich stelle daher meine Bedenken im Hinblick auf eine echte Individualvereinbarung zunächst mal zurück, weil mir auf die Schnelle kein mit Fakten belegbares Gegenargument einfällt.
hab da zwar noch was im Hinterkopf (aber der ist auch schön älter) sodass ich beim nächsten Besuch im Kontor vielleicht die Datenbanken bemühen werde.

Berry

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