Umfang einer Betriebskostenabrechnung

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Eine Betriebskostennachforderung des Vermieters wird erst fällig, wenn dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Die einjährige gesetzliche Abrechnungsfrist kann nur so gewahrt werden; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf noch korrigiert werden.

Nach § 259 BGB ist eine Abrechnung dann formell ordnungsgemäß erstellt, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind generell aufzuführen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Der Mieter hat hierbei Anspruch darauf, dass bei jeder einzelnen Kostenposition die vollständigen Gesamtkosten angegeben werden, auch wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind.
Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.2.2007 (Az. : VIII ZR 1/06) entschieden.

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Im zugrunde liegenden Fall weigerte sich ein Mieter eine Nachzahlung zu leisten, die sich aus der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2002 ergab. Laut Mietvertrag war der Mieter verpflichtet Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu zahlen.

Die Nebenkostenabrechnung enthielt Betriebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge waren in der Abrechnung zwar zum Teil mitgeteilt und erläutert worden. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wassergeld/Entwässerung" war die Mitteilung jedoch gänzlich unterblieben, bei der Position "Hauswart" fand eine unvollständige Mitteilung statt.

Das Amtsgericht hatte der Klage des Vermieters auf Nachzahlung grundsätzlich stattgegeben. Das Landgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen.

Der BGH bestätigte das Urteil des Landgerichts. Eine Nachzahlungspflicht besteht nur dann, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nach § 259 BGB erstellt hat. Im vorliegenden Fall hat die Abrechnung des Vermieters im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamtkosten nicht diesen Anforderungen entsprochen.

Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Der Mieter muss die Möglichkeit haben zu sehen, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Auch dieser Faktor hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Ansonsten besteht für den Mieter auch nicht die Möglichkeit zu überprüfen, ob ihm ein Guthaben, d.h. eine Rückzahlung durch den Vermieter zusteht.

Wenn es an der genannten Offenlegung der Kosten fehlt, liegt ein formeller Mangel der Abrechung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Der Fehler kann zur Gesamtunwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führen, wenn er sich durchgängig durch die Abrechnung zieht.

Eine Fehlerkorrektur kann nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugunsten des Vermieters erfolgen.

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