Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

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Kündigungsschutz und Vorkaufsrecht bei umgewandelten Wohnungen


Wenn Ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach einen neuen Eigentümer findet, gilt es, Ruhe zu bewahren.

Denn es gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete". Das bestimmt § 566 BGB.

Wer auch immer eine Wohnung kauft, er tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Der bisherige Mietvertrag gilt also weiter, es muss kein neuer abgeschlossen werden.

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Grundsätzlich genießen betroffene Mieter den allgemeinen Kündigungsschutz.

Im Umwandlungsfalle haben Mieter noch zusätzliche Rechte: 

I. Erweitereter Kündigungsschutz für den Mieter am Beispiel der Berliner Bezirke

Ist nach der Wohnungsüberlassung Wohneigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist berufen. (§ 577a Abs. 1 BGB)

Ab dem 1. September 2011 gilt eine erweiterte Kündigungssperrfrist von sieben Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung in den Berliner  Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. In den anderen Berliner Bezirken gilt weiterhin eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren.

Die Drei- bzw. Sieben-Jahresfrist des erweiterten Kündigungsschutzes beginnt mit dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch .

II.Vorkaufsrecht für den Mieter

Mit § 577 BGB besteht ein Vorkaufsrecht für alle von Umwandlung der Miet- in eine Eigentumswohnung betroffenen Mieterhaushalten. Hat der Eigentümer eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so hat der Mieter ein unabdingbares Vorkaufsrecht. Voraussetzung ist jedoch, dass das Wohnungseigentum nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet wurde.

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