Schönheitsreparaturen - viele Klauseln sind unwirksam

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Schönheitsreparaturen, Fristenplan, Abgeltungsklausel, Aufwendungsersatz

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Wann Mieter nicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind

Nahezu alle Wohnraummietverträge enthalten Klauseln, in denen der Mieter während der Mietzeit oder bei Auszug verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen (Streichen/Tapezieren der Wände, Anstreichen der Türen, Heizkörper) vorzunehmen. Solche Klauseln stellen in der Regel allgemeine Geschäftsbedingungen dar, die von der Rechtsprechung voll überprüfbar sind und in vielen Fällen auch als unwirksam angesehen werden. Die folgende Aufstellung beschäftigt sich mit höchstrichterlich entschiedenen Fällen, in denen entsprechende Klauseln für unwirksam erklärt wurden.

Folge ist, dass die fälligen Schönheitsreparaturen dann vom Vermieter vorgenommen werden müssen, denn die Übertragung auf den Mieter durch Mietvertrag stellt eine Abweichung der gesetzlichen Regel dar. Insoweit lohnt sich eine Prüfung, ob die Klausel ggf. unwirksam ist, damit die Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter übernommen werden, obwohl eine solche Pflicht nicht besteht. Die Rechtsprechung hat auf diesem Gebiet bereits viele Entscheidungen gefällt.

 Janus Galka
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a) Fristenpläne

Schönheitsreparaturen sind nur dann vorzunehmen, wenn entsprechender Abnutzung der Mieträume eingetreten ist. Entsprechende Fristen, nach denen in der Regel eine solche Abnutzung eintritt, hat die Rechtsprechung ebenfalls festgelegt. So wurde entschieden, dass beispielsweise Küche, Bad nach etwa 3 Jahren, Wohnzimmer, Schlafzimmer nach etwa 5 Jahren renovierungsbedürftig sind. Andererseits wurde entschieden, dass Fristenpläne, die solche Zeiträume für verbindlich erklären, d.h. nach dieser Zeit in jedem Fall zu renovieren ist, unwirksam sind. Solche starren Fristenpläne benachteiligen den Mieter unangemessen.

b) Tapeten- und Farbklauseln

Selbst wenn keine starrer Fristenplan vereinbart ist, können die Klauseln dennoch unwirksam sein, weil der Mieter auf andere Art und Weise unangemessen benachteiligt wird. Unwirksam ist beispielsweise eine Klausel, wonach der Mieter bei Auszug verpflichtet wird, alle Tapeten zu entfernen. Ebenso unwirksam sind Klauseln, in denen dem Mieter vorgeschrieben wird, die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben auszuführen.

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c) Quotenklauseln

Quotenklauseln verpflichten den Mieter, wenn er vor Ablauf der fällig werdenden Schönheitsreparaturen auszieht, zur Zahlung anteiliger Kosten der Reparaturen. Auch solche Klauseln können unwirksam sein. Sind in Mietverträgen auch hinsichtlich der Abgeltung starre Fristen vereinbart, so sind diese Klauseln unwirksam.

Ebenso spektakulär und folgenschwer für Vermieter ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.05.2013 (Az.VIII ZR 285/12). Darin war eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart, wonach bei Auszug die Renovierungskosten aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts bemessen werden. Vorliegend war zwar keine starre Frist vereinbart, die Klausel aber dennoch unwirksam. Der Mieter werde durch die Klausel unangemessen benachteiligt. Sie könnte dahingehend verstanden werden, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt oder dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben oder die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu verlangen.

Im Falle solcher Klauseln sind weder Schönheitsreparaturen, noch Kostenersatz fällig.

Insgesamt lohnt es sich, den Mietvertrag durch einen Anwalt überprüfen zu lassen. Einerseits besteht dann die Sicherheit, keine Reparaturen durchführen zu müssen, andererseits gibt es sogar die Möglichkeit, bei zu Unrecht durchgeführten Schönheitsreparaturen, Aufwendungsersatz vom Vermieter zu erhalten.

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Janus Galka, LL.M. Eur.
Europajurist (Univ. Würzburg)
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