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Überzahlte Mietnebenkosten

6.10.2017 Thema abonnieren
 Von 
ht-net
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)
Überzahlte Mietnebenkosten

Als ich dieses Jahr meine Mieetnebenkostenabrechnung bekam, habe ich festgestellt, dass es mehrere Posten mit Versicherungen anteilig für mich enthalten sind. 1. Gebäudeversicherung 248,26 EUR, 2. Versicherung 242,09 EUR. Nachdem mir der Vermieter nur lapidar geantwortet hat dass dies eben die Versicherungen Haftpflicht, Leitungswasser etc. sind, habe ich Einsicht in die Belege verlangt und er hat mir Kopien der Rechnungen geschickt. Darunter erstens eine Rechtschutzversicherung die er wohl nicht umlegen darf.Nachdem mir auch die Grundsteuer mit insgesamt 347,47 EUR für das 2 Familienhaus hoch vorkam habe ich festgestellt, dass er diese auch auf die 2 Mieter umlegt. Er hat aber einen großen Teil des Grundstücks abgetrennt und seperat verpachtet. Das kann ja dann wohl auch nicht umlegbar sein? Zumal sich der verpachtete Anteilswert nicht exakt beziffern lässt - oder sehe ich das falsch? Bei der Gebäudeversicherung bin ich mir nicht sicher - die zählt zwar eigentlich nur für das Gebäude, aber diese Vericherung wird ja vermutlich nach dem Gesamtwert berechnet und da ist der verpachtete Anteil auch dabei? Darf der Vermieter dann diese Positionen überhaupt auf die beiden Mieter umlegen?

Ich wohne bereits seit 2009 in der Wohnung für wie lange kann ich dann überzahlte Nebenkosten zurückholen? Ein Posten Versicherung ist im Mietvertrag nur als Sach- und Haftpflichtversicherung deklariert Und die Wohnung hat lt. Mietvertrag 500/1000stel Miteigentumsanteil..... was ja durch den verpachteten Anteil nicht mehr stimmt.

-- Editier von ht-net am 06.10.2017 10:24

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14 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(666 Beiträge, 39x hilfreich)

Zitat (von ht-net):
Darunter erstens eine Rechtschutzversicherung die er wohl nicht umlegen darf.

Stimmt. die RSV darf der VM nicht auf Mieter umlegen.
Eine NK-Abrechnung hat i.d.R. so zu sein, dass dem M. diese auch -ohne Hochschulstudium- nachvollziehbar ist.

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#2
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2507 Beiträge, 1274x hilfreich)

Ja, stimmt - die Rechtschutzversicherung des Vermieters gehört nicht zu den umlegbaren Betriebskosten.
Aber mit dem anderen Rest liegst du mit deinen Vermutungen daneben @ht-net

Grundsteuer wird bei bebauten Grundstücken immer nach dem Wohnwert/Mietertrag erhoben - bei Vermietungsobjekten i.d.R. nach dem Ertragswert und der steht in KEINEM Zusammenhang mit der Grundstücksgröße. Beim Sachwertverfahren (Selbstnutzung) kann die Grundstücksgröße eine geringe Rolle spielen.
http://immo-sachverstaendiger24.de/Wissenswertes/Einheitswert.html
oder mal ein Blick in die Fragebögen
http://www.finanzamt.bayern.de/Informationen/Formulare/Weitere_Themen_A_bis_Z/Einheitsbewertung/

Gebäudeversicherungen sind Sachversicherungen rein für das Risiko Gebäude und beziehen sich daher auch immer rein auf den Gebäudewert bzw. berechnen sich bei der Gebäudehaftpflichtversicherung manchmal auch nach Anzahl der Einheiten oder nach dem Jahresmietwert. Auch hier stehen Versicherungswert/Versicherungsprämien in KEINEM Zusammenhang mit der Grundstücksgröße.

Ein Abzug "für den verpachteten Grundstücksteil" ist daher bei den Positionen Grundsteuer und Gebäudeversicherungen nicht erforderlich/nicht gerechtfertigt.

Zur Verifizierung kann man ggf. sein Einsichtsrecht wahrnehmen
> bei der Grundsteuer in den Einheitswertbescheid (dort steht i.d.R. ob Sachwert- oder Ertragswertverfahren angewendet wurde)
> bei den Versicherungen in die Beitragsrechnung/Versicherungsschein > Versicherungswert

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#3
 Von 
ht-net
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Grundsteuer wird bei bebauten Grundstücken immer nach dem Wohnwert/Mietertrag erhoben - bei Vermietungsobjekten i.d.R. nach dem Ertragswert und der steht in KEINEM Zusammenhang mit der Grundstücksgröße.

