Die Parteien eines Mietvertrages können vertraglich vereinbaren, wann ein Mietverhältnis beginnen und wann es enden soll. Das Mietverhältnis endet dann durch bloßen Zeitablauf. Jede Vertragspartei darf einen solchen Zeitmietvertrag durch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund beenden.
Das Recht zur fristgemäßen (ordentlichen) Kündigung hingegen ist aufgrund der Befristung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Oft genug hat der Mieter keinen wichtigen Kündigungsgrund und muß daher das Mietverhältnis bis zum vorgesehenen Ende der Mietzeit fortsetzen. Andere Mieträume in besserer Lage und zu besseren Mietkonditionen stellen zwar einen wirtschaftlichen, aber nach dem maßgeblichen Mietrecht keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung dar.
Darf der Mieter nicht ausnahmsweise doch das Mietverhältnis mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen? Ja, ausnahmsweise dann, wenn der für längere Zeit als ein Jahr geschlossene Mietvertrag schriftformwidrig ist. Die Schriftformwidrigkeit des Mietvertrages führt nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, sondern nur dazu, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und daher ausnahmsweise doch mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar ist. Das ist vor allem für die Gewerbemiete von Bedeutung, bei der eine feste Mindestmietzeit üblicherweise vereinbart wird und die mieterseits vor Ablauf der Mietzeit gekündigt werden kann.
Der Mietvertrag ist schriftformwidrig, wenn Regelungen über die wesentlichen Vertragsbedingungen unklar, falsch, widersprüchlich sind oder gar fehlen. Die Mietvertragsparteien regeln beispielsweise in Formularverträgen die Vertragsdauer nicht, indem sie Streichungen vergessen oder Leeräume widersprüchlich ausfüllen und damit die beabsichtigte Laufzeit des Mietvertrages nicht aus der Mietvertragsurkunde ersichtlich ist. Die Angaben zu Mietzins und Vorauszahlungen auf die Neben- und Betriebskosten fehlen, sind falsch und missverständlich. Mietobjekt und Mietparteien sind nicht ausreichend bestimmt.
Die eigentliche praktische Bedeutung der Schriftformwidrigkeit liegt in dem Problem der Wahrung der Schriftform bei Nachträgen, Zusätzen und Änderungen des ursprünglichen Mietvertrags. Da diese zu einer Modifikation der vertraglichen Abreden in der Vertragsurkunde selbst führen, bedürfen sie ebenfalls der Schriftform. Wenn eine Änderung bzw. ein Auswechseln von Mietvertragsparteien auf Mieter- oder Vermieterseite (oder eine sonstige Änderung oder ein Zusatz) nicht in schriftlicher Form vorgenommen worden ist, dann entbehrt der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform und gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen.
Das führt grundsätzlich zu dem Ergebnis, das infolge der mündlichen Vertragsänderung (und das gilt z.B. auch für eine mündlich vereinbarte oder konkludent zustande gekommene Mieterhöhung) das Mietverhältnis trotz einer ursprünglich formgerecht vereinbarten längeren Mindestmietzeit fristgemäß kündbar ist. Der für unbestimmte Zeit abgeschlossen geltende Mietvertrag kann dann also innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen beendet werden. Dieses Ergebnis ist allerdings im Einzelfall zu überprüfen, wobei der Gedanke des Rechtsmissbrauchs eine Rolle spielen kann.
Wer also einen Zeitmietvertrag vorzeitig beenden will, sollte die Schriftform und die hierdurch begründete Möglichkeit der Kündigung innerhalb der gesetzlichen Fristen prüfen. Wer die Schriftform nicht beherrscht, sollte sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Die Kosten des konsultierten Rechtsanwalts sind angesichts der Fortsetzung eines unliebsamen und die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit einschränkenden Zeitmietvertrages als gute Investition anzusehen.
Rechtsanwalt Robert B. Derian, LL.M. (USA)
Sternstr. 60
42719 Solingen
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