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Schönheitsreparaturen und Eigentum

 Von 
Therese
Status:
Beginner
(141 Beiträge, 33x hilfreich)
Schönheitsreparaturen und Eigentum

Hallo Zusammen,

ich habe einen Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) vorliegen, der Klauseln enthält, die mein Laieneinschätzungsvermögen übersteigt. Vielleicht habt ihr Gedanken dazu. Ich kürze aus Platzspargründen offensichtliche Wörter ab und schreibe Dinge nicht auf, die nicht zum Thema gehören.

Beschaffenheit der Mietsache:
Vom V. wird der Gebrauch der Mietsache in einem frisch renovierten und ordnungsgemäßen Zustand zur Verfügung gestellt. (...)

Schönheitsreparaturen:
1) Die S. werden vom Mieter ausgeführt.
2) Zu den S. gehören insb. das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen bzw. Lackieren der Fußbodenbeläge, der Heizkörper einschl. Heizrohre, der Fußleisten, der Innentüren und Einbaumöbel, der Fenster und Außentüren von innen, sofern diese Teile wegen iher Materialbeschaffenheit eines Anstrichs bedürfen sowie eine Grundreinigung eines etwaig vermieteten Teppichbodenbelages. Eine Erneuerung des Teppichbodenbelages schuldet der Mieter, falls der Verschmutzungsgrad unzumutbar ist. Bei etwaig vermieteten abgeschliffenen und und lackierten Dielen- und Parkettfußböden ist der Mieter zur regelmäßigen Pflege sowie ggf zur Erneuerung der Oberflächenbehandlung verpflichtet.

Beendigung des Mietverhältnisses:
1) Nach Beendingung des MV. wird der M. die Wohnung geräumt und gereinigt zurückgeben. (...)

Besondere und sonstige Vereinbarungen:
4) Der bei Übergabe der Mietsache vorhandene Teppich- / Parkett- oder Laminatboden in den Zimmern, sowie die Einbauküche einschl. techn. Geräte werden dem M. zur unentgeltlichen Nutzung überlassen. Die vorgenannten Ausstattungen gelten als nicht mitvermietet. Eine Instandhaltungspflicht des V. besteht daher nicht. Der M. erkennt mit der Unterzeichnung dieses MV an, dass die genannten Ausstattungen nicht in sein Eigentum übergehen, sondern E. des V bleiben. Der M. wird sie pfleglich behandel, instand setzen und ggf auf seine Kosten ersetzen.

Meine Fragen nun: Muss bei Auszug renoviert werden? Einerseits steht ja da quasi "Besenrein raus" aber andereseits wird die Renovierung in der Schönheitsreparatur angewiesen wobei die Bodenbeläge gar nicht mitvermietet sind.
Das widerspricht sich für mein Empfinden alles ein wenig. Außerdem gibt es keine Einschränkung auf Notwendigkeit (aber Materialbeschaffenheit was immer das heißen soll) was die Klausel für SR für mich unwirksam macht.

Wie würdet ihr das deuten?

Vielen Dank für Eure Einschätzung!

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 214 weitere Fragen zum Thema
Schönheitsreparaturen


18 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1289x hilfreich)

Zitat (von Therese):
wobei die Bodenbeläge gar nicht mitvermietet sind.

Sie wurden überlassen mit folgenden Vereinbarungen:
Zitat (von Therese):
Der bei Übergabe der Mietsache vorhandene Teppich- / Parkett- oder Laminatboden in den Zimmern, sowie die Einbauküche einschl. techn. Geräte werden dem M. zur unentgeltlichen Nutzung überlassen. Die vorgenannten Ausstattungen gelten als nicht mitvermietet. Eine Instandhaltungspflicht des V. besteht daher nicht. Der M. erkennt mit der Unterzeichnung dieses MV an, dass die genannten Ausstattungen nicht in sein Eigentum übergehen, sondern E. des V bleiben. Der M. wird sie pfleglich behandel, instand setzen und ggf auf seine Kosten ersetzen.

