Sondernutzungsrecht - was zählt es?

Question

Guten Tag,

Wir haben für den Garten an unserem Reihenendhaus ein Sondernutzungsrecht. Die Gärten sind in der Teilungserklärung den einzelnen Parteien zugeordnet und auch auf einem Lageplan markiert.
Am Rande "unseres" Gartens, aber teilweise noch auf Gartenfläche (ca. 25 Quadratmeter), verläuft eine Straße die nun verkauft werden soll.
Der Verwalter ist der Meinung, dass der Verkaufserlös der gesamten Gemeinschaft zu gleichen Teilen zusteht.
Es entsteht ja aber keiner anderen Partei dadurch ein Nachteil, außer eben uns, denn für die gesamte Fläche, die verkauft werden soll haben wir das ausschließliche Sondernutzungsrecht. Es geht uns also Gartenfläche verloren und der Verkaufswert der Immobilie sinkt.
Das wir den Verkauf auch ablehnen können weiß ich bereits, aber das steht aus anderen Gründen leider nicht zur Wahl.
Was können wir tun?
Welche Rechte haben wir bei der Verteilung? Gibt es da irgendwelche Gesetzestexte oder Rechtssprechungen, die ich bisher nicht gefunden habe oder ist das SNR am Ende einfach nichts Wert?
Ändern sich durch den Verkauf auch die Miteigentumsanteile?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!!!

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

Was können wir tun? !  Abgesehen davon das ich nicht verstehe was der Verkauf einer Strasse ist könnt ihr einfach dagegen sein und abwarten was dann passiert.    Welche Rechte haben wir bei der Verteilung? !!  Die Rechte eures Miteigentumsanteils.    Gibt es da irgendwelche Gesetzestexte oder Rechtssprechungen, die ich bisher nicht gefunden habe oder ist das SNR am Ende einfach nichts Wert?   Das Sondernutzungsrecht ist nur das Recht der exlusiven Nutzung von Gemeinschaftseigentum. Dadurch wird das Gemeinschaftseigentum aber nicht zu eurem Eigentum.      Ändern sich durch den Verkauf auch die Miteigentumsanteile?  Nein, die MEA ändern sich dadurch nicht. Nur das wovon die MEA berechnet werden wird kleiner.   Also der Kuchen hat noch immer 16 Stücke, nur ist eben jedes jetzt kleiner als vorher.

pa464435-46 · Answer

Hallo, Danke für die Antwort.
Mit dem Verkauf der Straße meine ich den Verkauf der Grundstücksfläche, auf dem sich die Straße befindet.
Die Straße war schon vorher da, wurde damals falsch gebaut. Wir sind immer von einem Rückbau ausgegangen, dies wird aber wie wir jetzt erfahren haben nicht passieren, weshalb die Stadt nun diesen Teil des Grundstückes kaufen will.

Also bekommen wir nicht einmal einen Ausgleich für den Verlust des SNR?

Die Baugesellschaft hat die MEA aufgeteilt.
Bei der Aufteilung ging es u.a auch um die Grösse des SNR.
Wir haben die meisten Anteile, da der Garten der größte gewesen wäre, obwohl unsere Immobilie eine mittlere Größe hat (es gibt 3 unterschiedliche Größen in den Reihen).
Sollten wir die Anteile neu berechnen lassen? Wir würden ja dann für weniger gleichviel zahlen müssen?

joebeuel · Answer

Hier muss man 2 Dinge betrachten:

1. der Verkauf eines Grundstückteils durch die WEG an die Stadt. Ob eine Neuberechnung der MEA dadurch notwendig / sinnvoll ist, kann man ohne Kenntnis der aktuellen Teilungserklärung nicht sagen.
Wenn z.B. die Größe eures SNR auch bei den MEA eine Rolle spielt, dann müssen nach einem Verkauf auch die MEA neu berechnet werden.

2. die Aufteilung des Verkauferlöses unter den Miteigentümern. Das können die Eigentümer frei verhandeln. Hier würde ich auch einen Zusammenhang mit den MEA sehen. Eventuell bringt ein Gespräch mit dem Verwalter Klarheit, was hier das beste Vorgehen ist. Notfalls könnt ihr ja auch einen Anwalt die Sache prüfen lassen.
Handelt es sich hier um einen Neubau, oder habt ihr schon Geld in die Gestaltung eures SNR gesteckt?

pa464435-46 · Answer

Hallo joebeutel,    Danke für Ihre Nachricht!  Es handelt sich um einen Neubau von 2015. wir haben den Teil unseres SNR, den wir schon nutzen konnten bepflanzt.