Aber der Ertragswert ist doch dann auch anderst wenn er Pacht bekommt für den abgetrennten Grundstücksteil? Es muss ja nicht im Zusammenhang mit der Grundstücksgröße, sondern dem Gesamtwert stehen. Ohne den verpachteten Anteil ist das Objekt ja auch weniger wert. Wäre das Grundstück unbebaut, ist die Grundsteuer ja auch geringer wenn da 3 AR weniger vorhanden sind.

Und die Gebäudehaftpflichtversicherung zahlt auch wenn auf dem verpachteten Teil ein Baum umstürzt und jemand zu Schaden kommt.

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#4
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2470 Beiträge, 662x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Ja, stimmt - die Rechtschutzversicherung des Vermieters gehört nicht zu den umlegbaren Betriebskosten.
Aber mit dem anderen Rest liegst du mit deinen Vermutungen daneben @ht-net

Grundsteuer wird bei bebauten Grundstücken immer nach dem Wohnwert/Mietertrag erhoben - bei Vermietungsobjekten i.d.R. nach dem Ertragswert und der steht in KEINEM Zusammenhang mit der Grundstücksgröße. Beim Sachwertverfahren (Selbstnutzung) kann die Grundstücksgröße eine geringe Rolle spielen.
http://immo-sachverstaendiger24.de/Wissenswertes/Einheitswert.html
oder mal ein Blick in die Fragebögen
http://www.finanzamt.bayern.de/Informationen/Formulare/Weitere_Themen_A_bis_Z/Einheitsbewertung/

Gebäudeversicherungen sind Sachversicherungen rein für das Risiko Gebäude und beziehen sich daher auch immer rein auf den Gebäudewert bzw. berechnen sich bei der Gebäudehaftpflichtversicherung manchmal auch nach Anzahl der Einheiten oder nach dem Jahresmietwert. Auch hier stehen Versicherungswert/Versicherungsprämien in KEINEM Zusammenhang mit der Grundstücksgröße.

Ein Abzug "für den verpachteten Grundstücksteil" ist daher bei den Positionen Grundsteuer und Gebäudeversicherungen nicht erforderlich/nicht gerechtfertigt.

Zur Verifizierung kann man ggf. sein Einsichtsrecht wahrnehmen
> bei der Grundsteuer in den Einheitswertbescheid (dort steht i.d.R. ob Sachwert- oder Ertragswertverfahren angewendet wurde)
> bei den Versicherungen in die Beitragsrechnung/Versicherungsschein > Versicherungswert

Das ist leider so nicht ganz richtig. Wird verpachtet und das Grundstück kommerziell genutzt (klassischer Fall wäre hier Industriegebiet oder Mischgebiet), dann muss der Vermieter natürlich die Mehrkosten, die aufgrund der kommerziellen Nutzung anfallen abziehen.

Kommerzielle Gebäude (Lager, Büro etc.) sind in der Regel teurer wie Wohngebäude, was die Versicherung betrifft.

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#5
 Von 
ht-net
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Das Mietshaus mit dem verpachteten Grundstücksanteil gehört einer Vermietungsfirma, Meiner Ansicht nach kann in diesem Fall die Grundsteuer garnicht umgelegt werden, weil der abgetrennte Anteil nicht konkret beziffert werden kann. Damit scheitert nämlich die Aufteilungsmöglichkeit der Grundsteuer und wenn das nicht möglich ist, dann kann sie nach meinem Rechtsverständnis auch nicht umgelegt werden.

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#6
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2507 Beiträge, 1274x hilfreich)

Warum fragst du dann, wenn nach deinem Verständnis alles klar ist und bleibt?

Wenn du es wirklich WISSEN willst, dann schaust du dir eben den Grundlagenbescheid oder den Versicherungsschein an.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#7
 Von 
ht-net
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Ganz einfach....ich könnte ja etwas übersehen haben und vielleicht ist ja mein Rechtsverständnis nicht richtig und es gibt nachprüfbare Argumente dagegen.

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#8
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2082 Beiträge, 1010x hilfreich)

Zitat (von ht-net):
Damit scheitert nämlich die Aufteilungsmöglichkeit der Grundsteuer und wenn das nicht möglich ist, dann kann sie nach meinem Rechtsverständnis auch nicht umgelegt werden.

Rechtsverständnis und Rechtsgrundlage sind nun mal 2 ganz verschiedene Latschen.

