Umlagefähigkeit Nutzerwechselgebühr

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 BGH VIII ZR 19/07 Urteil vom 14.11.2007

In dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH Urteil v. 14.11.2007; VIII ZR 19/07) musste sich der BGH mit der Frage auseinandersetzen, ob die oftmals von den Vermietern gegenüber den Mietern in der Betriebskostenabrechnung geltend gemachte Nutzerwechselgebühr rechtmäßig und damit umlagefähig ist.

Die Nutzerwechselgebühr wird regelmäßig von den Wärmediensten berechnet, wenn innerhalb des Abrechnungszeitraums für die Betriebskosten ein Nutzerwechsel, d.h. Wechsel der Vertragsparteien auf Mieterseite, stattfindet.

Sascha Lembcke
seit 2009 bei
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Rechtsanwalt
Harmsstraße 86
24114 Kiel
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Die Gebühr soll den Aufwand für die zusätzliche Ablesung und Auswertung der Daten sowie die Erfassung und Begründung der Zwischenablesung sowie der gewonnenen Ablesewerte auf die Zeitinterwalle für die Einzelabrechnung des beendeten Mietverhältnisses decken.

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Diese Gebühr führte in der Vergangenheit und auch jetzt noch regelmäßig zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, da die Umlagefähigkeit der Nutzerwechselgebühr umstritten war bzw. die Umlage entweder aus dem Mietvertrag oder aus allgemeinem Vertragsrecht hergeleitet worden ist.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof BGH Urteil v. 14.11.2007 VIII ZR 19/07 diese rechtliche Frage, zumindest in dem zu entscheidenden Fall, mit einer gewissen Außenwirkung auf übrige Streitigkeiten, geklärt.

Fazit der Entscheidung ist im Wesentlichen, dass die Nutzerwechselgebühr zu den Kosten der Verwaltung des Mietobjekts gehört und daher nicht ohne eine gesonderte Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden kann.

Eine fehlerhafte Umlage auf den Mieter in der Betriebskostenabrechnung führt jedoch nicht zwangsläufig zu deren Unwirksamkeit, insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter lediglich auf die Rechnung der Ablesefirma in der Betriebskostenabrechnung verweist. Ein Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung scheint daher nicht gegeben zu sein.

Daher ist die eigentliche Konsequenz der fehlerhaften Umlage noch nicht abschließend geklärt, mithin die Frage der Un-/Wirksamkeit oder Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung.

Jedoch sollte gegenüber dem Vermieter grundsätzlich zunächst Widerspruch, binnen der Jahresfrist des § 556 BGB, gegen die Erhebung der Gebühr in der Betriebskostenabrechnung eingelegt werden, sofern sich nicht aus dem Mietvertrag oder gesonderten Vereinbarungen eine zulässige Umlage der Nutzerwechselgebühr auf den Mieter ergibt, um damit den Minderungsanspruch geltend zu machen.

Denn grundsätzlich gilt, ist die Umlage der Gebühr in den Vereinbarungen zu den Betriebskosten im Mietvertrag enthalten, wird auch regelmäßig die Umlage auf den Mieter nicht zu beanstanden sein, so der BGH VIII ZR 19/07.

Mit freundlichen Grüßen
Sascha Lembcke
Rechtsanwalt
Harmsstraße 86
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