Das bedeutet der Mieter muss diese Instandhalten.
Zitat (von Therese):
Außerdem gibt es keine Einschränkung auf Notwendigkeit

Doch:
Zitat (von Therese):
sofern diese Teile wegen iher Materialbeschaffenheit eines Anstrichs bedürfen sowie

Somit ist das keine starre verbotene Klausel, sondern eben flexibel.
Hier sollte man eben vorher mit dem Vermieter mal besprechen, was er sich so an Anstrichen vorstellt, vielleicht ist eine Türe verkratzt oder hat eben Gebrauchsspuren, dann muss man halt streichen.

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#2
 Von 
Therese
Status:
Beginner
(141 Beiträge, 33x hilfreich)

Ja gut, dann gilt doch aber, alles was über die vertragsgemäße Abnutzung muss erneuert/ersetzt/.. werden. Das ist dann ja wie jeder andere "normale" Vertrag wo die Klauseln für SR unwirksam sind. Besenrein raus es sei denn ich habe eine Beschädigung hinterlassen bzw etwas ist über Gebühr beansprucht worden.

Oder verstehe ich dich falsch?
Es geht ja nicht danach was der Vermieter gern hätte, sondern was vertraglich geschuldet ist. Und wenn das nicht klar definiert ist kann das ja nicht zu meinen Lasten gehen?

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#3
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1289x hilfreich)

Zitat (von Therese):
Oder verstehe ich dich falsch?
Es geht ja nicht danach was der Vermieter gern hätte, sondern was vertraglich geschuldet ist.

Zu 1 ja.
Man ist geschuldet die Wohnung wieder in dem Zustand zu verlassen, wie man sie erhalten hatte. Und nun wenn die Farbe vergraut ist, wieso auch immer dann muss zum Beispiel das Zimmer gestrichen werden, ein anderes Zimmer schaut noch aus wie bei Übergabe, dann braucht man nichts machen.
Früher gab es ja die starren Klauseln, alles muss gestrichen werden, und die Abstände, was ja nicht zulässig ist.
Entweder man entscheidet selbst was gemacht werden muss, oder bekommt danach bei Abnahme eine Mängelliste, oder man verständigt sich vielleicht vorher mit dem Vermieter und kann entsprechend ohne Zeitdruck handeln.

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#4
 Von 
Therese
Status:
Beginner
(141 Beiträge, 33x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Man ist geschuldet die Wohnung wieder in dem Zustand zu verlassen, wie man sie erhalten hatte. Und nun wenn die Farbe vergraut ist, wieso auch immer dann muss zum Beispiel das Zimmer gestrichen werden, ein anderes Zimmer schaut noch aus wie bei Übergabe, dann braucht man nichts machen.

Das stimmt m.E. nicht. Die normale Abnutzung ist mit dem Mietzins abgegolten.
Edit: Sofern die Klausel für SR unwirksam ist ... gerade nochmal geprüft.
Bleibt also für mich trotzdem noch die Frage, ist die Klausel wirksam? Materialbeschaffenheit ist für mich nicht gleich bedeutend mit "notwendig". Also wenn ich 3 Jahre in der Wohnung wohne und sie sieht dann immer noch "völlig ok" aus, muss ich dann renovieren? Natürlich sieht sie nach 3 Jahren nicht mehr frisch renoviert aus.

-- Editiert von Therese am 04.01.2017 13:23

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#5
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1289x hilfreich)

Zitat (von Therese):
Die normale Abnutzung ist mit dem Mietzins abgegolten.

Abnutzung ja, jedoch Schönheitsreparaturen eben sind eine eigene Sache:
http://www.mieterschutzbund-berlin.de/Sch%C3%B6nheitsreparaturen.html
Zitat:
Schönheitsreparaturen umfassen
das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre
das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

So definiert es der Mieterbund, wobei das streichen von Türen halte ich persönlich für Quatsch, wenn keine Kratzer drin sind.