Hast Du eine Rechtsgrundlage für deine Behauptung?

Zitat (von ht-net):
Grundsteuer wird bei bebauten Grundstücken immer nach dem Wohnwert/Mietertrag erhoben - bei Vermietungsobjekten i.d.R. nach dem Ertragswert und der steht in KEINEM Zusammenhang mit der Grundstücksgröße.

Die Grundsteuer wird anhand des vom Finanzamt ermittelten Einheitswertes und dem Hebesatz der Gemeinde/Stadt errechnet/erhoben. Die Grundstücksgröße spielt dabei so gut wie keine Rolle.

Zitat (von ht-net):
Nachdem mir auch die Grundsteuer mit insgesamt 347,47 EUR für das 2 Familienhaus hoch vorkam

347 € Grundsteuer zu hoch? Ich zahle fast 500 € bei knapp 250 m² Wohnfläche. Und das ist, dank des relativ geringen Hebesatzes von "nur" 380, noch moderat.

-- Editiert von Anitari am 07.10.2017 09:28

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#9
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2082 Beiträge, 1010x hilfreich)

Zitat (von ht-net):
Ich wohne bereits seit 2009 in der Wohnung für wie lange kann ich dann überzahlte Nebenkosten zurückholen?

Gar nicht. du kannst einer NK-Abrechnung nur binnen 12 Monate nach Zugang widersprechen. Danach ist der Zug abgefahren.

So am Rande, wie groß ist denn die Wohnung und wie hoch die monatlichen Vorauszahlungen?

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#10
 Von 
AltesHaus
Status:
Master
(4665 Beiträge, 1013x hilfreich)

Zitat (von ht-net):
Nachdem mir auch die Grundsteuer mit insgesamt 347,47 EUR für das 2 Familienhaus hoch vorkam

Wir haben hier und da noch ein paar einzelne Wohnungen, da liegt die GrdSt derzeit bei rd 200 € (pro Whg), erscheint mir auch hoch, hilft aber nix ;)

@Anitari

Guter Beitrag

-- Editiert von AltesHaus am 07.10.2017 09:25

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#11
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(666 Beiträge, 39x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Die Grundsteuer wird anhand des vom Finanzamt ermittelten Einheitswertes und dem Hebesatz der Gemeinde/Stadt errechnet/erhoben. Die Grundstücksgröße spielt dabei so gut wie keine Rolle

Dieser Vorgang auch bei uns. Ich bezahle für ca. 380 qm Wohnfläche € 579,00, seit mehr als 10 Jahren unverändert. Ist wohl ein Privileg der zuständigen Gemeinde, wie die finanzielle Lage ist.

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#12
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1361x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Die Grundsteuer wird anhand des vom Finanzamt ermittelten Einheitswertes und dem Hebesatz der Gemeinde/Stadt errechnet/erhoben. Die Grundstücksgröße spielt dabei so gut wie keine Rolle.

Richtig, nur der Einheitswert ist entscheidet.
900 qm kostet mit BJ 2000 bei uns 780€ für ein Zweifamilienhaus, und ein anderer hat 1400 qm 500€, weil eben das Baujahr 1930 ist.

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#13
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2082 Beiträge, 1010x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
weil eben das Baujahr 1930 ist.

... und die "Raffgier" der Kommune :grins:

Einheitswert meiner Immo 1,25 € Hebesatz meiner Gemeinde "nur" 380 = macht 475 €

Bei Hebesatz 830, wie in Bremen glaube ich, wären das 1062 €

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#14
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2507 Beiträge, 1274x hilfreich)

Das Nachgeplapper dummer Mieterbund-Thesen (asd1971: "Kommerzielle Gebäude (Lager, Büro etc.) sind in der Regel teurer wie Wohngebäude, was die Versicherung betrifft.") passt dem TE offensichtlich in den Kram und wird als hilfreich empfunden.

Fakt ist: sofern Mehrkosten bzw. sofern überhaupt Kosten durch gewerbliche Nutzung entstehen, sind diese vorher abzusetzen bzw. dürfe nicht auf auf die Wohnraummieter umgelegt werden.

Bei uns sind sowohl die Grundsteuer als auch die Versicherungsprämien bei Gewerblicher Nutzung nicht teurer bzw. teilweise sogar günstiger als bei Wohnraumnutzung.
Aber das scheint mir hier verlorene Mühe - mit Tatsachen will sich der TE ja bisher nicht befassen.
Man könnte hier weiterreden, wenn er sein Einsichtsrecht wahrgenommen hat (meine Antwort #2)

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