Schönheitsreparaturen bei starrem Fristenplan und Verlängerungsklausel

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Von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat - wie an anderer Stelle im Ratgeber bereits mehrfach berichtet - am 23.06.2004 entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel, die einem Mieter die Durchführung von Renovierungsmaßnahmen nach einem "starren" Fristenplan abverlangt, unwirksam ist.

In einer weiteren Entscheidung (Az VIII ZR 378/03 v. 20.10.2004) hatte sich der BGH mit einer in einem Dauernutzungsvertrag einer Wohnungsgenossenschaft verwendeten Klausel auseinanderzusetzen, die neben einer "starren" Fristenregelung auch folgende ergänzende Klausel enthielt:

Andreas Schwartmann
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"Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen".

Der BGH hat in diesem Fall die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verneint, weil der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werde.

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Denn bei der verwendeten Klausel handele sich nicht um einen „starren“ Fristenplan. Der Mieter werde zur Vornahme der Reparaturen nicht allein nach Maßgabe des Plans verpflichtet, sondern ihm stehe bei Vorliegen der in der Klausel genannten Voraussetzungen ein Anspruch gegen den Vermieter zu, die Fristen des Plans nach billigem Ermessen zu verlängern. Dem Interesse des Mieters, die Wohnung nicht unabhängig von einem tatsächlichen Bedarf renovieren zu müssen, würde damit hinreichend Rechnung getragen.

Es kommt also zur Beantwortung der Frage, ob eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, entscheidend darauf an, ob dem Mieter die Möglichkeit offen steht, trotz fester Fristen vom Vermieter eine Verlängerung des Fristenplanes zu verlangen, wenn die Räumlichkeiten tatsächlich noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Der Vermieter wird also, sofern keine anderen Unwirksamkeitsgründe vorliegen, die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf der Grundlage der vorgenannten Vertragsklausel verlangen können, sofern die vertraglichen Fristen abgelaufen sind.

Ist der Mieter der Auffassung, dass entgegen des Fristablaufes eine Renovierung der Räumlichkeiten nicht erforderlich ist, obliegt im Streitfall dem Mieter die Darlegungs- und Beweispflicht für die Voraussetzung einer Verlängerung der Fristen. Er muss also darlegen und unter Beweis stellen, dass die Räume, obwohl die vertraglichen Fristen abgelaufen sind, tatsächlich noch nicht renovierungsbedürftig sind. Das kommt z.B. in Betracht, wenn die Wohnung z.B. nur als Wochenendwohnung genutzt wurde, und deshalb die übliche vertragsgemäße Abnutzung nicht eingetreten ist.


A. Schwartmann
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