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#6
 Von 
Therese
Status:
Beginner
(141 Beiträge, 33x hilfreich)

Ja das hab ich so auch gefunden. Meine Frage zielt darauf ab, ob Eurer Ansicht nach die entsprechende Klausel wirksam ist.

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#7
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1289x hilfreich)

Zitat (von Therese):
Meine Frage zielt darauf ab, ob Eurer Ansicht nach die entsprechende Klausel wirksam ist.

Da im Mietvertrag keine Farbe vorgeschrieben ist, keine starre Fristen und keine Abgeltungsklausel, ist dem nichts zu beanstanden.

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#8
 Von 
Therese
Status:
Beginner
(141 Beiträge, 33x hilfreich)

Ok, und da ich den Fall ehrlich gesagt noch nicht hatte :) nach bspw 3 Jahren mit ganz normaler Abnutzung, muss doch nicht komplett renoviert werden, wenn man augenscheinlich sagen kann, die "Materialbeschaffenheit" ist noch völlig ok ... ?

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#9
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4249 Beiträge, 2360x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Da im Mietvertrag keine Farbe vorgeschrieben ist, keine starre Fristen und keine Abgeltungsklausel, ist dem nichts zu beanstanden.

Am Mietvertrag ist meiner Meinung nach einiges zu beanstanden.

1.)

Zitat (von Therese):
Eine Erneuerung des Teppichbodenbelages schuldet der Mieter, falls der Verschmutzungsgrad unzumutbar ist.
Das ist meiner Meinung nach unzulässig. Nur ein Zeitwert wäre bei einem Verschulden des Mieters zu ersetzen. Zudem kann Man die Klausel auch so auslegen, dass der Mieter den Teppichboden auch erneuern muss, wenn er durch äußere Einflüsse (Einbrecher z.B.) verschmutzt wird. Und das wird als AGB-klausel nicht halten. Und damit wackelt dann die ganze Formulierung.

2.)

Zitat (von Therese):
Besondere und sonstige Vereinbarungen:
4) Der bei Übergabe der Mietsache vorhandene Teppich- / Parkett- oder Laminatboden in den Zimmern, sowie die Einbauküche einschl. techn. Geräte werden dem M. zur unentgeltlichen Nutzung überlassen. Die vorgenannten Ausstattungen gelten als nicht mitvermietet. Eine Instandhaltungspflicht des V. besteht daher nicht. Der M. erkennt mit der Unterzeichnung dieses MV an, dass die genannten Ausstattungen nicht in sein Eigentum übergehen, sondern E. des V bleiben. Der M. wird sie pfleglich behandel, instand setzen und ggf auf seine Kosten ersetzen.
Wenn das keine Individualvereinbarung ist, dann ist das Ding meiner Meinung nach auch ungültig. Damit sollen nur Regelungen zu Kleinreparaturenklauseln umgangen werden. Wenn die Dinge, die nur untentgeltlich überlassen werden sollen, einen Wert haben, dann ist dieser auch in der Miete mit einkalkuliert. Folglich gilt auch dafür Mietrecht und die Klausel wäre unwirksam. Andernfalls sind die Dinge wertlos und dann wäre auch kein Wert vom Mieter zu ersetzen oder zu reparieren.

Solche kombinierten Miet-/Leihverträge werden immer wieder versucht. Meiner Meinung nach ist das aber in dieser Form chancenlos. Einzig wenn nach Abschluss des Mietvertrages der Vermieter zusätzliche Leistungen ohne Vergütung zusichert, mag das klappen. Denn dann sind diese ja erkennbar nicht in der Miete erhalten und damit wirklich unentgeltlich. Aber nur durch Deklaration im Mietvertrag wird eine Einrichtung nicht einfach unentgeltlich.