R.M. · Answer

Es handelt sich um einen Neubau von 2015. wir haben den Teil unseres SNR, den wir schon nutzen konnten bepflanzt.Das schließt zumindest schon einmal Schadensersatzforderungen für bereits vorgenommene Arbeiten/Pflanzungen aus.  1. der Verkauf eines Grundstückteils durch die WEG an die Stadt. Ob eine Neuberechnung der MEA dadurch notwendig / sinnvoll ist, kann man ohne Kenntnis der aktuellen Teilungserklärung nicht sagen.    Wenn z.B. die Größe eures SNR auch bei den MEA eine Rolle spielt, dann müssen nach einem Verkauf auch die MEA neu berechnet werden. Die interessante Frage dürfte hier sein: ist denn die endgültige Grundbuchumschreibung bereits erfolgt? Auflassungsvormerkung reicht nicht, die Auflassung muss eingetragen sein. Wenn dies der Fall ist &lpar;sollte auch bei langsamen Grundbuchämtern eigentlich schon erfolgt sein&rpar;, dann braucht es für den Verkauf von Grundstücksteilen die ausdrückliche notarielle Zustimmung eines jeden Miteigentümers und die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger &lpar;also deiner finanzierenden Bank&rpar;. D.h. Du bist in einer relativ starken Position, dem Verkauf nur bei Erfüllung bestimmter Bedingungen zuzustimmen. Deine Bedingungen sollten jedoch angemessen sein.    2. die Aufteilung des Verkauferlöses unter den Miteigentümern. Das können die Eigentümer frei verhandeln. Hier würde ich auch einen Zusammenhang mit den MEA sehen. Eventuell bringt ein Gespräch mit dem Verwalter Klarheit, was hier das beste Vorgehen ist.Hier kommt dann Deine relativ starke Position ins Spiel:   Grundsätzlich ist ein SNR nur ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. D.h. der zur Debatte stehende Grundstücksanteil gehört der Gemeinschaft und demzufolge steht der Verkaufserlös grundsätzlich der Gemeinschaft zu. Insoweit hat der Verwalter erst einmal recht.  Und ab jetzt wird es kompliziert:  Du hast aber das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht erworben. Dieses Nutzungsrecht wird nun verkleinert, dir steht dafür zumindest ein finanzieller Ausgleich zu. Ob nun vom Verkäufer &lpar;der Dir offensichtlich das Nutzungsrecht nie vollumfänglich verschaffen konnte&rpar; oder von der Gemeinschaft, die ja den Erlös aus dem Verkauf hat - ich weiß es nicht. Dafür würde ich einen Anwalt hinzuziehen, möglichst einen Fachanwalt.   Wenn in die Berechnung der Miteigentumsanteile die Größe des SNR einbezogen wurde, dann sollte auch dies geändert werden. Auch hier ist wieder die Zustimmung aller Eigentümer und Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich. Auch wäre dies vor bzw. gemeinsam mit dem Grundstücksverkauf notariell zu beurkunden. Für die entstehenden Kosten sollte &lpar;möglichst vorher klären&rpar; derjenige geradestehen, der die Straße falsch geplant oder gebaut hat. Auch Deine Anwaltskosten die Dir entstehen würde ich versuchen, mir wiederzuholen. Das wird nämlich eine sehr aufwendige Geschichte.

pa464435-46 · Answer

Hallo R.M.

ja, die endgültige Grundbuchhumschreibung ist bereits erfolgt.
Einen Rechtsanwalt wollen wir auch hinzu ziehen, allerdings meint unsere Versicherung, das dieser ganze Fall ja schon vor Abschluss "bekannt" war und deshalb die Versicherung nicht greift? Der Plan zum Verkauf wurde erst jetzt durch unser nachhaken beim Verwalter bekannt. Ich bin mir sicher, das nicht mal die Hälfte der Gemeinschaft überhaupt von der Straße bzw. diesem Fall weiß.
Unsere Versicherung hatten wir 05.2016 abgeschlossen 4 Monate nach unserem Einzug als da noch das Thema Strassenrückbau aktuell war.

R.M. · Answer

Die Versicherung wird zu Recht hier keine Kosten übernehmen. das sollte aber nicht davon abhalten, sich anwaltlich beraten zu lassen

Sondernutzungsrecht - was zählt es?

Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?

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