Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Instandsetzung, Beschluss, Anfechtung

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- Beschlüsse bei Instandsetzung immer überprüfen! -

Die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist für einen Wohnungseigentümer und eine Wohnungseigentümergemeinschaft von überragender Bedeutung. Denn diese Einordnung eines Bestandteils der Wohnung oder der Gesamtanlage entscheidet unter anderem darüber, wer für die Instandsetzung verantwortlich ist und wer die Kosten etwaiger Reparaturen zu tragen hat.

Es ist daher keine Überraschung, dass die Unterscheidung im Detail immer wieder streitig ist und zu gerichtlichen Auseinandersetzungen Anlass gibt.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
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In einer Entscheidung vom 08.07.11 hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass die Heizkörper sowie die zugehörigen Leitungen zum Anschluss an die Zentralheizung grundsätzlich Sondereigentum seien. Dies gelte zumindest dann, wenn diese auch in der Teilungserklärung aufgeführt sind. Die Konsequenz hiervon ist, dass der einzelne Eigentümer selbst für die Instandsetzung verantwortlich ist. Der Bundesgerichtshof erklärte daher einen Beschluss, wonach die Heizkörper zu erneuern sind, für nichtig! Denn die Gemeinschaft dürfe nicht in das Sondereigentum des einzelnen Eigentümers eingreifen.

Hingegen hat der Bundesgerichtshof in der gleichen Entscheidung (Az.: V ZR 176/10) festgestellt, dass die Heizzentrale selbst Gemeinschaftseigentum darstellt.

Unterschiedlich beurteilt werden hingegen sogenannte Duplexparker. Das Landgericht Dresden hat in einer Entscheidung vom 24.06.10 (Az.: 2 T 715/08) diese als nicht Sondereigentumsfähig bezeichnet. Dies wird allerdings von anderen Gerichten auch anders beurteilt.

Gerade wenn es zu Beschlüssen über Instandsetzungen kommt, sollte der Eigentümer daher zeitnah überprüfen, ob es sich bei den instandzusetzenden Gebäudebestandteilen tatsächlich um Gemeinschaftseigentum handelt. Denn nur diesbezüglich kann die Gemeinschaft einen Beschluss herbeiführen. Auch die Hausverwaltung sollte in besonderer Weise hierauf vor einer Beschlussfassung achten. Denn im Falle einer erfolgreichen Beschlussanfechtung droht die Verpflichtung, die Verfahrenskosten zu übernehmen.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
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