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#10
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2367 Beiträge, 647x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zitat (von 0815Frager):
Da im Mietvertrag keine Farbe vorgeschrieben ist, keine starre Fristen und keine Abgeltungsklausel, ist dem nichts zu beanstanden.

Am Mietvertrag ist meiner Meinung nach einiges zu beanstanden.

1.)

Zitat (von Therese):
Eine Erneuerung des Teppichbodenbelages schuldet der Mieter, falls der Verschmutzungsgrad unzumutbar ist.
Das ist meiner Meinung nach unzulässig. Nur ein Zeitwert wäre bei einem Verschulden des Mieters zu ersetzen. Zudem kann Man die Klausel auch so auslegen, dass der Mieter den Teppichboden auch erneuern muss, wenn er durch äußere Einflüsse (Einbrecher z.B.) verschmutzt wird. Und das wird als AGB-klausel nicht halten. Und damit wackelt dann die ganze Formulierung.

2.)

Zitat (von Therese):
Besondere und sonstige Vereinbarungen:
4) Der bei Übergabe der Mietsache vorhandene Teppich- / Parkett- oder Laminatboden in den Zimmern, sowie die Einbauküche einschl. techn. Geräte werden dem M. zur unentgeltlichen Nutzung überlassen. Die vorgenannten Ausstattungen gelten als nicht mitvermietet. Eine Instandhaltungspflicht des V. besteht daher nicht. Der M. erkennt mit der Unterzeichnung dieses MV an, dass die genannten Ausstattungen nicht in sein Eigentum übergehen, sondern E. des V bleiben. Der M. wird sie pfleglich behandel, instand setzen und ggf auf seine Kosten ersetzen.
Wenn das keine Individualvereinbarung ist, dann ist das Ding meiner Meinung nach auch ungültig. Damit sollen nur Regelungen zu Kleinreparaturenklauseln umgangen werden. Wenn die Dinge, die nur untentgeltlich überlassen werden sollen, einen Wert haben, dann ist dieser auch in der Miete mit einkalkuliert. Folglich gilt auch dafür Mietrecht und die Klausel wäre unwirksam. Andernfalls sind die Dinge wertlos und dann wäre auch kein Wert vom Mieter zu ersetzen oder zu reparieren.

Solche kombinierten Miet-/Leihverträge werden immer wieder versucht. Meiner Meinung nach ist das aber in dieser Form chancenlos. Einzig wenn nach Abschluss des Mietvertrages der Vermieter zusätzliche Leistungen ohne Vergütung zusichert, mag das klappen. Denn dann sind diese ja erkennbar nicht in der Miete erhalten und damit wirklich unentgeltlich. Aber nur durch Deklaration im Mietvertrag wird eine Einrichtung nicht einfach unentgeltlich.

0815 ist da ja wieder anderer Meinung... :devil:

Komisch, dass das immer die Vermieterthemen so trifft...

Anbei noch ein anderer Link:

http://www.123recht.net/Einbaukueche-wird-nicht-mit-vermietet,-darf-aber-be-__f342978.html

@ TS
Vergiss was 0815 schrieb. Cauchy ist da deutlich kompetenter.

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#11
 Von 
Therese
Status:
Beginner
(141 Beiträge, 33x hilfreich)

Ich danke euch beiden für die Einschätzung! Würdet ihr bitte noch was zum Renovieren sagen?

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#12
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2395 Beiträge, 1245x hilfreich)

Am MV ist auch m.M. einiges unwirksam bzw. zumindest fraglich.

Aber bevor man sich frohgemut auf Details stürzt, sollte man erst einmal abklären, ob es sich tatsächlich um Klauseln = formularvertraglich handelt.
Es gibt durchaus Vermieter, die nur eine einzige Wohnung vermieten und den Vertrag mit dem Mieter aushandeln oder wo sich Besondere Vereinbarungen auch in einem Nachlass zum ortsüblichen Mietpreis wiederspiegeln.

