Starre Fristen für die Schönheitsreparaturen sind auch bei gewerblichen Mietverträgen unwirksam

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Schönheitsreparaturen, Mietvertrag, Frist, Fristenregelung, Renovierung

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OLG Düsseldorf, Az. I-10 U 174/05 (rechtskräftig)

Sachverhalt:

Die Beklagte hatte vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. Nachdem das Mietverhältnis beendet worden war, ist zwischen den Parteien noch die Ausführung von Schönheitsreparaturen streitig.

Nina Marx
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Der Kläger war der Ansicht, dass die Beklagte zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Insoweit berief er sich auf § 13 Ziffer 3.1 des Mietvertrags, wonach Schönheitsreparaturen vom Mieter mindestens nach drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie nach fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen seien. Er begehrte daher die Feststellung, dass die Beklagte zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Die hierauf gerichtete Klage hat keinen Erfolg.

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Es besteht kein Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der Kläger kann sich insbesondere nicht auf § 13 Ziffer 3.1 des Mietvertrags berufen. Diese Regelung beinhaltet eine „starre“ Fristenregelung, die den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH gemäß § 307 Abs.2 Nr.1 BGB unangemessen benachteiligt.

Die unangemessene Benachteiligung ist darin zu sehen, dass den Mietern durch eine „starre“ Fristenregelung eine schärfere Instandhaltungspflicht auferlegt wird, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs.1 S.2 BGB schulden würde. Zudem ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert.

Diese vom BGH für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze gelten auch für Mietverträge über Geschäftsräume. Gewerbliche Mieter sind bei einer vergleichbaren Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig als Wohnraummieter. Auch bei der gewerblichen Miete wird der Mieter bei Vorliegen eines „starren“ Fristenplans mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen können.

Fazit:

Eine starre Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist sowohl bei gewerblichen als auch bei nicht gewerblichen Mietverträgen unwirksam. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen muss derart auf den Mieter übertragen werden, dass eine individuelle Beurteilung der Mietsache möglich ist.

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