Tipps vom Anwalt: Makler und Provision - wer bezahlt?

Von Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger 1.3.2010 | Ratgeber - Vertragsrecht | 3581 Aufrufe Mehr zum Thema:

Provision, Makler

Die grundlegenden Regelungen zum Maklerrecht  ergeben sich aus dem Zivilrecht über den Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB) bzw. aus dem Handelsrecht über den Handelsmakler (§§ 93 ff. HGB). Die Bestimmungen der §§ 652-656 BGB betreffen den sogenannten Zivilmakler. Dieser befasst sich u.a. mit Mietverträgen, Kaufverträgen über Grundstücke und  Darlehensverträgen.

Im Gegensatz zum Handelsmakler können Zivilmakler schon dann einen Provisionsanspruch erwerben, wenn infolge ihres Nachweises einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss ein Vertrag zustande kommt.

Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs für den Makler ist grundsätzlich das Zustandekommen eines gültigen Maklervertrages, die Erbringung der Maklerleistung und das rechtsgültige Zustandekommen des beabsichtigten Hauptvertrages auf Grund der dem Auftraggeber bekannten Maklertätigkeit; so § 652 BGB.

Hinsichtlich der Entstehung des Provisionsanspruchs kommt es außerdem darauf an, ob es sich um einen sogen. " Nachweismakler " oder einen sog. " Vermittlungsmakler " handelt.

1. Der  Nachweismakler

Bei einem Nachweismakler genügt für die Entstehung der Maklercourtage der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Dieser besteht regelmäßig in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser dann in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Nach einer Leitsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes hat der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages bereits dann erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und ihn damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dabei reicht es nach Ansicht der Karlsruher Richter grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist; BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - Az: III ZR 82/08.

2. Der Vermittlungsmakler

Anders liegen die Dinge beim sogenannten Vermittlungsmakler!

Eine kostenpflichtige Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur dann vor, wenn er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt.

Der Vermittlungsmakler soll nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes seinen Provisionsanspruch nur durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirkung auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, welche die Abschlussbereitschaft herbeiführt, verdienen können; vgl: BGH, 17.04.1997, V ZR 182/96, NJW RR 1997, 884; BGH, Urteil vom 02.06.1976, V ZR 101/75, NJW 1976, 1844. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes liegt hier insbesondere in der bloßen Übersendung eines Exposés an den Kaufinteressenten noch keine kostenpflichtige Vermittlungstätigkeit i m genannten Sinne vor.

Das Exposé  dient nämlich nur der Information / Werbung im Vorfeld der Verhandlungen und hat damit noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers ( Urteil des BGH vom 04.06.2009, III ZR 82/08).

3. Die Verwirkung der Maklerprovision

§ 654 BGB

"Verwirkung des Lohnanspruchs

Der Anspruch auf den Mäklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist."

Tipp vom Anwalt

Vorsicht! Diese auf den ersten Blicke eindeutige Bestimmung wird durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wie folgt eingeschränkt:

Ein „Vertrauensmakler" soll nach Auffassung der Karlsruher Richter  keineswegs mit jeder vermittelnden Tätigkeit nach beiden Seiten gewissermaßen automatisch seinen Provisionsanspruch gegenüber seinen Auftraggebern verlieren; Urteil des BGH vom 11.11.1999 - Az: III ZR 160/98.

Unter welchen konkreten Voraussetzungen eine Doppeltätigkeit des Maklers zulässig ist und welche Pflichten einen doppelbeauftragten Makler treffen ist stark umstritten.

Nach der wohl überwiegenden Meinung soll die Doppeltätigkeit eines Maklers nur dann gegen einen der beiden Maklerverträge verstoßen, wenn die Tätigkeit nach dem Inhalt des Vertrages  ausdrücklich verboten war bzw. einer in dem Vertrag zum Ausdruck kommenden Willensäußerung des Kunden widerspricht oder dessen Interessen zuwiderläuft. Entscheidend  ist  damit, ob der Makler mit seiner Doppeltätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt. Ein Vertrauensbruch liegt nicht vor, wenn der Makler seinen Auftraggebern  seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich so darauf beschränkt, als „ehrlicher Makler" zwischen ihren Interessen zu vermitteln!