Wenn man glaubt, dass etwas unwirksam ist, dann sollte man auch wissen warum das so ist > @Therese

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#13
 Von 
Therese
Status:
Beginner
(141 Beiträge, 33x hilfreich)

Nein da wurde nichts ausgehandelt in beiderseitigem Interesse. Im Gegenteil ist sogar die Miete gestaffelt 2% pro Jahr obendrauf. Ob der V mehrere Wohnungen hat entzieht sich meiner Kenntnis. Der MV selbst wurde zwischen dem V (vertreten durch Firma Mustermann Hausverwaltung OHG) und dem Mieter geschlossen. Unterschrieben hat auch Mustermann als Bevollmächtigter. 20 Paragraphen, 2 Seiten (17 Punkte) Aufstellung Nebenkosten und 2 Seiten Hausordnung wo unten dran steht "Stand 12. Dezember 2002)". Unterschrieben wurde 2013.

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#14
 Von 
Spezi-2
Status:
Bachelor
(3238 Beiträge, 1629x hilfreich)

Im Beitrag # 5 wurde unter Hinweis auf einen Artikel des Mieterschutzbunes Berlin der Eindruck erweckt, ein Mieter welcher sich wie hier verpflichtet hat die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, sei verpflichtet die Wohnung bei Auszug renovierungsmäßig in den gleiche Zustand zu versetzen,, wie sie bei der Anmietung bestand.
Eine solche Aussage befindet sich in dem zitierten Artikel aber keineswegs.

Die vorhergehende Aussage: "Die normale Abnutzung ist mit der Mietzahlung abgegolten" ist mit dem Bericht also auch keineswegs widerlegt.

Die vom Mieter vereinbarte Regelung: "die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter durchgeführt" ,
ist somit dahingehend auszulegen, dass der Mieter nur die nötigen Schönheitsreparaturen auszuführen hat, nicht aber verpflichtet ist, beim Auszug eine frisch renovierte Wohnung zurück zu geben. Diese Verpflichtung gibt der vereinbarte Text nicht her.

Ob eine solch weitgehende Verpflichtung (ohne Rücksicht auf den Zustand und den Zeitablauf) wirksam wäre, erscheint mir zudem sehr zweifelhaft.







.








Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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#15
 Von 
Therese
Status:
Beginner
(141 Beiträge, 33x hilfreich)

Danke! Das wäre auch meine Einschätzung. Zum Glück gibt es eine Rechtschutzversicherung. Schaden kann sowas nie :)

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#16
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2395 Beiträge, 1245x hilfreich)

OK, dann gehen wir also von Klausel = formularmäßig aus
Von einer professionellen Hausverwaltung halte ich einen derartigen Vertragstext für reichlich mutig bis dreist.

Zitat (von Therese):
2) Zu den S. gehören insb. das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen bzw. Lackieren der Fußbodenbeläge, der Heizkörper einschl. Heizrohre, der Fußleisten, der Innentüren und Einbaumöbel, der Fenster und Außentüren von innen, sofern diese Teile wegen iher Materialbeschaffenheit eines Anstrichs bedürfen sowie eine Grundreinigung eines etwaig vermieteten Teppichbodenbelages. Eine Erneuerung des Teppichbodenbelages schuldet der Mieter, falls der Verschmutzungsgrad unzumutbar ist. Bei etwaig vermieteten abgeschliffenen und und lackierten Dielen- und Parkettfußböden ist der Mieter zur regelmäßigen Pflege sowie ggf zur Erneuerung der Oberflächenbehandlung verpflichtet.

