Schutz für Bauherren erhöht

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Baurecht, Architektenrecht Rubrik

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Notare sind nach einer neuen Entscheidung des BGH verpflichtet, Bauherren auf mögliche Risiken bei der Übernahme der Erschließungs- und Anschlusskosten an das öffentliche Leitungs- und Straßennetz durch den Bauträger hinzuweisen.

Im vorliegenden Fall hatte der beurkundende Notar die Bauherren nicht darüber aufgeklärt, dass im Falle der Insolvenz des Bauträgers die Erschließungs- und Anschlusskosten von den Bauherren zu tragen sind, auch wenn diese die Kosten bereits an den Bauträger gezahlt haben.

Die in dem Kaufvertrag enthaltene Regelung, dass der Kaufpreis auch die Erschließungskosten umfasste, bedeutete, dass die Bauträgerin es übernommen hatte, die Kläger, die als Grundstückseigentümer im öffentlich-rechtlichen Sinne beitragspflichtig waren (§ 134 BauGB), von dieser Verpflichtung gegenüber der Stadt freizustellen. Andererseits waren die Erschließungskosten in dem im Vertrag vereinbarten Teilzahlungsmodus nicht gesondert ausgewiesen, sondern in die nach § 3 Abs. 2 MaBV festgelegten Ratenstufen einbezogen. Dementsprechend rechneten die Erschließungskosten hier zu denjenigen des ersten Bauabschnitts nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV, d.h. zu den 30 v.H. der Vertragssumme, die nach Beginn der Erdarbeiten zu entrichten waren.

Daher hatten die Kläger insoweit eine ungesicherte Vorleistung erbracht, indem sie diese volle Rate entrichteten, ohne dass die Bauträgerin dieser Freistellungsverpflichtung nachgekommen war.

Falls ein Urkundsbeteiligter eine ungesicherte Vorleistung erbringen soll, die als solche nicht ohne weiteres erkennbar ist, trifft den Notar gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG eine doppelte Belehrungspflicht. Er hat über die Folgen zu belehren, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten, und Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (Senatsurteil vom 12. Februar 2004 aaO; BGH, Urteil vom 15. April 1999 aaO S. 2189 jeweils m.w.N.).

Es ist daher durchaus zu empfehlen, Bauvertragsentwürfe von einem unbeteiligten Anwalt überprüfen zu lassen.


Kanzlei Kuhlmann
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