Umlage der Betriebskosten nach tatsächlicher oder vereinbarter Mietfläche?

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BGH gibt Rechtsprechung zur Toleranzgrenze auf

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die Betriebskostenabrechnung. Häufig zeigt sich, dass die Abrechnung fehlerhaft ist und zu hohe Betriebskosten vom Vermieter gefordert werden.  Es lohnt sich daher die Abrechnung zu prüfen.

Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so stellt sich die Frage, ob die im Mietvertrag angegebene Fläche als vereinbarter Abrechnungsmaßstab für die Betriebskostenabrechnung gilt oder die tatsächliche Größe der Wohnung. Bisher hatte der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, dass erst bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % die tatsächliche Wohnungsgröße an die Stelle der vereinbarten Fläche tritt (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, Az.. VIII ZR 261/06 unter Hinweis auf BGH-Urteile vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 295/03 und vom 23. Mai 2007, Az.: VIII 138/06).

Roger Blum
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Die Rechtsprechung zur Toleranzgrenze hat der BGH jedenfalls im Hinblick auf Mieterhöhungen aufgegeben. Mit Urteil vom 18. November 2015 (Az.: VIII ZR 266/14) wurde klargestellt, dass es – zumindest bei Mieterhöhungen – nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Denn § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Es sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen könnten. Denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

Auch wenn der BGH seine frühere Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu gering angegebenen Wohnfläche festhalten lassen müsse, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, bisher nur im Hinblick auf Mieterhöhungen aufgegeben hat, dürfte diese Rechtsprechung auch auf die Flächenangaben in der Betriebskostenabrechnung anzuwenden sein. Denn es sind nur die tatsächlich angefallenen Nebenkosten auf den Mieter umzulegen. Vereinbarungen der Mietparteien über die Wohnungsgröße könnten im Hinblick auf die Betriebskostenumlage gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sein.

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