Erste Hilfe in Rechtsfragen seit 2000.
476.770
Registrierte
Nutzer

Schuldzinsabschreibung oder Barkauf?

5.1.2012 Thema abonnieren
 Von 
Cook
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)
Schuldzinsabschreibung oder Barkauf?

Hallo - ein paar Fragen zur Immobilienfinanzierung.

Habe von Bekannten gehört, wenn jemand Immob. zur Vermietung erwirbt, sollte er selbst wenn das Kapital vorhanden wäre besser über Darlehen finanzieren, da sich die Zinsen für das Darlehen z.B. gegenüber Mieteinnahmen abschreiben lassen. - Schulden wären immern die bessere Wahl.

Nun "streiten" wir im Bekanntenkreis heftig, ob trotz Möglichkeit die Immob. ohne Finanzierung zu erwerben, die Schuldzins-Abschreibung wirklich die bessere Wahl wäre.

Eigentlich könnte doch selbst ein Spitzenverdiener nie mehr als 50% seiner bezahlten Schuldzinsen zurück erhalten, oder sehen wir dies falsch. So dass selbst ein Spitzenverdiener mit der "Barzahlung " am Ende günstiger fahren würde.

Somit müsste der Abschreib.Effekt bei einem Geringverdiener ja noch viel weniger sinnvoll sein.

schlechtes Bsp:
Kauf 100 Tsd. bar bezahlt, somit kein AnlageZins mehr (Bsp. 3% = 3Tsd.) für die ursprüngl. vorhand. 100 Tsd.; Mieteinnahmen usw. voll zu versteuern

Finanzierung 100 Tsd. z.B. mit 4% also jährlich 4 Tsd. Schuldzinsen zu zahlen, die jedoch bei Mieteinkünften gegengerechnet werden könnten - dafür könnten die eigen. 100 Tsd. weiterhin eigenen Zins (3Tsd.) erwirtschaften, der jedoch auch versteuert werden muss

In den Medien wird immer wieder geraten, die beste Geldanlage wäre immer zuerst die Schulden abzubauen...

Gibt es einen klaren Rat , welche Variante die bessere ist?





-- Editiert Cook am 05.01.2012 17:45

Verstoß melden



2 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28230 Beiträge, 8525x hilfreich)

quote:
Habe von Bekannten gehört, wenn jemand Immob. zur Vermietung erwirbt, sollte er selbst wenn das Kapital vorhanden wäre besser über Darlehen finanzieren, da sich die Zinsen für das Darlehen z.B. gegenüber Mieteinnahmen abschreiben lassen. - Schulden wären immern die bessere Wahl.

Das ist so pauschal nicht richtig, besonders bei der aktuellen Zinssituation.

quote:
Eigentlich könnte doch selbst ein Spitzenverdiener nie mehr als 50% seiner bezahlten Schuldzinsen zurück erhalten, oder sehen wir dies falsch.

Das ist richtig, daher ist der Einzelfall zu prüfen.

quote:
In den Medien wird immer wieder geraten, die beste Geldanlage wäre immer zuerst die Schulden abzubauen...

Was für private Darlehen mit Sicherheit stimmt.

Beispiel 1:
a) Wohnungkauf für 100.000€:

Wohnung bar bezahlt => keine steuerliche Relevanz

b) 100.000€ angelegt und gleichzeitig 100.000€ als Darlehen aufgenommen. Guthabenzinsen 1,9% (10-jähr. Bundesanleihe), Darlehenszinsen 3,2% (jeweils 10 Jahre)

Steuern auf Guthabenzinsen 25%: 475€
Steuererspanis auf Darlehenszins (individueller Grenzsteuersatz, z.B 50%): 1.600€
Verlust durch Zinsdifferenz: 1300€

Gesamtverlust: 175€

In diesem Beispiel lohnt es sich nicht und das gilt für niedrigere Steuersätze noch viel deutlicher.

Wenn das Zinsniveau höher liegt, dann kann das aber anders aussehen:

Beispiel 2
a) Wohnungkauf für 100.000€:

Wohnung bar bezahlt => keine steuerliche Relevanz

b) 100.000€ angelegt und gleichzeitig 100.000€ als Darlehen aufgenommen. Guthabenzinsen 4%, Darlehenszinsen 5,5%

Steuern auf Guthabenzinsen 25%: 1000€
Steuererspanis auf Darlehenszins (individueller Grenzsteuersatz, z.B 50%): 2.750€
Verlust durch Zinsdifferenz: 1500€

Gesamtgewinn: 250€

In diesem Beispiel lohnt es sich, aber nur bei einem hohen Steuersatz.

Wie hoch die Mieteinnahmen sind und ob überhaupt welche erzielt werden, spielt übrigens bei der Betrachtung keine Rolle, außer dass das einen geringen Einfluss auf den Spitzensteuersatz haben kann.

Die Sache sieht noch ungünstiger für die Darlehensaufnahme aus, wenn man mit dem verbleibende Vermögen Kapitaleinkünfte unterhalb des Sparerfreibetrages erzielt. Auf der anderen Seite kann man mit geringeren Zinsdifferenzen rechnen, was die Sache wieder lukrativer macht.

Solche Aussagen sind daher meistens psychologisch bedingt oder basieren auf Erfahrungen aus Zeiten mit einem deutlich höheren Zinsniveau. Wenn man ein Darlehen aufnimmt, bekommt man häufig durch die Immobilie eine Steuerersparnis oder allenfalls eine geringe Steuernachzahlung. Wenn man sie vollständig bar bezahlt, brummt einem das Finanzamt eine hohe Nachzahlung auf. Dass die hohe Nachzahlung trotzdem sinnvoller sein kann, verstehen viele Leute aus psychologischen Gründen nicht.

Ganz anders sieht die Betrachtungsweise aus, wenn man 100.000€ hat und sich überlegt, ob man eine Immobilie für 100.000€ anschafft und die bar bezahlt oder ob man besser 5 Immobilien für insgesamt 500.000€ anschafft und davon 400.000€ finanziert. Wenn man bereit ist, das damit verbundene Risiko einzugehen, dann ist der letztere Fall meistens lukrativer, sofern die Mieter keine Probleme machen.

Auch sollte es keine Frage sein, dass man zuerst die Privatdarlehen abbezahlt, bevor man die Darlehen für vermietete Immobilien tilgt.

-----------------
" "

0x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28230 Beiträge, 8525x hilfreich)

Ergänzung:
Wenn man Beispiel 1 modifiziert, weil man z.B. für eine 10-jährige Festgeldanlage bei einer Bank 2,6% Zinsen erhält, dann kann es auch anders aussehen:

Steuern auf Guthabenzinsen 25%: 650€
Steuererspanis auf Darlehenszins (individueller Grenzsteuersatz, z.B 50%): 1.600€
Verlust durch Zinsdifferenz: 600€

Gesamtgewinn: 350€

Das Ganze rechnet sich dann bereits ab einem Spitzensteuersatz von 40%, der schon bei einem gehobenen Einkommen anfällt.

-----------------
" "

0x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

Jannis Geike Denise Gutzeit Nicolas Reiser Felix Hoffmeyer Richard Claas
Ja, jetzt Anwalt dazuholen