Weil das Wort "Einbaumöbel" in der II. BV Definition Schönheitsreparaturen nicht vorkommt, hier jedoch eingefügt ist, dürfte diese gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam sein (nach heutiger Rechtsprechung).
https://www.rechtstipps.de/mieten-vermieten/kuendigung/renovierungspflicht-moebelstreichen-ist-zu-viel-verlangt
Der Teppichboden-Satz scheint mir auch zumindest fraglich (ein Urteil zu einer ähnliche MV-Gestaltung ist mir allerdings nicht bekannt).
Das Wort "Abschleifen" kommt bei den Richtern auch nicht gut - obwohl "das Streichen der Fußböden" ja wortwörtlich in der II. BV § 28 steht und ein fachgerechtes Streichen bei Fussböden auch An- bzw. Abschleifen der alten Lackschicht erfordert - aber das scheinen heutige Richter nicht mehr bzw. noch nicht wieder zu wissen.

Zitat (von Therese):
Besondere und sonstige Vereinbarungen:
4) Der bei Übergabe der Mietsache vorhandene Teppich- / Parkett- oder Laminatboden in den Zimmern, sowie die Einbauküche einschl. techn. Geräte werden dem M. zur unentgeltlichen Nutzung überlassen. Die vorgenannten Ausstattungen gelten als nicht mitvermietet. Eine Instandhaltungspflicht des V. besteht daher nicht. Der M. erkennt mit der Unterzeichnung dieses MV an, dass die genannten Ausstattungen nicht in sein Eigentum übergehen, sondern E. des V bleiben. Der M. wird sie pfleglich behandel, instand setzen und ggf auf seine Kosten ersetzen.

Bei der Leihe hat zwar nach nach BGB § 602 ebenfalls (wie bei der Miete) der Entleiher Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten, aber die Instandhaltungspflicht kann vertraglich durchaus auf den Entleiher übertragen werden. Der andere Vermieter-Vorteil bei der Leihe ist, dass die Leihe (z.B. falls eine Leihsache kaputt geht) gekündigt werden kann und der Verleiher damit nicht zur Ersatzbeschaffung verpflichtet ist.
Aber in einer derartigen Kombination (Bodenbeläge plus Einbauküche), direkt im Mietvertrag "verliehen" und dann noch dazu sogar eine Ersatzanschaffungspflicht des Mieters > so ist das auch meiner Meinung nach total überzogen.

In ein Mietverhältnis mit einem solchen Vermieter würde ich mich auch nur MIT rechtlicher Rückendeckung wagen wollen ;)

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#17
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2367 Beiträge, 647x hilfreich)

Zitat (von Lolle):


Bei der Leihe hat zwar nach nach BGB § 602 ebenfalls (wie bei der Miete) der Entleiher Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten, aber die Instandhaltungspflicht kann vertraglich durchaus auf den Entleiher übertragen werden. Der andere Vermieter-Vorteil bei der Leihe ist, dass die Leihe (z.B. falls eine Leihsache kaputt geht) gekündigt werden kann und der Verleiher damit nicht zur Ersatzbeschaffung verpflichtet ist.
Aber in einer derartigen Kombination (Bodenbeläge plus Einbauküche), direkt im Mietvertrag "verliehen" und dann noch dazu sogar eine Ersatzanschaffungspflicht des Mieters > so ist das auch meiner Meinung nach total überzogen.

In ein Mietverhältnis mit einem solchen Vermieter würde ich mich auch nur MIT rechtlicher Rückendeckung wagen wollen ;)


Bei der Leihe sehe ich das anders. Es gibt anscheinend bereits Urteile, bei dem der Vermieter da eingekracht ist, weil der natürlich damit nur die Unkosten sparen will.

Und praktisches Beispiel: Was macht der Mieter wenn der Kühlschrank kaputt geht? Nach der Klausel wäre es notwendig den Kühlschrank selbst zu reparieren. Wenn nicht möglich anscheinend einen neuen zu besorgen.

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#18
 Von 
Therese
Status:
Beginner
(141 Beiträge, 33x hilfreich)

Danke für Eure Einschätzungen!

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